一直想搞清楚 PI 有没有对冲，如何对冲

lalucky

背景： 自住公寓贷款65W，IO，账户有25W对冲，大概3年之后想卖掉换house，准备转贷，对于利率相对较低PI还款方式，有一个疑问，PI是否有对冲，如何对冲的？

接下来有几个方案：
1 转贷时少贷一些，比如50W
1.1 50W走IO路线，10W全对冲，或部分投资，部分对冲
1.2 50W走PI路线，10W全对冲，或部分投资，部分对冲

2 继续贷65W
2.1 65W走IO路线，25W全对冲，或部分投资，部分对冲
2.2 65W走PI路线，25W全对冲，或部分投资，部分对冲

问题如下：
（1）对PI的对冲不了解，网上一些说法是每个月固定还款额里多还了一些本金，求证，有算法最好
（2）据一些亲朋说小银行浮动利率申请的时候比较低，但涨的速度也比较快，求证
（3）投资也得考虑税务问题，fix的低利率是否划算，还得细算一下

greenp

这方面我是个白痴，Banker和我解释说，30年贷款80多万，每个月必须交4000多本息一起，他们内部互相对冲，就是拿不出来，等于给银行上贡如果不转贷就一直每月4000，加息的话，就是利息又要多交了。我总感觉我算不过银行。。。也希望明白人给我讲讲他们是咋个对冲的，我们现在的投资，利率是4.1.谢谢啦。

总督

那就不要PIF. 一直IO下去吧

JuliaTung

有对冲的，跟IO一样的。比如你每个月PI总共4000，银行先是直接划走4000，按照对冲之后的贷款余额算出利息扣掉，再扣掉固定每月的还款金额，剩下多出来你可以再转回对冲账户。

比如按照原始的贷款金额你的利息是3000，但因为你对冲账户有钱，你利息只要给2000，银行还是按照原来的贷款金额算利息3000，1000直接还进去本金里。但最后扣利息只会扣2000，所以你会多出来1000，可以留在贷款账户里，也可以转回对冲账户。

巧克力的草莓糖

如果PI固定就没有对冲，浮动利率有对冲

jason_hillside

另外，若贷款按周还要比按月还省钱。

ymf9901071

jason_hillside 发表于 2018-11-3 08:05
另外，若贷款按周还要比按月还省钱。

这个怎么个算法？

lalucky

JuliaTung 发表于 2018-11-3 07:50
有对冲的，跟IO一样的。比如你每个月PI总共4000，银行先是直接划走4000，按照对冲之后的贷款余额算出利息扣 ...

谢谢解答

我再理一遍，看看是不是对的，对于PI浮动

比如每月PI共5000，银行直接从我的对冲里面扣除5000，这5000里面包含利息4000利息和1000本金，

如果我对冲账户里面可以对冲掉1500的利息，那其实月末显示在贷款账户里的金额就是对冲的利息1500，然后我需要手动转回对冲账户（一般都会转回继续下个月的对冲把），原理是这样吧。。

lalucky

巧克力的草莓糖 发表于 2018-11-3 07:54
如果PI固定就没有对冲，浮动利率有对冲

嗯嗯  谢谢。。

alee79

JuliaTung 发表于 2018-11-3 07:50
有对冲的，跟IO一样的。比如你每个月PI总共4000，银行先是直接划走4000，按照对冲之后的贷款余额算出利息扣 ...

请问这是不是可以自己选择这个多出来的1000块的去向？

JuliaTung

lalucky 发表于 2018-11-3 19:48
谢谢解答

我再理一遍，看看是不是对的，对于PI浮动

是这样

JuliaTung

alee79 发表于 2018-11-3 20:55
请问这是不是可以自己选择这个多出来的1000块的去向？

是这样，开户的时候就设置好了网银，这样你钱转去哪个户口都行

李十三

lalucky 发表于 2018-11-3 19:48
谢谢解答

我再理一遍，看看是不是对的，对于PI浮动

我的那個是沒有辦法轉回1500的。$1500就還本金了。

urbb

JuliaTung 发表于 2018-11-3 07:50
有对冲的，跟IO一样的。比如你每个月PI总共4000，银行先是直接划走4000，按照对冲之后的贷款余额算出利息扣 ...

可以转回来吗？
今年做refinance 时银行告诉我PI每月付固定的repayment 数额，不会变，只是其中还利息和本金的比例因对冲帐户里的金额多少而变化。因此我投资房坚决不选PI。

oaizhuzhu

我的是不能转出的，每个月还款固定，如果有对冲，就相当于多还本金

lalucky

urbb 发表于 2018-11-4 10:04
可以转回来吗？
今年做refinance 时银行告诉我PI每月付固定的repayment 数额，不会变，只是其中还利息和 ...

