APRA关注的不仅是7%的问题，还有投资与自住的剪刀差问题

数据派

感谢贴原文的足友。

参看下文，两个因素促成改动：1）目前利息与7%差太远。2）统一的利息标准的好处（merit）被减少。

第二条言下之意，自住与投资，pi与io的息差可能也要收窄。

无疑，投资io可能是下调，而自住pi呢？作为贪婪的银行，有没有可能拉高自住利率去“弥补”投资io下降所造成的损失呢？


“APRA introduced this guidance as part of a suite of measures designed to reinforce sound residential lending standards at a time of heightened risk. Although many of those risk factors remain – high house prices, low interest rates, high household debt, and subdued income growth – two more recent developments have led us to review the appropriateness of the interest rate floor,” Mr Byres said.

“With interest rates at record lows, and likely to remain at historically low levels for some time, the gap between the 7 per cent floor and actual rates paid has become quite wide in some cases – possibly unnecessarily so.

“In addition, the introduction of differential pricing in recent years – with a substantial gap emerging between interest rates for owner-occupiers with principal-and-interest loans on the one hand, and investors with interest-only loans on the other – has meant that the merits of a single floor rate across all products have been substantially reduced.

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从6月降息到7月降息，各行纷纷开始跟进。幅度最大的是投资io，幅度最小的自住pi，其余两种组合居中。

superdigua

收窄息差的一个办法是：只有自住就允许多贷一点，否则就少贷一点。

gunigao

其实去年4月份APRA取消投资房贷增幅限制的时候，新足迹也火了一把。

结果呢?  这12个月跌了10%都不止。

数据派

gunigao 发表于 2019-5-21 12:44
其实去年4月份APRA取消投资房贷增幅限制的时候，新足迹也火了一把。

结果呢?  这12个月跌了10%都 ...

的确。上次那一波放松据说是贷款增幅已经低于限制值了，所以取消与否无实际影响。我理解那个限制主要针对买卖交易的，而现在这个调整是同时影响持有者成本的。

持有者也是影响房价的一大因素，是出货还是持有，都会影响供应量。可能的降息，无疑给持有者，特别是投资房持有者，一个再等等看的选择机会。如果房价上涨，则可以抛出，如果不涨，则可以再拿一段时间。

gunigao

就我近3年来的观察。

这一波澳大利亚房产下跌的罪魁祸首。 是一个你们永远都不愿意去谈，甚至都不知道存在的问题。

那是一个被修复了就不可能再开放的BUG。

这问题究竟是什么呢？  只有一套房子的人永远不会知道，有两套的人觉得不是问题。房子再多点的人就知道这才是最最致命的症结所在。 而且这点已经卡死不会再松了的。


下面有请楼主替大家解释下这问题到底是什么问题。

逆风而上

assessment rate 的降低年初时就已开始被大佬门在背后积极的讨论着。 并表明这才是能让地产复苏的关键。 央行虽然表示如果地产和澳洲整体经济真的进入万劫不负的境地， 他会出手实行澳洲史无前例的QE。 但是这是在所有刺激方式用完之后 才可能去做的事情。 其实也暗指了ASSESSMENT RATE 需要被重新REVIEW的需要。
这个rate 是GFC后introduced的， 目的就为了防止GFC情况的出现后， 澳洲人能有足够的力量和收入去抵抗高利率。 其实是有点掩耳盗铃， 和文不对题的。 为什么这么说呢。 你看， GFC发生之前的长期标准利率是多少？4% 左右。 高的时候还到过5%。 那时6 到 7%的HOMELOAN 都是很AFFORDABLE 的rate. 后来美国没钱了一下子负利率了， 当时澳洲急速升息 是因为没有美国的funding 了， 资金短缺，当时如果不是中国救了澳洲一把， 澳洲早就RECESSION了。 但是美国QE了， 钱一下子不是问题了。 但澳洲却吓破了胆。在美国负利率且大印钞票的情况下， 竟然决定用7%作为基本的loan assessment rate。 澳洲在美国两波QE之后竟然还不愿意改变 7%， 四大甚至在2016年房产暴涨之后还提高了这个7% 到7.5%。 所以说澳州的这个ASSESSMENT RATE长期以来是文不对题的. 因为前十年是CHEAP MONEY的时代， 他们却那么谨慎。 而将来的MONEY是否还是CHEAP的， 这就看TRADE WAR的结果了。 但是就现在MONEY MARKET 来看，money 还是会REMAIN CHEAP FOR SOME TIME.  而这个超级过时的ASSESSMENT RATE TOGETHER WITH TIGHTER LEND STANDARDS DUE TO ROYAL COMMISSION 是导致现在其实还是很健康的澳洲地产基本濒临CRASH危机的边缘， 而且会DRAG DOWN整个澳洲的经济.

