移民和房价之间的小秘密

金哨子

转发一篇好文。。


昨天打开朋友圈，大家都在转发关于莫里森政府降低技术移民的消息，从过去的19万降低到16万。还没移民的小伙伴表示愤怒，刚移民的小伙伴表示幸运，很多已经在这落地申根的老移民表示:

“移民少了会不会影响房价？”

大家可以看看之前一篇介绍移民的文章，“我们都是移民”，里面有更详细的最近几年的移民介绍。

文章中主要的结论就是，移民政策是澳洲人口政策的一道闸，太多了就收紧，太少了就松开。

恒大首席经济学家任泽平说过，房地产市场“长期看人口，中期看土地，短期看政策"

过去二十年，咱们中国人对澳大利亚移民的热情不减，最近几年已经超过英国，成为第一移民来源国。具体原因不分析了，但是有一点你不能不承认，澳洲是一个优质的国家，有大量的人想移民过来。悉尼和墨尔本又是澳洲最优质的两座城市，乃至移民大量涌入，抢了本地人的饭碗，增加了本地人的负担。

所以通过政策上的紧缩，让市场去掉一点杠杆，减缓一下通胀。

我还是拿我比较熟悉的墨尔本来说（同样道理适用于悉尼）。

你可以把墨尔本理解为一个公司，市长或者州长就是这个公司的CEO，房子就是这个城市发行的一种股票。

大家都知道，股票的好与坏，两大关键就来自于这个公司的增速和营收。


增速的话就是城市的GDP增长，营收的话主要体现在房租收益。

这样一说，大家是不是都好理解了？


首先说增速。

可以看下图，墨尔本过去几年GDP增速强劲，18年还保持在4.3%左右。

而且墨尔本和悉尼在2018年几乎占据了全澳洲GDP的43%，这远远超过了加拿大最大两座城市温哥华和多伦多占整个加拿大GDP的28%，更是超过了英国两大城市伦敦和伯明翰的20%。



再来说说营收。

我做了个独立屋的房价中位数和房租中位数增长线，可以看出来过去几年房租增长稳定，但是幅度远小于房价的增长。



房租是营收，那么房价就是市面价值。图中可以看到，墨尔本的房价市盈率，也就是P/E ratio正在不断增高。

这并不难理解，在股市中，优质公司的股票通常会得到更多人的亲赖，大家都愿意给它更高的估值。

当然，一座城市里还可以继续细分出优质的区，区中甚至还能继续细分出优质的街道，道理和方法同样试用。

大家总觉得，房价上涨就证明这是好房市，房价下跌就是差房市，其实这是非常片面的，可以参考之前文章中引用的Ray Dialo的一句话：

“The greatest mistake of the individual investor is to think that a market that did well is a good market rather than a more expensive market. And that a market that did badly is a worse market ... rather than a cheaper market.”

翻译一下：“散户投资最容易犯的错误是认为牛市是一个好市场，而不是一个贵市场。反之熊市是一个坏市场，而不是一个便宜的市场”

虽然说的是股市，但是道理都是相同的。


移民政策的紧缩，类似于北京上海的限购，再怎么限，你看北京上海的房价会大跌吗？

对于好的资产需求是毋庸置疑的，需要考虑的只是资产本身是否被低估或者高估。熟悉宏观形势的同时，还是要多做市场分析，评估自己的投资策略，来决定最佳入手时机。

仙人抚我顶

“移民政策的紧缩，类似于北京上海的限购”

此话一出，基本上就证明了这篇文章是个狗屁文章了，北京上海是限购，可没说不让你来，这移民政策是直接不让你来北京上海了，你想去北京上海可以，石家庄呆三年再说。

一旦这些人开始胡搅蛮缠颠倒是非的时候，就看出来移民政策收缩对于这些靠房子吃饭的人来说打击有多大。

westfarmer

晚上贴一篇文章来喷

jacsonlin

仙人抚我顶 发表于 2019-3-24 17:16
“移民政策的紧缩，类似于北京上海的限购”

此话一出，基本上就证明了这篇文章是个狗屁文章了，北京上海是 ...

北京上海让你来有什么用？不让你买。悉尼墨尔本不让你技术移民头三年来，但是让你什么时候都能买。雇主移民和投资移民可是什么时候都能来，都能买。

Atlassian

jacsonlin 发表于 2019-3-24 17:39
北京上海让你来有什么用？不让你买。悉尼墨尔本不让你技术移民头三年来，但是让你什么时候都能买。雇主移 ...

五年

jacsonlin

Atlassian 发表于 2019-3-24 17:46
五年

签证是5年，只要呆满3年，PR加分就满足。

金哨子

仙人抚我顶 发表于 2019-3-24 17:16
“移民政策的紧缩，类似于北京上海的限购”

此话一出，基本上就证明了这篇文章是个狗屁文章了，北京上海是 ...

感觉你没看懂，宏观政策没有绝对一样的类比性。

仙人抚我顶

jacsonlin 发表于 2019-3-24 17:39
北京上海让你来有什么用？不让你买。悉尼墨尔本不让你技术移民头三年来，但是让你什么时候都能买。雇主移 ...

