重新编辑！刚才被吞了3000字！！大家都来说下自己选房中最后悔的那次擦肩而过吧！

zuyidi

我先来说说的。
最后悔的是，是几个月前一块地，带一个还过得去的房子。
地址： 3 Nortons Lane Wantirna South.
这块地离虽然在wantirna south，但是离glen Waverley却只有200米远，上M3也很方便；如果熟悉那里的网友，会知道从glen Waverley的high st往M3入口开，会看到一个大西瓜的标志位于你们的北边，这个房子的地址就在大西瓜的标志的对面。

面积：16000m2
房子的细节记不清了，5房？4车库，有个太阳能加热的游泳池，有个跑马场，有个网球场有个室内乒乓球和聚众集会的小房子
Zoning：Farming Zone: 这里吐槽一下其实farming zone不是肯定用来开养殖场用来种地的，印象中farming zone是2002年从rural zone这个名字改过来的。其实这个zoning跟LDRZ有点像，不过呢，LDRZ的minimum subdivide lot是4000m2，而farming zone的有的是200000，有的是400000m2.

其实这个房子，我当时做调查的时候留意到KNOX city council有一份不起眼的文件中描述那个地址以及周边，被规划为他的strategic housing site。至于文件中，还没把strategic housing site来定义，我的理解是5-10年中有希望从farming zone rezone成residential。

各位看官，荣鄙人意淫一下：离glen Waverley边缘200米的，有16000m2的residential的地，是个什么概念？
今年年初的时候，CITY OF MONASH向市场售卖他的几个迁址的小学，并承诺会改成residential用地。有一个前辈在oakleigh买了一块14000平方的地，花了1300w还是1500w，可以规划出70个房子。
那么，我的联想应该还算合理，这个16000平方的地，一旦以后规划到residential zone了，我应该也能开始我的老本行了吧：推掉原本房子，增加住房，造福全人类！

售价：这个房子是sale by set date，我本人是最讨厌sale by set date的了，怎么说呢：这种形式有点像tender，但是呢，offer又不会seal，中介能看到你的出价，就让他们有了搞手脚的可能性。
其实我的心理预期是300w左右的，第一次去inspection的时候，中介跟我说high one million并且暗示我出200w，要知道，中介暗示你出200w，一般的意思就是200w绝对能让你拿到了。
这个时候我犯了个大多人都不能免俗的错误：贪小便宜。我其实当时出了个210w的offer，最后想了一分钟，又加了5w，最后是215w，交给了agent。其实呢，如果自己这么有信心又志在必得得的情况下，大可以写个260.
想必大家也都猜到结果了：我的215w出价被别人给比下去了了，中介告诉我一共有7波人出价，其中四波是我们华人。（如果是足迹的网友买到了，我衷心的祝福！）

写到这以及想到我那个前辈花了1300w买了一块肯定能建70套的地，我不禁又想跑题一下，说说现在大火的房地产开发。
大家也知道，今年7月1号改了新的planning scheme之后，哪些地能开发，哪些地不能开发，比以前更加清晰明了了。每块地的限高多少，setback多少，排水比例多少全都在网站上放着，稍微有得经验的人一看，就知道在看的目标地能建多少个房子，能建什么类型的房子。
这样子就导致：一些大家都知道能用来开发的，没什么问题的好地的价格越来越高：因为不但每个开放商都觉得这些地做起来批文没什么风险，并且连卖方的房东都知道自己的地能被开发商建多少房子，利润有多少，然后以此来提高价格。
这个时候，大家非要去抢，其实在如此高的地价下，利润已经被压榨得差不多了。我敢说，大部分300w纯资本以下的开发，现在再入市，在比较火的地区，如果房地产市场不继续往上升的话，利润其实并不会达到以往的这个行业的index的。

其实，跟随着竞争的往往也是机遇：在这个市场越来越透明，什么地能建什么样的房子，以及能建多少套被更加肯定的情形下，很多开发商会往往放弃去看那些zoning不好的，overlay不好的或者有些这样那样的小毛病的地。
但其实，这些地往往被卖的价格不高，一旦你解决了这些地原有的小毛病，你就能从中获利。
这其中最核心的是：得熟悉政策，得知道哪些缺陷是有办法去弥补的，一些不好的zoning在不同council的planning scheme上面细微的差别，哪些overlay其实对某块地的影响并没有一般意义上的这么大，等等等等，不一一罗列。

举几个例子：
一个别人的例子，我在我的另外已给帖子里面讲过，marvic2010年1个亿买了Doncaster的那个高尔夫球场，当时他们就被告知，这个高尔夫球不能用来开发，除非是找到可迁移的地址，把这个高尔夫球场迁移过去，才能做开发。
转眼间三年间过去了，高尔夫球场找到了新的落脚点，原本的地址也被rezone成residential的用地了。Marvic挥一挥衣袖，虽然不带走一片云彩，但是万丈高楼平地起，做了600个dwellings的规划。
但是，但是，如果这个高尔夫球场在2010年卖的时候，就已经被rezone成residential的用地，marvic能只花1个亿抢到这块地？他们能今天海赚一笔？想必这块地的竞争肯定又是一片腥风血雨。
不过，我并不是说要去盲目的买zoning不好的地。
难道marvic是赌博搬的买一个不能建房子的高尔夫球场么？
想必不是的，他们思考的是：这个高尔夫球场有多少的可能性可以rezone？要花多久的时间？我的金融情况能抗住这么久么？如果不rezone，我会因为这个破产么？我的下一步怎么做？如果rezone了，所带来的利润能补偿我所等的时间还有所承担的风险么？我怎么跟我的股东来交代这笔买卖？这些风险点都想好了，再对利润做一个判断，我相信大家会做出适合自己的决定的。
其实，丫说不定跟政府有内幕交易。哈哈，这个是题外话。

