深度讨论: 投资房产为了涨还是房租收益

nz_engineer

很多人提到房产投资就是希望涨将来卖了可以赚一笔.但是有一种投资者似乎涨跌对他无关,这就是只买不卖的投资者.假设我投资了3套房,但是我终生不卖,就算20年后,这个房产增值了5倍,但是到我死为止都没卖,换言之这个增值的好处我自己一分钱没享受到(也许我儿子最终卖了房享受到了但是不是我).

还有一种情形可以解释为啥我不想卖,假使我在Sydney有一套房,过了x年涨了y倍,但是我并不想卖,因为假使我卖了,我不大可能在Sydney再买,简单的说别的房也同时在涨,如果要换同一区的房等于是高价卖了再买高价的,并没有赚到.那么理论上讲我只有两种行动可以利用到这个增值优势,要么卖了搬去更偏远的区域赚取差价(但是一般情况下我不大愿意特别是我在CBD有工作的话),或者就是我转移到便宜的城市比如Brisbane去定居,那么就利用了城市间的差价.

还有一点就是卖房得利得交CGT,这个真的挺烦人

所以如果像我这样只打算买不打算卖的人,投资唯一的获利就是房租,rental yields才是我唯一在意的,也是实实在在赚到手上的活钱

XIAOTUDOU

有道理。

巴乔

我很奇怪很多跟我一样计算机科学专业背景的同学,在房事这个事情上还不如卖楼花的知识点通透,楼主只需要多参加楼花讲座即可

巴乔

所见即所想,所想即所限,学习能力再强,不同领域也要切换思维

找卖楼花的过过原理,找几个苦逼房东算算管理成本,最后听听经过几个周期的老赖是怎么操作的

搞房产投资没有过硬的赚钱能力也是很吃力的

All_Black

该卖的时候就要卖啊，可以提前退休，享受生活

datou1981

个人觉得租房收益为主....有正现金流才有时间耗长期房屋增值...
如果租房收益比较客观....说明房屋价值在可以接收均值线上.....
如果比利率低了...甚至是负现金流..那么...这和赌博有啥区别啊?

funnyfish

只有正现金流才是投资的王道，才是最稳的，管它涨跌？都能从容应对，我就是buy&hold，但不会买那么多，到时land tax就吃不消，3套payoff的投资房足可以养老了，翻5倍不敢想，长期看至少可以抵抗通胀

samuel666888

Refinance

skypig05

既然是投资，就有买进卖出，房价也是有周期性。 这当中和个人投资能力和运气有关，投资房子仅为了租金回报，国内基本没人这样想。

不知道是不是因为澳洲本身的发展就是靠长期稳定的政治环境和社会环境一点一点积累起来，所以这边人员的思维也是这样的。

nz_engineer

巴乔 发表于 2019-2-21 23:13
我很奇怪很多跟我一样计算机科学专业背景的同学,在房事这个事情上还不如卖楼花的知识点通透,楼主只需要多参 ...

我分析的情形有哪点不合理或者漏洞欢迎指正,而不是凭空说"知识点不通透",请来点干货.

nz_engineer

巴乔 发表于 2019-2-21 23:21
所见即所想,所想即所限,学习能力再强,不同领域也要切换思维

找卖楼花的过过原理,找几个苦逼房东算算管理成 ...

你是说持房成本高么,典型的说在Sydney比较贵的的区域持房成本对比租金收入显然是不格算的,所以靠租金收益Sydney并不理想(大家都明白正现金流的Brisbane这方面才胜出)

麦芽儿

如果有三套投资房老的时候都还清了，也许一套就够了，不用卖房租就可以养老；这个是持续的，还有可能比养老金数额可观，然后你儿子看你有那么多套房甚至给你好好养老

nz_engineer

All_Black 发表于 2019-2-21 23:28
该卖的时候就要卖啊，可以提前退休，享受生活

具体看你怎么退休,房产增值假设Sydney翻倍了,并不是你一栋房子翻倍是全体都翻,那么你如果还想住在Sydney退休卖了再买并不得益(除非你卖了自己租房),还有一种选择就是卖了贵区的房去Mt Dritt这种地方住,问题是你愿意么?

还有一个选择就是前面提到的卖了搬到Brisbane去,或者离开澳洲.总之你必须得离开. 此外别忘了你卖放得付多少CGT 下次买房得交多少stamp duty这些都是成本

nz_engineer

datou1981 发表于 2019-2-21 23:33
个人觉得租房收益为主....有正现金流才有时间耗长期房屋增值...
如果租房收益比较客观....说明房屋价值在可 ...

如果只买不卖当然买正现金流的房子格算

养老的时候你打算怎么处理3套房?卖了租房还是继续留着收房租?

nz_engineer

skypig05 发表于 2019-2-22 01:26
既然是投资，就有买进卖出，房价也是有周期性。 这当中和个人投资能力和运气有关，投资房子仅为了租金回报 ...