牛鼻，合着这些人是受虐狂，不让你来你还买，你可以统计一下这样的人有多少，要是真有的话也不用天天中介们在这里造谣喽。还扯什么投资移民，现在都直接关停了，你愿意去偏远地区都不需要你。  

仙人抚我顶

金哨子 发表于 2019-3-24 18:07
感觉你没看懂，宏观政策没有绝对一样的类比性。

感觉你装看懂了，“我做了个独立屋的房价中位数和房租中位数增长线，可以看出来过去几年房租增长稳定，但是幅度远小于房价的增长”。

常混这里的都知道一天到晚比中位价的，都是干什么职业的人。

金哨子

仙人抚我顶 发表于 2019-3-24 20:09
感觉你装看懂了，“我做了个独立屋的房价中位数和房租中位数增长线，可以看出来过去几年房租增长稳定，但 ...

不然比什么？

仙人抚我顶

金哨子 发表于 2019-3-24 20:25
不然比什么？

不然比什么？这个问题都不知道的话，那我觉得咱俩没啥可唠的了，我第一不跟真傻的人唠，第二不跟装傻的人唠。

巴乔

空军只是为了空而空,装傻已经不只是技术性问题了

datou1981

我只想说..楼主你这样炒股票....我最喜欢....活鲜韭菜....再多都不怕

韭菜饺子...我的最爱

datou1981

巴乔 发表于 2019-3-24 20:00
空军只是为了空而空,装傻已经不只是技术性问题了

空军可以做空啊....BEAR.AX了解一下.

做空澳洲股市..就能打压公司的资金流动性....进一步挤压澳洲金融业的空间...

金哨子

datou1981 发表于 2019-3-24 21:02
空军可以做空啊....BEAR.AX了解一下.

做空澳洲股市..就能打压公司的资金流动性....进一步挤压澳洲 ...

你炒股赚了？

金哨子

仙人抚我顶 发表于 2019-3-24 20:50
不然比什么？这个问题都不知道的话，那我觉得咱俩没啥可唠的了，我第一不跟真傻的人唠，第二不跟装傻的人 ...

问问不行吗？你反应别太激烈

datou1981

金哨子 发表于 2019-3-24 20:33
你炒股赚了？

对啊.....

房价上升的动力..源于经济的增长....
经济增长...更多的工作....吸引更多的移民...然后良性循环增长......房地产增长属于副产物....

反过来...房地产增长占主要经济的增长....这个东西就翻过来了...澳洲现在仅仅是靠资源业撑起的.....不然澳洲早就没戏了.

历史上靠房地产发家的国家...都跌进衰退期过.....而且发展时间和衰退时间是正比的.

澳洲这是个股....全球经济就是大盘...整体都是过度借债... 要不跟我一起做空澳洲...

金哨子

datou1981 发表于 2019-3-24 22:00
对啊.....

房价上升的动力..源于经济的增长....

大神

小国都是这样，经济上要不就是追赶型，要不属于资源型，夹缝中求生存也是不容易。看懂全球走势还是很重要的，肯定不能全投在房产里。

hkmp5mg42

你拿北京上海来和悉尼墨尔本比较，不太合适吧？上海一个浦东的人都比整个墨尔本的人多

datou1981

金哨子 发表于 2019-3-24 21:22
大神

小国都是这样，经济上要不就是追赶型，要不属于资源型，夹缝中求生存也是不容易。看懂全 ...

目前还不是大神....
高净值的人群...都会压低在不动产的比例.....房地产是低流动性....买卖周期太长,成本太高...属于防御性资产...[条件是没有贷款]

经济上升周期的时候..获利能力太差..所以有投资渠道的都会避免过高比例在里面.

金哨子

hkmp5mg42 发表于 2019-3-24 22:26
你拿北京上海来和悉尼墨尔本比较，不太合适吧？上海一个浦东的人都比整个墨尔本的人多 ...

我觉得只是打个比方，北上深肯定更紧，所以也管得更严

金哨子

datou1981 发表于 2019-3-24 22:29
目前还不是大神....
高净值的人群...都会压低在不动产的比例.....房地产是低流动性....买卖周期太长,成本 ...

有道理，那中产老百姓应该怎么配置比较好？

datou1981

金哨子 发表于 2019-3-24 21:43
有道理，那中产老百姓应该怎么配置比较好？

懒的话...就去买ETF....吃经济增长的红利....
这个很多人的书里面都提及过...
包括巴菲特都建议他儿子买SP500......道理很简单...长周期看美股收益率是7%+

金哨子

hkmp5mg42 发表于 2019-3-24 22:26
你拿北京上海来和悉尼墨尔本比较，不太合适吧？上海一个浦东的人都比整个墨尔本的人多 ...

我觉得只是打个比方，北上深肯定更紧，所以也管得更严

datou1981

金哨子 发表于 2019-3-24 21:43
有道理，那中产老百姓应该怎么配置比较好？

补充一下..ETF是定投....

金哨子

datou1981 发表于 2019-3-24 22:53
补充一下..ETF是定投....

恩 对的

hellobottle

lotus-fan

5555

datou1981 发表于 2019-3-24 22:45
懒的话...就去买ETF....吃经济增长的红利....
这个很多人的书里面都提及过...
包括巴菲特都建议他 ...

sean87

“散户投资最容易犯的错误是认为牛市是一个好市场，而不是一个贵市场。反之熊市是一个坏市场，而不是一个便宜的市场”

横向对比，悉尼的房价在世界范围内也算最贵的地方之一了。。。