为什么是掩耳盗铃呢。。。其实道理很简单， 收入一旦长上去了， 就下不来了，所以人一旦贷了款后（当然是在新的responsible lending的条件下）， 一般不会付不起贷款， 除非工作没了。 没工作了， 再低的RATE也付不起。 而如果澳洲进入大萧条， 最大的问题就是狠多人会没有工作， 而不是工资降低。 所以， 这才是问题的关键。 而通过提高ASSESSMENT RATE是完全风马牛不相及的解决方案， 即 错误方案。 而如何解决这个难题呢？ 目前的银行体系 还没有一个合理的方案。。。就我来看， 要解决这样的问题还是需要强制买房子的人 必须有一个应急的SAVING ACCOUNT，根据loan的size 里面必须要有一定数额的钱。这笔钱只有在没钱还LOAN的时候才能启动。 这个account 可以是一个分开的OFFSET ACCOUNT, 这样屋主不会失去这笔钱的利息。

melb77crab

转发英文啊， 总结：7%实际影响不会那么大
First, APRA is only consulting at this stage. A one month consultation period - however, with the new Government one can imagine little resistance.

Second, the proposal for removal of the 7% is accompanied by a proposal to increase the buffer to 2.5%. At current rates, the net result would not have any effect in most cases.

Third, this particular floor has been in place since 2014 and was in place all the way through the bubble. Obviously it was of zero help in terms of reigning in the borrowing excesses. The removal of it is unlikely to have any material effect on market sentiment now.

Fourth, this shows that APRA is in panic mode. The market - and impact on the balance sheets of banks - is clearly worse than most people realise. Watch this space.

gunigao

逆风而上 发表于 2019-5-21 13:28
assessment rate 的降低年初时就已开始被大佬门在背后积极的讨论着。 并表明这才是能让地产复苏的关键。 央 ...

那你有没有想过这个政策出台后的直接的后果是什么？

政策不是你想得那么简单的。 你开车方向盘左转 车往左转，你开船方向盘左转船往右跑。 澳大利亚到底是在开车还是在开船?

我知道的是，房贷额度收紧了。结果就是大家的钱不进房市了。  本来想投资房产的，跑去投资别的了。 这样经济就起来了。

租金下跌了。房价下跌了。人们花在“住”上的支出减少了。 如果收入不减少，那么在别的方面的支出就增加了。这样经济就起来了。



难道这个“这样经济就起来了。”不是政府最终的目的和想看到的最好的结果么？

还是你希望看到今天鼓吹少喝一杯咖啡（咖啡店大批倒闭），明天鼓吹少买吃一顿外卖（饭店大批倒闭）。   推广17刀KMART神器性能远超某大牌170刀1700刀同款。（零售业大批倒闭） 推荐娱乐就是在家看电视。（服务业大批倒闭） 将来大街上除了肉店鱼店鸡店蔬果店和超市外就只剩银行房产中介和贷款中介还有律师行了。（ 连烟店和酒店也都倒闭了。)


人心都是贪婪的，什么能发财能赚钱自然就全民所向。 而且人的贪婪能到什么程度？ 弄虚作假的海外收入骗贷就是个很好的写照。

hcyff

观望看市场信心能否恢复

数据派

gunigao 发表于 2019-5-21 13:45
那你有没有想过这个政策出台后的直接的后果是什么？

政策不是你想得那么简单的。 你开车方向盘左转 车往 ...

