准备创业，租店面需要关注的点，寻求帮助，分分伺候

NONOY

万事开头难，看见隔壁创业帖，头皮一阵发麻。一直给自己打气，要创业。

联系了一个租赁中介，目前知道的一些情况如下：

店租， 30000+GST/年，租约3+3，5+3，还有付水/电，不知道有没有别的费用

因为没有经营经验，要求银行GUARANTEE 30000+。

问题1，看店后如果条件满意，不知道可不可以讲点价？店是属于集团公司。
        2， 租店后是不是有一段装修时间免租？
        3，设计装修是不是一定要COUNCIL批？店在市区
        
租店还有什么需要注意的，请各路高人指点，小分分奉上。

06/03

接触中介过后，目前知道的一些情况。

1，30000+GST里面包含OUTGOING，outgoing大概130每平米每年。
2，每年涨幅在4-4.5%，这个可以谈， 但就在这区间。
3，3年租约，每年一个月免费。好像并没有给装修期免费。
4，有可能要Personal Guarantee,还是因为第一次开店，具体还是要谈。

17/03

要求提交商业计划， 深深痛苦中。

02/2019 签租约
03/2019 开始装修
04/2019 正式离职
05/2019 入驻
10/2019 开始营业

白雲山民

三年4-6周免租，留意每年加多少租，是不是按CPI。

飞儿

通常所有outgoings 都是租客付吧？如果是独立title.. 像是strata, council, land tax, building insurance.. 多了

tusizi33

飞儿 发表于 2018-2-27 20:01
通常所有outgoings 都是租客付吧？如果是独立title.. 像是strata, council, land tax, building insurance. ...

不一定，看合同。有全是租客付，有全包，有只需要付水费。

NONOY

飞儿 发表于 2018-2-27 19:01
通常所有outgoings 都是租客付吧？如果是独立title.. 像是strata, council, land tax, building insurance. ...

啥密，这么多付不起呀

飞儿

NONOY 发表于 2018-2-27 20:08
啥密，这么多付不起呀

楼上同学说得对，看租约哦

我们买的商业物业，连地税都是租客付的。。

NONOY

飞儿 发表于 2018-2-27 19:10
楼上同学说得对，看租约哦

我们买的商业物业，连地税都是租客付的。。  ...

难怪都说上班打工好，老板不好当。

ARACT

bank guarantee，居然3w多。。。
都这么多吗？我才几千块

嘉米

Demolition clause 和相关的 Relocation clause 要注意看

lazyvictor

1.如果是买连锁店，我猜价格应该是比较稳定，不过no harm to ask

2.Tenant incentive一般有三种：monthly abatement / rent free period / landlord fit out contribution, 这个东西你得跟lessor谈，是有技巧的，每个地区视商业环境不同都有一个retail rate per square，可以参考附近商家的房租跟地主谈

3. 装修是可以走DA或CDC，这个也得是跟lessor谈的，需要lessor同意，有的lessor手里有资源就可以帮你申请了

对于commercial lease，3+3和5+3的rate肯定是不一样的。水电是direct recoverable outgoings，除此之外应该还有一些building maintenance cost需要整个building的租客分摊，一般按面积算，如果对于这些charge有疑问，记得管lessor要supporting document看一眼，很多lessor都是按自己的budget先charge，然后根据实际bill多退少补。然后是rent review，小租客一般就直接4%annual increase了，你如果能跟lessor唠唠改成3.5%就已经很不错了。最后是BG，银行要你3w是因为你贷款买生意吗？一般lessor只要求3个月房租，最多6个月房租（适用于background checking或credit checking不太好的租客$

lazyvictor

Good luck by the way！

NONOY

lazyvictor 发表于 2018-2-27 22:03
1.如果是买连锁店，我猜价格应该是比较稳定，不过no harm to ask

2.Tenant incentive一般有三种：monthly  ...

我自创生意，租店而已。BG一年租金中介说是因为我没有从商经验。

lazyvictor

NONOY 发表于 2018-2-28 06:35
我自创生意，租店而已。BG一年租金中介说是因为我没有从商经验。

嗯，那应该是他们认为你未来的经营状况充满变数，所以要得高一些来保护自己，BG的作用就是你交不起房租的时候来offset arrears，只要房租按时交，lessor不会动你的BG。

嘉米

想做什么类型的店呀楼主~~~ 看看我们是不是同行

NONOY

嘉米 发表于 2018-2-28 21:19
想做什么类型的店呀楼主~~~ 看看我们是不是同行

一切都有可能，前辈有何教我

llu84816

楼主你开什么类型的店都没定就决定组店面了？

thy814

lazyvictor 发表于 2018-2-27 23:03
1.如果是买连锁店，我猜价格应该是比较稳定，不过no harm to ask

2.Tenant incentive一般有三种：monthly  ...

请教一下，一般来说3+3 租金会高些还是5+3会高些？谢谢

lazyvictor

thy814 发表于 2018-3-4 08:19
请教一下，一般来说3+3 租金会高些还是5+3会高些？谢谢

每个lessor都有自己不同的策略，一般来说5+3的rent review rate要比3+3的低一点点，这样5年下来平均每年的租金要比3年平均少一些

cristine

好话题，最近也准备自创生意所以也一直在关注商铺事项，看来商铺里面的学问多多，请懂行的同学们赐教！

rdlcs

在澳洲 没有经验还开店 我也只能默默祝好了

NONOY

llu84816 发表于 2018-3-3 13:49
楼主你开什么类型的店都没定就决定组店面了？

确定了

NONOY

rdlcs 发表于 2018-3-6 13:14
在澳洲 没有经验还开店 我也只能默默祝好了

是呀， 有时候我也觉得自己抽风了

Kevin10

樓主的心臟真的比較大顆
甚麼都不懂就開店做生意
而且連甚麼生意型態都不知道
我只能給上祝福

我覺得租金跟地點很重要
租金要低跟地點要好是不太可能
做生意要賺錢就是少點支出 也就是少請員工
自己多做一點 這樣就可以賺錢
但是我還是認為在澳洲可以的話去幫人打工就好
不要走上老闆這條路

NONOY

Kevin10 发表于 2018-3-9 07:40
樓主的心臟真的比較大顆
甚麼都不懂就開店做生意
而且連甚麼生意型態都不知道

早，你看帖不仔细。做哪个行业我已经确定，只是现在还不到时候公布而已。非常感谢你的建议和鼓励。

adinos

现在一个门面多少钱， 是不是买个门面放租更好。。。

spacc

adinos 发表于 2018-3-9 12:45
现在一个门面多少钱， 是不是买个门面放租更好。。。

门面都要抢的吧？老城区都是拍卖

lucyliu8472

要council批准啊。不管是什么，餐饮，还是按摩，美发美甲，或蔬菜，食品批发，都有相关的卫生要求，要达标，council每年要检查通过才给你营业许可证，开张前也要council给许可证才能合法经营。你签租约前要约council卫生部门的人一起去看店，有的店布局要求或者你想如何改造装修，一定要council approve。

lucyliu8472

Kevin10 发表于 2018-3-9 08:40
樓主的心臟真的比較大顆
甚麼都不懂就開店做生意
而且連甚麼生意型態都不知道

澳洲小生意很多就是给自己一份工作而已。

yueyue1174

先算是最大亏损吧（三年房租+各种开业运营费用+人工+恢复房屋原状的费用+自己三年在外打工少赚的的工资）。大家都想闯一闯的。。。。

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