从悉尼近20年房价变化和历次下跌周期看近期房价走势

shdoris

房价长期看肯定是上升的，但短期也会有涨有跌，大涨之后会有一个阴跌调整，挤水分的过程。



从上面悉尼近20年的房价变化曲线可以看出，近几年暴涨之后几乎没有调整的过程。现在下降通道已经形成，市场上基本没有什么利好消息和政策，估计会从2017的顶峰阴跌个2，3年。如果没有政策变化，根据过去几次下跌的比例，大约跌10%~20%.



但还有一个变数就是明年的选举，工党似乎准备要动负扣税和得利折扣，如果真实现了，那就不好说了。

欢迎讨论和指出错误！诅咒式唱空和传销式唱多就不必了

我发的两张图出处在这里，如果理解有错误感谢指正！

The history of Sydney house price movements, in one chart

It was posted by Tim Lawless, CoreLogic’s Head of Research, on Twitter today, showing both the price upswings and downswings in Sydney’s housing market over the past 20 years.

Tim Lawless Twitter Post

CoreLogic: What Have Periods of Decline Looked Like Over Recent Years and How Long Have Markets Taken to Recover?

Delphi

过去长期上涨的条件已经不存在，所以LZ的结论也不成立

shdoris

Delphi 发表于 2018-6-25 12:54
过去长期上涨的条件已经不存在，所以LZ的结论也不成立

请问过去长期上涨的条件是哪些呢？

Delphi

比较充分的就业，大宗商品持续上涨，宽松的信贷政策都没了

shdoris

Delphi 发表于 2018-6-25 13:13
比较充分的就业，大宗商品持续上涨，宽松的信贷政策都没了

失业率近几年没有太大变化吧，大宗商品价格也不是一直不变的，现在贷款确实收紧了，这也是造成房价开始调整的重要原因之一，但你不能说这些会永远保持不变吧？只能说这几年上涨的条件不存在。

berserkyjc

下面这个图是澳洲总得出口历史数据





下面 图是澳洲出口到中国的历史数据，并且去年出口到中国的额度是总出口额的36%（不包括出口到香港的占4.8%  而第二名日本13% 美国只占到2.4%），算上香港就是40.8%。






下面是外国直接投资FDI





LZ这个20年的周期要在扩大，才有参考意义。

zunreal

看起来接下来十年很可能重复类似03-13年的走势，或者更差
大概10年调整期

yookehoo

整的现在是世界末日一般

悉尼麦迪

结论是 会重复03-10年的趋势 连续7年房价几乎持平 最可能的结果是 18-25年期间 房价不涨

六镇起义

和楼主的感觉基本一致  2年左右阴跌   主要2 3年前的开工量非常大 当时找个电工都要约很长时间 这批房子基本去年 今年settle 导致短期供大于求   现在房屋开工量大减 Ryde地区甚至不批新DA了  所以根据供需滞后性 2年以后有望回升   但是工党如果上台取消负扣税  这个因素影响就很大了

berserkyjc

中国2001年加入WTO，成为世界工厂，大大推动了大宗商品的需求和价格，间接导致了外国对澳洲的直接投资大大上升。出口和国际投资的增多共同作用（国际原因）导致了澳洲的高就业率和高收入，并不是澳洲自己努力的结果。其中，澳洲和欧美一直保持着可观的利差。这更有利于吸引外国对澳洲的直接投资。

当然，大好的国际环境，高就业率和高收入，也使得国内市场蓬勃发展，家庭负债率大大上升(透支未来的收入）

经济发展需要的是增量，而目前的状况是保持同一水平都很困难，跟不要说各种不利局面。
中国需求疲软（增量不多）
利差这个放大器没有了
FDI前景不明
家庭负债过高导致消费萎靡，并且到了出来混早晚要还（债）的时候

赖得仔细写了，不过肯定的是，未来的日子不会像过去20年那么好过。

企鹅男孩

berserkyjc 发表于 2018-6-25 16:16
中国2001年加入WTO，成为世界工厂，大大推动了大宗商品的需求和价格，间接导致了外国对澳洲的直接投资大大 ...