租金下跌了，房客省了钱，房东收入却减少了，这只是左边兜和右边兜的问题。
房价下跌了，租客都去攒首付，准备晋级房东了，房东们都准备多攒些钱过冬，谁也未必肯多花钱啊？

数据派

gunigao 发表于 2019-5-21 13:45
那你有没有想过这个政策出台后的直接的后果是什么？

政策不是你想得那么简单的。 你开车方向盘左转 车往 ...

照你的逻辑，日本是得到了十年而非失去了十年。

gunigao

数据派 发表于 2019-5-21 14:01
照你的逻辑，日本是得到了十年而非失去了十年。

你知道日本失去的十年换来的是什么么？

那么小的国土，目前经济总量如何？

如果当年没有这失去的十年，现在日本可能已经是柬埔寨了。

房市健康的时候，那就是些健康的细胞。 一旦癌变就成了经济的肿瘤，吸取了大量的资金，结果肿瘤越长越大，经济越来越虚弱。 不及时治疗，结果只有一个。

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今天新闻

[评论文章] 2019大选：联盟党政府的预期经济压力

https://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1508630&extra=page%3D1

HL2016

逆风而上 发表于 2019-5-21 13:28
assessment rate 的降低年初时就已开始被大佬门在背后积极的讨论着。 并表明这才是能让地产复苏的关键。 央 ...

我觉得你可能是记错了。 GFC的时候我们是迅速降息的，最夸张的5个月里降了3.75%。
你最后的提议是很理想化的，你这是开银行的思路， 不适合老百姓。

HL2016

gunigao 发表于 2019-5-21 13:45
那你有没有想过这个政策出台后的直接的后果是什么？

政策不是你想得那么简单的。 你开车方向盘左转 车往 ...

房子下跌了，经济就起来了。这是什么逻辑？

gunigao

HL2016 发表于 2019-5-21 21:08
房子下跌了，经济就起来了。这是什么逻辑？

逻辑？

你看看住房成本占据了多少百分比的可支配收入就知道了。

澳大利亚人很可怜的。  100%的收入里面超过10%的养老金和所谓的免费医疗，平均下来接近30%的个人收入税。然后剩下的钱里面还有5%以上要交GST。真正可用的钱才税前收入的55%。 就这55%里面，有超过10%是给了行业巨头的，比如水电煤，汽车保险，opal卡和WWS COLES。 还有30%给了银行，只有最后的15%甚至更少给了其他所有的零售业服务业。

而澳大利亚绝大部分工作来自哪里？    这可怜的10%的收入养活了澳大利亚多少%的老百姓？ 房产支出撼动不了税收撼动不了养老金撼动不了GST也撼动不了行业巨头们。 水费能不交？电费能不付？（能做的就是不用电） 多少新足迹的人连汽车保险的第三方责任险都不舍得买一个。   最后房贷的差额从哪里来？ 节衣缩食呗，该消费的不消费了。 零售业倒闭了。 不做头发了，不外出吃饭了。服务业倒闭了，餐馆倒闭了。 就连卖车的车行都倒闭了。


这就是症结所在。    不是说房产下跌经济就起来了。 而是房价不下跌，经济就死透了！！！

逆风而上

HL2016 发表于 2019-5-21 21:05
我觉得你可能是记错了。 GFC的时候我们是迅速降息的，最夸张的5个月里降了3.75%。
你最后的提议是很理想 ...

