谨慎预测：悉尼墨尔本房价10年后触底横盘（膝盖），20年后才开始从底部反弹，30年后回到17年峰值一半

老乡别跑

我记得论坛的同学们经常说，投资房可以再等等，自住房什么时候都可以买。

  

其实这是一个误区。房产下跌的时候，物是人非，原本的富人区跌落成鸟丝区比比皆是，更别提造成的经济影响，大概率你都需要去别的城市，乃至别的国家发展，这就不得不卖自住房了，要不然在这里傻等着，经济下行，你都不一定hold住。这一卖，首付都不见的收的回来，你就亏大了。

  

讽刺的是，投资房反而可以交由仲介处理，自己出国发展，不一定非要卖掉。我真是不清楚某些人逻辑是怎么工作的，竟会得出“投资房等等，自住房随时买”的结论，害人害己。

  

当然了，这里不是要大家去买投资房，投资房是margin call的重点关注对象，风险也很大，但这里不是讨论重点。我发帖的目的，是为大家好，大家千千万万不要以为自住房随时都可以买，正如上面提到的，房市下跌，经济下滑，社会未来不明朗，应当做好随时可以走的姿态，未来在相当长的一段时间，都不应当冒险买自住房。



容我说句实话，房市下行一旦成型，几年之内是不会触底的。房地产的周期都是以几十年记，上升如此，下降也如此。

  

我们可以拿来以前的数据做比。来看看东京的例子：



东京房价于1990年左右达到峰值，可之后便急转直下。虽说急，但步调和悉尼墨尔本类似，平均每年也不过是10%左右，大家都以为这是短时间调整。日本地狭人稠，尤以东京为甚，谁会相信东京房价会长期下跌呢？

  

可东京就是以这样的步调，阴跌了12年（2002），最终以自住房累计膝盖斩，商用物业脚脖斩收场，可悲可叹。

  

更加可悲的是，东京的房价并没有迅速复苏，反而在又横盘了好几年之后，再以2%～3%的龟速，慢慢恢复。据最新数据，一直到2017年，也就是房市崩溃将近三十年之后，才勉强回到了1990年峰值期的一半。若东京能够保持这样的良好势头，根据计算，估计能在2050年前回到1990年的峰值水平，不过到那时，两代人的时间都过去了。



澳洲就会比这强很多吗？现在大环境比日本当时恶劣得多，经济危机呼之欲出，贸易战神仙打架，美联储缩表欲罢不能，悉尼或者墨尔本有大量土地，远没有东京金贵，本地的收入根本无法支撑如此离谱的房价。最终结果看，悉尼墨尔本只会更惨。



于是便有人说，自住房反正已经买了，涨跌不关心了。

  

你真的不用关心吗？

  

假设你在悉尼某高尚区住着，房价跌幅过半，各色闲杂人等涌入，邻居们也不再是以前的邻居，可是你高位套牢，一卖就亏尽首付和自己还贷和利息，你会卖房吗？难道这你不用关心？

  

假设你的学区也被各色闲杂孩子涌入，对你的孩子造成影响，你不要搬家吗？孟母三迁，孟母三迁，未来十年阴跌，你这三迁要亏掉多少钱，难道你不会关心吗？

  

假设你在别的城市，别的国家有了事业机会，可是却因为负担了房贷卖了连贷款都还不清，或者其实是全款买的，但是不忍心亏损，结果就放弃了事业发展的机会。你当初怎么打算的，明知房子买亏了，便暗自发狠说要努力工作赚一大笔钱，够买十套房子的，以后就不会被这个阴影困扰。可是结果呢？反而被房子套住，事业不得志。



现在买自住房，你以为损失的就是点钱吗？

  

错！

  

损失的，很可能会是你的，你即将退休想来澳洲养老父母的，你的配偶的，甚至你子女的未来和幸福。这些东西，是用金钱衡量的吗？就为了一时诱惑掏钱买了根本不值这个钱的房子？自住房的价值，根本不是本身用了多少砖头或者木头或者钢筋，而是它的学区、它的工作机会、它的邻居，和他周围的一切。涨的时候心里明白，跌的时候，心里怎么就不明白了？

  

我没说这一定会发生，但看看你周围，你现在住的街区，无论你是租住还是自住，再看看你工作的地方，风险有多大？当年日本崩盘，全国上下，每时每刻都在发生这些人间悲剧，彻彻底底摧毁了一代人。现在日本的佛系青年，谁交往谁恶心，难道跟这就没有一点关系？