97年到03年house也涨了80%，这个也和中国加入世贸有关吗？

zunreal

悉尼麦迪 发表于 2018-6-25 15:55
结论是 会重复03-10年的趋势 连续7年房价几乎持平 最可能的结果是 18-25年期间 房价不涨 ...

不一定是重复，可能调整更深

shdoris

berserkyjc 发表于 2018-6-25 15:42
下面这个图是澳洲总得出口历史数据

感觉这几条曲线和房价的涨跌直接联系不大啊，出口额07年就开始急速攀升了。

nancylinyan2008

悉尼土地娘娘

房价的上涨就如同水底的气球，只有有个机会和借口就会跳涨；而房价的下跌就如同水上的气球要拼命压制才能被按到水下。此次房价下跌不是供应过剩，这个数据说的很明白了，而是多轮信贷政策和海外投资政策的轮番打压，但这都是暂时的，在房价下跌之后有些政策已经松动，只有大家知道一个道理，气球在水底的深度越深越长，后面的上涨力度和幅度越大，有时甚至会跳出水面，这个大家前几年都亲身经历了。

shdoris

爱睡觉的小雅 发表于 2018-6-29 07:38
房价的上涨就如同水底的气球，只有有个机会和借口就会跳涨；而房价的下跌就如同水上的气球要拼命压制才能被 ...

气球吹得太涨，可能也会爆的。世界大城市的地产泡沫破灭也发生过很多次，所以还是平稳一点好。
政府肯定也不希望房产泡沫破裂，房价暴跌引发危机，所以要控制风险。

px8

跌跌更健康

shdoris

有消息，又有银行要跟进加息。

hpehpe

shdoris 发表于 2018-6-29 17:20
有消息，又有银行要跟进加息。

who

ann_liu30

koala2008

至少5年别想有起色

TRE

至少50年别想有起色

datou1981

你这个图......配在现在的中国的更有意义....
中国还有10多年可以挤压的空间......

berserkyjc

房价总体上是由供需关系确定价格的。此外交易成本也会在一定程度上影响。

影响需求的因素：
海外净移民人口增长速度
自然人口增长速度
购买者融资难度，成本和数额
人口老龄化程度
购买者收入


影响供给的因素：
    城市规划：95年98年悉尼两次城市规划都严重低估人口增长，造成供给不足
    开发商融资的难度，成本和数额：2016第二季度开始收紧开发商贷款，同期海外资金大批进入。
    建筑施工方面的许可批准
   
交易成本：
中介费 过户律师等费用变化不大，没有什么影响。
政府税收方面，海外买家税费大幅增加，本地买家的印花税减免额度减少。
政府对于交易的审批，海外买家难度增大，本地买家没有变化。
政府补贴：除了金融危机过后的最多将近2万的综合补贴，时期太短，长期来看是可以忽略的。



之前的回复是对澳洲经济基础面（像之前那样的增长）的不看好。这对需求有很大的影响。

基本面向好，可以支撑更高的资产价格。超过可以支撑的范围，就是泡沫了。至于泡沫破不破，个人感觉14年12月APRA出台的各种政策，就是为了防止泡沫进一步变化并破裂的。

一时也写不全所有重要因素，不过没有什么因素是未来变好的。保持一样都不行，没有同等增长都是不可维持的。

datou1981

shdoris 发表于 2018-6-29 09:07
气球吹得太涨，可能也会爆的。世界大城市的地产泡沫破灭也发生过很多次，所以还是平稳一点好。
政府肯定 ...

政府的权利有限.....这就是经济危机的特点之一.
部分领导层看到了.但是权利不够.下面的人都在薅羊毛...顽疾

datou1981

berserkyjc 发表于 2018-6-29 22:31
房价总体上是由供需关系确定价格的。此外交易成本也会在一定程度上影响。

影响需求的因素：

澳股已经完全吸不到钱了......降息的钱都进房地产了.