呵呵， 那是gfc之后了。 是美国发钱之后了。GFC是2008在美爆发的。

gunigao

gunigao 发表于 2019-5-21 13:27
就我近3年来的观察。

这一波澳大利亚房产下跌的罪魁祸首。 是一个你们永远都不愿意去谈，甚至都不知道存在 ...

楼主还没来解释啊？


隔壁的重磅新闻倒帮忙解释了。。。


行情讨论] 重磅！国民银行再次加大贷款审查力度！已引入贷款债务比！ [复制链接]
https://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1509856&pid=34143891&page=1&extra=#pid34143891‘



例如，总债务为65万澳元，总收入为10万澳元的申请人，其债务与收入之比为6.5（DTI最高不允许超过9）。收入包括工资、个体经营收入、租金和投资收入。

mocsa

gunigao 发表于 2019-5-21 21:22
逻辑？

你看看住房成本占据了多少百分比的可支配收入就知道了。

我一直认为这是少数人故意设计的制度，目的是让大多数人给他们打工，而他们永远是食物链顶层的统治者。

gunigao

mocsa 发表于 2019-5-25 19:04
我一直认为这是少数人故意设计的制度，目的是让大多数人给他们打工，而他们永远是食物链顶层的统治者。 ...

本来就是。

相比这个，民主制度更是如此。   

让人们以为大家有了权力，自然就不会武装起义了。 然后弄些媒体喉舌控制下愚蠢的民意。 一切OK。

反正到头来世界还是由那一小撮人控制着。

Lennyant

房价跌了经济就好了？建筑行业马上就不行了，装修，材料，家具，家电等等一系列全完蛋。经济好了吗？

Benz20xx

gunigao 发表于 2019-5-21 13:45
那你有没有想过这个政策出台后的直接的后果是什么？

政策不是你想得那么简单的。 你开车方向盘左转 车往 ...

你干嘛不这么想，对很对要买房的人来说，贷得少了，首付就要多了，首付哪来，省出来。
当然，你可以说这是短期的，从长期来看，因为贷得少了，后续的消费额度就高了，但问题是，有多少政府银行看长远的？多少商家能撑到那天。
而且对于大多数人来说，工资还是看涨的，现在虽然贷得多，但随着收入提高，消费也会提高。但对于急着要存出首付的人来说，省钱可不是每天一杯咖啡的事。

实际上，对希望房价跌的空军来说，他们中很多再跌也不会买，因为一些希望能再低，一些贷不出房源少买不到满意的。
所以，对于通过贷款造成的房价跌，到底谁开心了

phzrx

gunigao 发表于 2019-5-21 13:45
那你有没有想过这个政策出台后的直接的后果是什么？

政策不是你想得那么简单的。 你开车方向盘左转 车往 ...

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ppllmm

专业贴，虚心学习各位大大的术语

katherman

gunigao 发表于 2019-5-21 21:22
逻辑？

你看看住房成本占据了多少百分比的可支配收入就知道了。

澳洲的生活成本的确太高

ironman

mocsa 发表于 2019-5-25 19:04
我一直认为这是少数人故意设计的制度，目的是让大多数人给他们打工，而他们永远是食物链顶层的统治者。 ...

同感

fademark

gunigao 发表于 2019-5-21 21:22
逻辑？

你看看住房成本占据了多少百分比的可支配收入就知道了。

我挺赞同的，现在澳洲生活费用太高。

yoyowa

现在是downturn区间
看跌到什么程度而已

sky3g

gunigao 发表于 2019-5-21 13:45
那你有没有想过这个政策出台后的直接的后果是什么？

政策不是你想得那么简单的。 你开车方向盘左转 车往 ...

开船，左舵船往左走？确定吗？

joeintheend

主要是税太多了 逼得很多中产买投资房 否则人家自然去消费了

gunigao

sky3g 发表于 2019-5-26 11:18
开船，左舵船往左走？确定吗？

兄弟是眼睛不好呢还是中文不好呢?