有一套全款付掉的房子，现在想贷钱出来怎么操作？

4246850

2年前买的一套房现在值80多万，当时全款付掉了。现在想把钱贷出来再投资怎么操作？

惊天战神

broker或者银行 做refinance

yifufang

我也有同样的问题，我最近找银行做了次贷款评估，基本没有考虑已经拥有的asset，只看你的收入和消费。不知道是因为我去大银行的缘故还是都是这么评估的

冰与火之歌

yifufang 发表于 2018-8-5 08:23
我也有同样的问题，我最近找银行做了次贷款评估，基本没有考虑已经拥有的asset，只看你的收入和消费。不知 ...

正规贷款都是这样的
1.看是否有足够抵押品
2.看收入是否够
缺一不可

cantonese

全付款是个错误的决定

fengdu08

卖了这套，再买一套贷款的。

jimboj

有钱就放在Offset account或者有Redraw facility也行。

大头爸爸

在你收入够的情况下，套钱出来完全没有问题

Roxshun

还是要看收入的

Da_Musiq

equity financing 就不是房贷的价了

stanli

所以我一直也没有搞懂  如果借贷能力完全取决于收入的话  那refinance意义在哪里  比方说我本来收入足够贷100w 然后我的房子升值可以refinance出来50w  只要我收入不够  还是贷不出150w 只能贷100w  是这样理解么  那refinance有什么用？  

churchman

只能做secutity

dongyuange

先锋

cantonese 发表于 2018-8-5 09:37
全付款是个错误的决定

穷人思维.{:14_840:}

Ngshun

cantonese 发表于 2018-8-5 09:37
全付款是个错误的决定

誰说的如果是自主的全付、然后再押出去借賣投资房的、那借款利息可全claim。如果你放offset account 再拿出来賣投资房的、这样你的自住房那利息不可以claim 税的。

雲帆

stanli 发表于 2018-8-5 13:22
所以我一直也没有搞懂  如果借贷能力完全取决于收入的话  那refinance意义在哪里  比方说我本来收入足够贷1 ...

意义就在于那refinance的50w可以抵税，你自己存款账户的50w不能

darkjazz

有人这样操作过吗 全款付清的再贷出来？

kcbb

darkjazz 发表于 2018-8-6 10:55
有人这样操作过吗 全款付清的再贷出来？

做equity release阿 但还是要看收入

Xenabear

我也不明白refinance是怎么操作的,就是说除了房子本身要升值,更重要的是自己的收入要翻倍?那就是要先跳槽才能去refinance.

aabb1234

refinance就是把房子再次抵押给银行，比如你当年房子买了30万，现在升到60万，重新抵押给银行之后，银行重新评估你现在的房子值60万（全款买入的情况），然后你就多了30万出来，But，这refinance出来的30万不是银行白给你，是要根据你的收入去供的，比如你现在多出了30万，你可以拿这30万去给第二套房的首付，比如你第二套是60万，你第一套房多出的30万，加上第二套借50%的贷款，你要换60万贷款，你的收入必须要到达可以还这60万，银行才允许你这么操作。

aabb1234

refinance意思就在于房子升值了，可以向银行提现给下一套的首期，相当于用银行的钱来投资，但同时也增加自己的风险，所以一定要评估好自己的现金流，如果现金流不行的话，真的就是自己给自己挖坑。个人觉得如果你是全款买房的话，比较合适的投资做法是，把房子抵押给银行，套银行的钱出来投资生意，房产大多是是负现金流，但是生意大多是正现金流，这样就可以房产生意俩不误

JuliusCaesar

darkjazz 发表于 2018-8-6 10:55
有人这样操作过吗 全款付清的再贷出来？

当然有 不是很难

cangaru

跟自己的资产多少没太大关系，要看你的收入情况

JuliusCaesar

Xenabear 发表于 2018-8-6 11:47
我也不明白refinance是怎么操作的,就是说除了房子本身要升值,更重要的是自己的收入要翻倍?那就是要先跳槽才 ...

举三个例子就明白了

例子1：
小Z同学 2年前房子价值100万 贷款65% 他总收入（工资+房租）11万

现在他 房子价值还是100万 贷款还剩下63万但他总收入涨到15万 银行给他重新计算以后愿意给他80万贷款

那么refinance以后小Z可以多17万现金在账上

例子2：
小Y同学 2年前房子价值100万 贷款80万 他总收入（工资+房租）30万

现在他收入不变 可房子价值涨到120万 银行给他重新计算以后愿意给他新的房价的80%（80%不用买贷款保险） 也就是96万

那么refinance以后小Y可以多16万+现金在账上

例子3：
小X同学 2年前全款买的房子价值100万 他总收入（工资+房租）30万

他跟我来说现在想refinance 1）35万可不可以 2）80万可不可以

1）35万不难 可以 我可以跟银行说你要买车+旅游+装修 ；2）80万有条件的 主要不是收入的问题 而是拿钱的目的 银行会问你要这么多钱干嘛 装修也用不了这么多钱啊

这种情况一般只能是你再买一套房 拿着合同去跟银行讲 额要买房（当然 这就涉及新房的贷款问题了 那是另一个话题）

All_Black

JuliusCaesar 发表于 2018-8-6 12:22
举三个例子就明白了

例子1：

请问一下，现在银行是不是IO最多给五年，之后就要求做PI了，除非转银行啊?

ts123

已pm你

lian7777

All_Black 发表于 2018-8-9 21:21
请问一下，现在银行是不是IO最多给五年，之后就要求做PI了，除非转银行啊? ...

现在IO还是可以做10年得。

JuliusCaesar

All_Black 发表于 2018-8-9 21:21
请问一下，现在银行是不是IO最多给五年，之后就要求做PI了，除非转银行啊? ...

一般是

iice

Refinance也是要看收入的，因为相比起抵押物，银行更看重的是borrower在未来是否有稳定还款的能力。它的意义在于，只要收入足够，是可以随时把房子升值的部分变现的，而不必卖掉房子换钱。
IO有可以做10年的，但通常最多给5年。