11/11/2017 Camberwell Junction 附近两块地拍卖结果分析

大韦

https://www.realestate.com.au/pr ... amberwell-126665110

18 Cochran Avenue Camberwell

835土地，land value only 靠近camberwell junctuion 的 sunnyside estate . 东部郊区精华所在。
18米面宽， 18号码，样样都好
美中不足的是： 他家是整条街的最低点， 他家前高后底落差3-4米多， 他比对面19号地低了接近5米。比隔壁的20号也落了接近2米。
风水上就被镇压了，尤其是对于愿意出high 2m 买个land only 的高端买家很value 这个事情。，注定了这个缺陷地的价格肯定很一般。
但是没想到结果还不错， 301w sold ,  275 万 就 on the market 后居然 还有4个bidder 。
华人鬼佬都有。
最后被一对抱小孩的中国人母女拿下。
大家加钱都是1-2万 这么加，豪不犹豫。

就这个地形来说，每平米3600的样子还不不错。

https://m.realestate.com.au/prop ... horn+east-126692402

和他隔着burke rd 完全对称的 71 Leura Grove  ，二者微观环境很像，卖点也是基本类似， 连电车站都是同一站下来。只是Burke rd 南北而已。
结果845平米的土地， almost flat block ,后院朝北， 房屋没有价值， 今天早上卖了 359万，每平米 4300平米。

这就是高端土地市场的魅力，一点缺陷就能差到几十万价格。

另外：认为 这两个区有很大价格区别的同学请自行查阅REIV 网站

REIV 的最新统计数据：
Hawthorn East Median Sale Price $2.21mil

https://reiv.com.au/market-insights/suburb/hawthorn%20east

Camberwell Median Sale Price $2.26mil

https://reiv.com.au/market-insights/suburb/camberwell

晨露吉赛尔

Camberwell 真是风水宝地

Coolbananas

就爱大麻

最后一句有共鸣

kakacii

这两块地其实差别还挺大的，区不同就是最大的差别

Hong606

大韦

kakacii 发表于 2017-11-11 14:48
这两块地其实差别还挺大的，区不同就是最大的差别

卖点share.
区差不多。
HAWTHORN east vs Camberwell
都是在比拼比较好的地段。所以区差距很小

kakacii

大韦 发表于 2017-11-11 14:59
卖点share.
区差不多。
HAWTHORN east vs Camberwell

还是hawthorn east要好不少

大韦

kakacii 发表于 2017-11-11 15:10
还是hawthorn east要好不少

no.
就这个地段， 不可能因为postcode 差了一位有谁“好不少” 这一说。

lizhe1985

大韦 发表于 2017-11-11 15:12
no.
就这个地段， 不可能因为postcode 差了一位有谁“好不少” 这一说。

第二个有auburn south校区？

大韦

lizhe1985 发表于 2017-11-11 15:15
第二个有auburn south校区？

校区因素影响微乎其微。
买这trophy asset 地段的人绝对不会因为postcode 或者说校区因素多掏或者少掏什么。

看校区而买房的人一般都去了Balwyn north Glen  Box Hill Burwood East mt waverley Vermont viewbank 这类地方。

行者有疆

双11也不打个折

Odyssey

council这一片正在review HO，18号基本肯定是HO，否则可能3.01m更高点 。 如果买家没有翻新这类房子经验的话有可能会套牢。

benzchen

大韦说得有道理，这两个区基本没什么分别，都是看微观位置。不过71后院朝北稍微好点。18后院朝南还处于低地的确影响不少。

Odyssey

从statement of information 来看，18号卖的更好。超过vendor的range  71号少于asked price

bleach8

大韦 发表于 2017-11-11 15:12
no.
就这个地段， 不可能因为postcode 差了一位有谁“好不少” 这一说。

Hawthorn east 和 camberwell sunny side 地价还是差不少呢10%是要的

大韦

Odyssey 发表于 2017-11-11 15:54
从statement of information 来看，18号卖的更好。超过vendor的range  71号少于asked price ...