嗯 我查了一些鬼佬borker对于浮动PI对冲的描述，跟你讲的差不多，每个月还款数是固定的，如果账户有钱对冲，无非就是利息少付一些，本金多还一些，加快了还款的速度而已。

上面那个兄台能转钱出来的莫非是不同的贷款产品？ 我有点迷糊。

lalucky

oaizhuzhu 发表于 2018-11-4 10:36
我的是不能转出的，每个月还款固定，如果有对冲，就相当于多还本金

额 好像是这样滴

不知道上面能转钱出来的，是不是不同的贷款产品。。

suefish

oaizhuzhu 发表于 2018-11-4 10:36
我的是不能转出的，每个月还款固定，如果有对冲，就相当于多还本金

我的也是，是不能从贷款账号转出的，固定还款额每个月，对冲所节省的利息就等于多还了本金

JuliaTung

那看起来我这个跟你们的是不同的贷款产品，我的那个可以转出来。但也可能是因为我之前一直用IO用了几年，后来银行说转成PI利息不变，维持IO利息会升高，我才转的，所以有这个功能？结果转了一年之后最近利息还是加了，NND

大头爸爸

lalucky 发表于 2018-11-3 19:48
谢谢解答

我再理一遍，看看是不是对的，对于PI浮动

多还的本金转不回Offset的，实际上Offset的作用就是帮助你节省了利息，多还的本金等于你提前还款，一般30年的贷款，在你Offset的作用之下，会提前还清

jason_hillside

ymf9901071 发表于 2018-11-3 10:49
这个怎么个算法？

这个问银行就知道了。

onricky

JuliaTung 发表于 2018-11-3 07:50
有对冲的，跟IO一样的。比如你每个月PI总共4000，银行先是直接划走4000，按照对冲之后的贷款余额算出利息扣 ...

我有点胡涂，划走的本金还可以人手移回OFFSET里吗？那如果OFFSET里的钱已经等于贷款的总额的话，PI不就是直接等于IO了吗？因为都不用扣利息了。

nicknie2016

PI 对冲，减的是还款时间；不是当期每月的钱。如果，只看这一个月，PI 有对冲和没有对冲，还的钱是一样的；但如果放到30年看，有对冲，还完的时间快很多，总的利息低很多。
IO对冲，对冲的是当期的借款本金。有无对冲，当月的还款额差很多。
如果你有好的投资渠道，当然IO 更好；如果没有，现在IO 和PI 的利息差越来越大，你就要自己算算，是不是合适。

nicknie2016

你和银行是博弈的两头。银行现在批IO越来越难，时间越来越短，利率越来越高；说明银行觉得IO 对银行不好；那对银行不好的事情，一般情况下是对客户有利的事情。
从这个角度来看，我觉得IO 还是很有吸引力的。全球，好像也只有澳大利亚，才有IO这种贷款。

freewalker

onricky 发表于 2018-11-4 18:56
我有点胡涂，划走的本金还可以人手移回OFFSET里吗？那如果OFFSET里的钱已经等于贷款的总额的话，PI不就是 ...

不可以转回offset的，因为你的贷款账户里面没有可用余额。offset里面的钱等于贷款额的话，如果是PI，那每个月还是有还款，只不过全部还的都是本金。如果是IO的话，那就完全没有还款了。

freewalker

nicknie2016 发表于 2018-11-5 09:51
你和银行是博弈的两头。银行现在批IO越来越难，时间越来越短，利率越来越高；说明银行觉得IO 对银行不好； ...

IO利率高，所以还给银行的利息就多了。IO适合现金流比较紧张的客户，因为还款额少。如果现金流没问题，PI更划算。其实最好的做法是多贷一点出来，做成PI。

shdoris

我理解的PI是每月还的本金是固定的，比如你设定多少年还清那每月还的本金数量就是总额/总月数。
之后再加上贷款的剩余额度每月的利息。
因此offset账号里有钱，那每月的利息部分就会少，而每月还的本金还是不变。

Wooduck

学习贴

xyyy0518

shdoris 发表于 2018-11-8 09:33
我理解的PI是每月还的本金是固定的，比如你设定多少年还清那每月还的本金数量就是总额/总月数。
之后再加上 ...

我的理解和你不一样，

是 本金+利息 的总额 不变，

假设 每月固定还款额（REPAYMENT） 为 1000

，这里面一部分钱是还你借的本金(a)，一部分是还你借本金的利息(b)

那么 a+b = 1000 ，

正常来说，b 越小越好， 因为b 相当于你付银行贷款给你的服务费，

我们现在每个月还的b会越来越小，因为我们上个月还完 a 以后， b的计算基数变小了（也就是我们还欠银行的钱）

但是 a 会越变越大 ，因为a = 1000-b

假如我们愿意，每个月可以多还一些的，这样下个月会b更小的，然而还了毕竟就拿不出来了，OFFSET 就是做这个用的

当你的OFFSET里的钱等于你的本金总数时，b就等于0了

deltadelta

给你算个帐吧LZ，如果你只按银行要求的最低的还，那65万+25万对冲的PI付的利息最少，因为利息都是按照40W收的，但是65W贷款还款多，变相本金还的多。

其实付的利息多少和你的还款数额和利率有关，如果你每个月能做到固定拿一笔钱用于还房贷，只要利率一样，不管你算哪种贷款方式，最后还的利息总数都是一样的。在这前提下，选一个对自己压力小的就行了