我没有说一定不卖,这就在讨论啥情况下卖能格算.
国内租售比极低,比Sydney还要极端的情况,当然只能靠卖来赚钱.问题是国内有CGT/Stamp duty吗

还有一点大家忽略了,在中国,买卖房只有贵不贵远不远的问题,比方讲你大可以在上海市区卖了一套大房去远郊买了住,其实很爽,这是国内,没问题

可是你卖了Sydney近郊的房,去Mt Dritt这样的地方住,你敢吗? 我之前就设想过买远郊的房自住等涨了卖掉不用掏一分钱CGT,卖完之后再去买一个远郊的房子自住,如此反覆逃CGT赚钱(但是Stamp Duty逃不掉),理论上讲这个策略完美无缺,后来发现实施上,我的武功不配去那些地方自住

望着天空

投资房产就是让手上一部分资金有个安全的去处。涨过通胀那是bonus。房租就是付付利息跟outgoing。

Grange

如果房子不升（保）值，那还不如把钱放银行省心。

nz_engineer

Grange 发表于 2019-2-22 06:40
如果房子不升（保）值，那还不如把钱放银行省心。

我明白你讲的这个道理(理论上),可是现实中,你让我卖房得钱之后住哪里?还是涉及搬移去外地/外国这个前提吧

不然假使我住在Sydney一地不动,然后你跟我说我的房产1亿但我一分钱花不着(好比我一亿的黄金埋在地下),那你一定会说了有一亿那还不如买n套投资房收房租了,要想来活钱只能这样

其实我提一个理论性的假设,让你卖房得利最大化,你住在房车内(洗澡就去游泳池,上网就去图书馆,大小便么地方多了),不占用任何住房,房子全部用来增值+收租,增值卖了之后再去其他便宜的地方买了收租,即便如此你还得承担CGT. 如果你能接受这样的生活方式,完全都可以不上班了

nz_engineer

望着天空 发表于 2019-2-22 06:39
投资房产就是让手上一部分资金有个安全的去处。涨过通胀那是bonus。房租就是付付利息跟outgoing。 ...

通货膨胀下房租也涨

ARACT

楼主的假设是:unrealised capital gain，不卖就不能变现。但事实并不是这样。
前几年，一套公寓，从楼花持有几年增值20-30w很正常。增值部分refinance 出来的钱，还可以再买一套，甚至两套。属于一拖一，一拖二。
capital gain，即使不变现，也可以让你的资产膨胀速度加快。
但只追求high yield的投资，再投资每一分钱，都要自掏腰包。其实民用的high yield，也不会高到哪去。让你买矿区的high yield房，你也不敢买.
高capital gain的房子，大部分人也是想要长期持有的(楼主居然认为他们想短期变现)
一个高 capital gain的房子，然会被refinance，再抵押买了下一个房子。
high capital gain的公寓，只是暂时yield低，但是几年后yield会反超。
比如北区公寓，楼花买入价60w，几年后价格猛涨到90w，租金必然也猛涨。按照90w的价格算yield，肯定是低，但是人家是60w买的，真实的yield 要高得多，早已反超。
高capital gain的房子，其实也是真正的high yield。

谁都不是傻子，high yield的公寓没人买下，基本都是有硬伤，远郊，枪战区，不会凭白无故房价低。

ARACT

如果楼主追求high yield，为什么不买商业物业？
偏远地区，yield可以达到10%.
40几平的店铺，可以租到4-5w。
民用物业无论如何，也达不到这个租金回报。

Jaylon

为租金？还不如存银行吃利息了

天涯浪客

楼上的各位同学好像都是全款买房的。竟然没一个人提到过杠杆的问题。

nz_engineer

ARACT 发表于 2019-2-22 07:44
楼主的假设是:unrealised capital gain，不卖就不能变现。但事实并不是这样。
前几年，一套公寓，从楼花持 ...

多谢指点,看来对于refinance方面的学问我还需要了解.本来以为不卖的话不可以套现,原来靠持房就可以买下一套. BTW 不知道这个手法是否可以绕过CGT

nz_engineer

bello 发表于 2019-2-22 08:04
楼主，你犯了大忌。人家只买了一套独立屋自住的人被打脸了，不过好在还可以把增值部分top up出来，然后再买 ...

就像前两年买房自住的,现在就急死了是不

nz_engineer

天涯浪客 发表于 2019-2-22 08:03
楼上的各位同学好像都是全款买房的。竟然没一个人提到过杠杆的问题。

贷款买房的话当然cashflow房省心呀

nz_engineer

ARACT 发表于 2019-2-22 07:46
如果楼主追求high yield，为什么不买商业物业？
偏远地区，yield可以达到10%.
40几平的店铺，可以租到4-5w ...

商用物业的确可以考虑.但是从长线的投资稳定度来讲不如住宅投资保险,毕竟商店关了很容易,特别是经济不好的时候,但是经济不好的时候大家还是得租房,不然住哪去

各有利弊吧,这个任志强讲过,商用物业在网购时代受到大冲击,不如住宅物业好

天涯浪客

nz_engineer 发表于 2019-2-22 07:12
多谢指点,看来对于refinance方面的学问我还需要了解.本来以为不卖的话不可以套现,原来靠持房就可以买下一 ...

你要早来几年就知道,贷款非常容易。我买的第一套投资房，啥也没用。一分钱都没花，refinance也没用，100%房价加印花税加1万澳元装修费，全部都是贷款。当时我的自住房里还有60%的贷款。

其实这些规则就是银行说了算。

ARACT

nz_engineer 发表于 2019-2-22 08:19
商用物业的确可以考虑.但是从长线的投资稳定度来讲不如住宅投资保险,毕竟商店关了很容易,特别是经济不好 ...

未必，澳洲商业用地的供给是固定的，但是需求是不断膨胀的。
比如burwood，一个区内商业用地的面积是固定，早几十年前就规划好了，所有的交通，市政基础设施，都必须按照这个规划来。
在悉尼内城去区，大面积变更土地用途，几乎是不可能的。交通，市政等基础设施，也无法承受。
这就导致，店铺的供应数量是有限的。

但是对店铺的需求，确是飞涨的区。
burwood的公寓，一开始盖4层，后来8层，12层20层。人口极速增加，但是商业用地没办法增加，比如店铺你只能在一楼。

datou1981

nz_engineer 发表于 2019-2-22 04:38
如果只买不卖当然买正现金流的房子格算

养老的时候你打算怎么处理3套房?卖了租房还是继续留着收房租? ...

我个人觉得继续出租....收租金...不要指望澳洲的养老金体制和医疗.