第二个例子，是自己的；
今年三月我在墨尔本东边买了一个NRZ的地，并且有significant landscape overlay，1700m2. 买的时候，因为大家都觉得不能做开发，所以基本上没有开发商来抢，并且呢，这么大的地，房子一般般，定位有点不三不四，自住的人热情也不是非常高涨，于是我就顺利以不高的价格成功拿下。
其实，当时nrz的规定还没有这么严，而且slol这个大杀器对于这个地来说，影响地并没有很多开放商想像得这么大。
半年过去了，上个星期Whitehorse的council planner Paul打电话给我们，告诉我们下个星期可以给我们出公示了。
这个项目就卖批文，到时候就可以让我海赚一小笔，当然，天灵灵地灵灵，邻居大爷姑奶奶们别反对得太凶狠了，反对也没事别告我去vcat要不又要半年俺们等不起啊！
好了又走题了，可以说，这个项目，要比很多我一般买那种好的zoning并且没有不好的overlay的地要赚得百分比多，因为买地的时候地本身别人觉得有问题，都不跟我抢。

第三个例子：也是我自己的，这个嘛，总投资130w左右，也是开发商绝对不会碰得地，但是这个council的scheme跟别的council有点细微的差异，我也算是打了个擦边球，至于是能海赚一笔还是会赔，三个月之后我再来吹这个牛逼，不过我觉得，95%的情况下都是没问题的。

第四个例子更加鲜活：就是我前面说的失之交臂的3 Nortons lane Wantirna South.
其实呢，我们大可以把这块地也看成是潜在的开发用地，我们要考虑的是：
到底rezone的机会有多大？有多久rezone？200w的opportunity cost来说对我有多大？rezone之后的利润是不是足够大来让我冒这个险？

其实呢，买不好zoning不好overlay的地大部分用来开发是会很头疼的，但是有些地被影响得，并没有大家想象的这么大,不过如果对政策不熟悉的，还是奉劝不要冒这个险，因为往往会低估风险。

总而言之言而总之：细心看，好好研究，有耐心，不盲从，别听外行人瞎扯淡，有自己的见解与分析，别以为别人都是傻逼，别去欺骗别人，有想法要分享，不用害怕别人会copy你的idea，市场很大，你交流想法之后，增加的不是竞争对手，而往往是合作的伙伴。

我最看不惯的是故意误导别人与不好好思考就不负责任地给别人出意见，比如别人问哪个哪个楼花好不好，一群人就在下面说别买楼花怎么怎么样，，有些楼花是挺坑的但是这些也得具体情况具体分析啊，，哎呀我又扯远了。

好啦，祝大家好运，买到让自己开心的房子。

zuyidi

卧槽！！！！我写了2000字！！被吞了！！！！

hr6970

好像是有十多年前了吧？

liushui0729

两个月前 悔死了

snowolivia

有啊，好市围才二十多万的房子,周四看到，因为不想逃课，周五沒跟，所以被别人在周六之前拿下了，挺后悔的，当什么不逃课的好孩子,明显和钱过不去,现在过1m,四倍涨幅

帕打马打三十几万的耗子，今天偶尔路过，拐过去重温旧梦，三倍涨幅,现在1m了，至少

POU

http://www.domain.com.au/propert ... 2010254106&sp=6
有很多房子都挺后悔的，最后悔的就是这个，每次想到都强忍着泪水，觉得自己怎么这么笨，心中永远的痛！！！

amata924

2009年中parramatta 3房apartment 还不到43，在河边，能看到park
大家给保守估计下市值，尽情的刺激，挺得住

amata924

POU 发表于 2014-10-11 22:02
http://www.domain.com.au/property/sold/house/nsw/glebe/?adid=2010254106&sp=6
有很多房子都挺后悔的， ...

装修下，就是豪宅的范

zgz128

snowolivia

POU 发表于 2014-10-11 21:02
http://www.domain.com.au/property/sold/house/nsw/glebe/?adid=2010254106&sp=6
有很多房子都挺后悔的， ...

还没买?还在看?

puzzler

就一个月前，final sale最后一天，我比别人高出一万，最后中介说vendor选比我低的那个成交，郁闷之极。

snowolivia

amata924 发表于 2014-10-11 21:04
2009年中parramatta 3房apartment 还不到43，在河边，能看到park
大家给保守估计下市值，尽情的刺激，挺得 ...

翻一倍啦，我猜86。

POU

snowolivia 发表于 2014-10-11 22:15
还没买?还在看?

一直沉迷于city周边的house或者terrece house, 但是很多时候都插肩而过，或者比想象中高出太多，一般都是老外才对这种类型的房子比较感兴趣，而且买这种房子的，一般都是买了自住的，老外为了买自住房，一般都会不惜成本的去拍，很难拼得过老外。