我总结一下吧。想买自住房的，好好考虑下自己、配偶、父母和子女的幸福和未来，这些东西根本不是几十万乃至几百万可以衡量的，也不是一堆断砖烂瓦能够弥补的。买亏了，损失的根本就不是金钱。

  

至于那些买亏了死捂着还到处忽悠“投资房等等，自住房随时买”的，有人出来说几句实话就以“租房的”、“吃福利的”人身攻击，人在做，天在看，你们好自为之！话说，你房子卖了又咋样，还你自由身，还你父母配偶孩子自由身，这些比不上你那损失的几十万臭钱？

猫儿不笨

不同之处在于人口变动方向

angaozhou

小心银行中介砸你窗户玻璃

harold7781

你字数多，我服你

金聪头

是大胸回来了，

crabwan

你卖了自住房租房子住了没？还是说你本身就没有房子一直租？你拿着全世界唯一的日本来做支持，问题是东京的外来有色人口不多啊，你的论据是啥？

contactus

是主席还是刘司令

sobeit

写这么多老长

ann@2209

我们的论坛越来越高深莫测了

panada

什么样的光脚小丑都有

glensonne

这么有空的话多赚点外快交租金吧。

随便如何

自住房买也是根据自身的情况，如果用假贷款分租买的高价房，房价下跌就活该倒霉，当然也可以把院子里建房分租
有些人只有住apartment的命，非要住大house，房价才微跌就要了他们的命

自住房什么时候买都可以，也是建立在不影响生活质量的前提下。
华人只要贷得到就能还的起，那些贷款100万的工作不稳定的，房价下跌都失眠了

steven_sa

看了半天，这澳洲没法呆了，澳洲的经济经不起这么久的折腾

猫儿不笨

我也相信下跌不会是2-3 年的事，会更长。期间可能会有平台甚至小的反弹，但总趋势会是向下
澳洲过去90年房价一直就上升，为什么不可以来个下降呢？有时候enough is enough
有部分人一直就等着买房换房，等了一阵子，碰到合适的就会入场，有时候多种原因碰到一起会形成个小反弹
总的趋势还是取决于人口变化和移民政策

sally00dai

90年房价一直就上升，如果当时调整期就觉得房价要降，那等到现在了，房价都翻了几倍了。我认识一个印度人就是这样的，两口子收入都不错，总说房价要降，到50多岁了还在租房住，还是一个财务经理。日本是个例子，中国也是一个例子，每个国家都可能不一样。自住房大部分人力所能及就买了，纠结的人总也买不成。

googles

这种文章真无聊啊，楼主难道连一套自住房都没有？一把年纪租房住就是对家人负责？买车也是今天买明天涨价才去买的？

澳洲小肥

只要不炒房就好

ViceMan

1990年日本泡沫破裂前，大东京地区apartment均价6100万元左右，同一时间全日本平均工资375万左右，房价工资比在16左右.

目前悉尼地区apartment加上house均价在90万左右，全澳平均工资8.2万左右，房价工资比在11左右。

可见东京当时的泡沫还是大得多了。

即便去到有数据可查的2012年，大东京地区apartment均价4540万元左右，同一时间全日本平均工资360万左右，房价工资比12.6，比现在悉尼的还高。

所以个人觉得如果单从affordable的角度就说房价应该继续跌才能回到理性价位，这个说法不合理，现在悉尼的房价可承受性和世界其他大城市相比并不算太差。

沧海一粟a

悉尼墨尔本的问题，公寓实在太多了。。现在建筑放缓是好事。。别盖了

gordonye2000

glensonne 发表于 2019-4-12 13:19
这么有空的话多赚点外快交租金吧。

Can't agree more 这篇帖子可以抵两天合租房单间租金。跟贴超过300多抵一天租金

alancen

I am waiting for apple dropped to 1 dollar a kilo.

cocohuijing

先预测预测移民数量吧

samuel666888

神预测

nuer

还是那批人，还是操心命。

dl27xh

多么熟悉的声音

ldp101

厉害厉害

自游自在

多看，不动。

liquidator

好吧，我等他一百年，回头再来看你的帖子。

Junko

20年后才开始从底部反弹？ 那还活个什么劲呀。。。

ville

没钱买房真是可以把人逼疯啊，要不有这闲心发这么长的帖子