是， on 了后四方还抢了10% 挺厉害的了。

大韦

bleach8 发表于 2017-11-11 16:51
Hawthorn east 和 camberwell sunny side 地价还是差不少呢10%是要的

REIV 11月份的最新数据：
Hawthorn East Median Sale Price $2.21mil

https://reiv.com.au/market-insights/suburb/hawthorn%20east

Camberwell Median Sale Price $2.26mil

https://reiv.com.au/market-insights/suburb/camberwell


如果觉得不对，可以向REIV 数据统计部门写信表达自己的想法。我可不想卷入关于区的纷争。

另外：我刚来澳洲的时候就住Hawthorn east和 Camberwell 二者交界处。二者对我来说都比较亲昵，不存在喜欢不喜欢哪里。

bleach8

大韦 发表于 2017-11-11 17:00
REIV 11月份的最新数据：
Hawthorn East Median Sale Price $2.21mil

你要看平均每米地价， Anderson park 最近成交了 几套地价的房子 都是稳稳4000-44000 sunny side 我觉得卖不到这个价格。 Tara estate 地价这个4400差不多。

Hawthorn east 和hawthorn 太多小地的房子 平均价格没有任何指向型

大韦

bleach8 发表于 2017-11-11 17:06
你要看平均每米地价， Anderson park 最近成交了 几套地价的房子 都是稳稳4000-44000 sunny side 我觉得 ...

老兄，光比平均每米地价的话，我在bulleen 的房子旁边早上刚刚成交一套300平米不到的破屋，也要价72万。每平米4000也要。
比你心爱的Anderson Park还贵。



另外你说话前后逻辑也有问题。
你一会让我看每平米地价 Hawthorn East 要贵过Camberwell ，一会又说 hawthorn east地皮太小，所以REIV统计的成交中位价格没有任何指导意义。

就是说没有任何道理，hawthorn east 都好过camberwell 。



如果你开心就好，我也承认hawthorn east 乃是Boorondara 至尊。拳打camberwell ,脚踢canterbury .
另外：按照你这个说法， North Richmond 越南街还好过 Hawthorn East 了，平米价格高嘛。

melmen

Hawthorn east 是要贵过 Camberwell, 虽然然这两处房子位子相当，Hawthorn East 价位高点也是正常

大韦

melmen 发表于 2017-11-11 17:21
Hawthorn east 是要贵过 Camberwell, 虽然然这两处房子位子相当，Hawthorn East 价位高点也是正常 ...

这个是有可能的。因为camberwell 区太大，房子太多， 均下来hawthorn east 的土地品质是要总体强过camberwell 的。

但是有人张嘴就来10%就是脑洞开的有点大了。

我强调的是，而且就这两个地，因为可以算是非常类似的pocket，这时候因为Postcode 导致的地皮价格差距是可以忽略，更多的是地块本身比如朝向，地形地貌。

melmen

我觉的区的差别因素或许更大。出价时候会自动跟同区域附近的房比

stella_hq

外国人买这个价位的是很看重邮编的。我老师以前在课上问我们从哪里来，有个是HOWTHORN EAST的同学说完，老师马上说这个是墨尔本best postcode。 这同学也为自己的住址骄傲，无意中提过他的朋友都是SAME POSTCODE，他感觉很棒。 我当时不明白他在说什么。其实我们新移民会分析差不多区位价值差不多，感觉不到他们从小住那区人的优越感。

Odyssey

其实没什么好争的。这两个会一直成为附近类似房子的comparable sales。 同一天拍卖，土地大小房屋状况 几乎一样 distance 500m。银行和RP data都用类似的方法估价

焦点是５０万的差价。postcode可能有一定contribution，但应该不是主要因素。

大区的均价没有很大比较意义。一直认为Camberwell火车线以东应该取名Camberwell East

iMod

Sunnyside周围Heritage的老房子强，街景好过对面Hawthorn east

stella_hq

其实我发现前高后低的房子，老外最喜欢，特别适合造豪宅，风景一级棒。以下这套https://www.realestate.com.au/pr ... e-deepdene-vic-3103。前后落差非常大，风景一流，可惜阳台看后院震撼感觉没拍出来。

melmen

地价应该是hawthorn, hawthorn east, Kew, Camberwell, 的梯度，具体涉及到哪块地，价格另当别论，影响因素太多

stella_hq

13 Byron Street, Canterbury 还有这套，前高后底差出一层，门面也小，号码伤心，可是落差造出好风景，价格卖的很不错。

大韦

stella_hq 发表于 2017-11-11 17:59
其实我发现前高后低的房子，老外最喜欢，特别适合造豪宅，风景一级棒。以下这套https://www.realestate.com ...

我认识的老外可不是这么想。

卖房广告里面也都会强调： high side of street
哪个会强调自己是low side of street ?