这样产生的利息可以抵税吗？

kiwi007

有一自住房，一投资房，现从自住房里redraw出二十万还到投资房里，这样自住房多出的二十万利息是不是tax ductible?

DvdLi

Correct

Septem

自住房怎么抵税？投资房才能负扣税啊，你是自主转投资吗？

潜水老虎

不行

kiwi007

自住房里的二十万贷款是用于投资的（还到了投资房的home loan里），所以我认为这二十万贷款的利息是应该所以抵税的

Septem

那你投资房的首付也可以退税了？还是问会计比较靠谱。

Age0

楼主想多了，不可以

inw

那你投资房可以抵税的利息就少了啊，哪里和算了？

flydragon68

自住的是不能抵税的
投资房产生的利息，费用才可以抵税，报税时是看你投资房账户里的钱和利息的，
人家都是尽自住的贷款还，投资的光还利息，不知道你为什么把自住的钱放到投资房里？

Mushroomm

还到了投资房的home loan里不是用于投资的. 还投资房的本金不是用于投资.

triplewoods

不可以

kiwi007

贷款利息能否抵税的唯一标准就是看你贷款的目的是否是用于投资，如果是用于投资，就应该可以抵税

kiwi007

还到了投资房的home loan里怎么不是用于投资的？这就向一开始我从A借钱买投资房，这样产生的利息是可以抵税的，这个大家都没意见，然后我又从B借钱还给了A，这时借B产生的利息难道不可以抵税吗？现在仅仅是A和B是同一家银行而已

hehebear

在ato看来你那二十万是“自己借给自己的”，不能算成投资成本

stevenhu

20w的利息是可以作为deduction的，ato只看资金的用途，不看账户的名字，audit时候能提供evidence就行

kiwi007

怎么是我自己借给我自己呢？我自己根本没钱，如果原来我自住房的loan是50万，现在是70万，相当于我一开始用自住房向银行抵押贷款了50，后来用自住房向银行抵押贷款70万，其中50万用于自住，20万用于投资，所以20万产生的利息应该可以抵税

kiwi007

stevenhu 发表于 2017-6-8 22:50
20w的利息是可以作为deduction的，ato只看资金的用途，不看账户的名字，audit时候能提供evidence就行 ...

elena2000121

以前broker说可以，问会计肯定的说不可以

hanpeng

教你一招，可以把自住的20万放在一个单独的贷款账户里，而不是混在自住的同一个账户里redraw出来，那个单独的账户里的利息就可以在投资房下扣税了。

divine061

关键字眼是 “还”

拿出来买另一个投资房，你可以抵税
“还”现有的投资房。。。。 又何必呢？投资房的利息原本就可以抵税啊。。。一正一负，零收益

owner

只听说拿去买投资房可以。还loan没听说过，这是亏本买卖啊。

大逆袭

不可以

kiwi007

如果一个投资房从A银行refinance到B银行，那么转到B银行后，在B银行产生的利息，大家经常干，肯定可以抵税，从A到B，难道不是从B借钱还A吗？

kiwi007

唯一的不同是，refinance是你借了100%的钱从B银行还到了A银行，而我现在所説的是从B银行借了40%还到了A银行，所以B银行的40%贷款产生的利息，和60%在A银行产生的利息，都应该可以抵税

李十三

可以。但是为什么呢？

cangaru

如果是新买一个投资房还有意义，如果只是还给已经有的投资房里等于啥也没动啊，贷款额度没变

kevin_m

自住房 redraw 20万  还入投资房 贷款

自住房 20万部分产生的利息可以抵扣  按比例算

投资房因为少了20万贷款  相伴的利息也少了  

这样的组合  利息应该是减少了  没看到什么好处

楼主5楼又说  20万用于投资  还没放到投资房， 那时间段产生的利息自然就不能抵税

dragonballz

kiwi007 发表于 2017-6-8 22:54
怎么是我自己借给我自己呢？我自己根本没钱，如果原来我自住房的loan是50万，现在是70万，相当于我一开始用 ...

You cannot negative gearing on owner occupied home loans even redrawing money out. simple answer: you don't have a sale here, so no tax benefits/return involved. Also even you could tax return on this 200K's interest, you lose NG on investment property 200K's interest. No difference

I have a even more complicated situation than you: previous OO to investment & investment to OO. I tried all sorts of tricks, but my accountant, who counseled with ATO, told me: ATO does not allow this kind of transaction and they only accept the lowest amount of my previous OO loan as negative gearing amount.

An advice: don't play trick with ATO. When they catch you, you need to prove you are not violated laws.Otherwise, really heavy penalty applies.

Take a step back. How much benefit you could get from 200K? current interest rate is, say, 6%. You will have at most 3% from 200K if you have highest margin tax rate, which is $6000. big deal, not worth the risk.

大江东去

kiwi007 发表于 2017-6-8 22:22
自住房里的二十万贷款是用于投资的（还到了投资房的home loan里），所以我认为这二十万贷款的利息是应该所 ...

投资是购买，不是还钱

ozforever

会计快来。原来这么多人把不能扣的都认为可扣了