买投资公寓送租金保障？房地产商算盘打得精，认真你就输了

yl001

悉尼、墨尔本、布里斯班和澳洲其他大城市的一些房产开发商正在提供租金保障，以吸引买家上钩。买家们需要提高警惕，所谓租金保障很可能只是开放商掩盖公寓供大于求现象的一种手段。

一般来说，租金保障会持续1年、3年或更长时间。虽然回报可能看上去很有吸引力，实际上这却是开发商设下的圈套，好把不值那么多钱的公寓成功卖出。

那些瞄准布里斯班和墨尔本公寓的投资者们需要特别注意，CoreLogic数据研究中心带头人Cameron Kusher的一份报道显示，“布里斯班紧随墨尔本之后，公寓市场存在较大风险。”

Kusher特别强调，墨尔本和布里斯班的内城区域公寓供过于求的风险最大。假设布里斯班房产项目在未来两年内完成，其内城的公寓储量将上升33.6%，内北区上升33.3%，HollandPark-Yeronga地区则会上升32.5%

陷阱是怎样布下的？

开发商想把公寓卖出自己想要的好价钱时，会使出租金保障这一招。

举个例子。一个拥有一栋100套公寓的开放商，想按每套$350,000的价钱出售。但由于市场供应量过大，这些公寓的实际价值已跌至$300,000。

由于市场已饱和，市场租金为$300每周。如果公寓卖价为$350,000，投资者的毛收益率只有4.5%，他们应该不会考虑购买。

通过提供租金保障，开放商可以操控投资者们做出不明智的投资决定。比如公寓卖价$350,000，开发商主动提供两年每月$400的租金保障，这样的话回报率就能达到6%，看起来对投资者就很有吸引力了。

投资者看中的是两年有保障的收入和很棒的投资回报率。一旦投资者同意购买，开发商就会以$300每周的价格租给租客，同时悄悄地自掏腰包，给投资者补上每周$100的差价。

在两年的时间内，开放商每周需多付$100来弥补租金的缺口。不过，由于开发商已经把一套只值$300,000的公寓卖出$350,000的高价。一栋100套公寓的楼，开发商就赚了超过$400万。

当两年协议期一满，投资者不得不开始在市场上找寻新的租客。不幸的是，由于出租市场仍然饱和，每周市场租金保持在$300。

投资者的回报率从6%降到4.5%，年收入就从$21,000滑落到不足 $16,000。

此外，由于投资回报降低了，公寓本身的价值也跟着一起下降。如果投资者决定卖房，他还得同那些用租金保障的欺诈手法卖房的开发商们展开竞争。

如今，这套公寓市场价只有$260,000，作为投资产品，价值萎缩了$90,000。为避免这样的财政灾难，明智的投资者们真应该谨慎对待租金保障的诱饵。

本文来自 yourinvestmentpropertymag.com.au
由澳洲房产大全编译

sydnewcomer

我忘了那个盘的名字了，是在GOLD  COAST, 好像开发商是PIA 还是RALAN 的，类似这种保证租金的，但是条件看着很诱人，好像是长期包租，不止1-3年，而且每年还给涨房租。当时很动心，差点要出手。记得2房的卖80-90万，能看到大海。

后来在网上搜了一下，发现附近的二手公寓，也很新看到海的，才卖50-60万。

大江东去

悉尼什么地方的房子会两年没涨房价，没涨租金的？

moonlanding

PIA的盘都有啊，不过一般租金低于市场价格。

dingl

文章写的很好 很中肯的提醒

116299603

这是一篇好文章
什么免费阿,package,complimentary  , 都会有大大小小的猫腻.
就像剪羊毛的人告诉羊, 我剪完你身上的毛,  还要8 折 把羊毛手套和羊毛裤卖给羊
羊像捡了大便宜一样付了剪羊毛和 羊毛手套的钱, 屁颠屁颠的走了

songruobing

算不算掩盖供求不知道，但羊毛出在羊身上，起码房价已经包括租金了

my001209

我觉得这是一篇说废话的文章，

租金保障就是这样的，谁也没隐瞒你。本身就是为了卖个好价钱，吸引买家提供的一种给消费者的红利。

但是，如果这个时间够长，消费者也觉得预期够好，那么比如说是布里斯班这样不太好的市场，如果给租金保证5年，甚至10年，价格也是你能接受的，你完全是可以拼一把的。

世界上没有一本万利的是，房子也不是永远的常胜将军。
你不愿意承担风险，想100%的获利，那么我觉得投资都不适合你。

my001209

另外，悉尼公寓市场上，租金保证基本已经消失了，反而是悉尼的house还有一些租金保证。

小亮

楼主好人。一般这种楼是卖给国内客的。不过奇怪，屋主收益要不要上税？屋主知不知道要上税？

zunreal

女子花33万美国买公寓被骗：小区响枪 房子破烂

2013年6月，杨女士支付53000美元，购买了美国休斯敦腾龙阁（OakwoodGardens）一套1027平方英尺（约95.41平方米）的公寓，她甚至都没看过这套房子，就付了全款。接下来的两年内，承诺的租金如期而至，从未拖欠，直至2015年7月。

租金断裂的背后，牵出了一个巨大的“局”——她所购房产的市场价仅为1万多美元，位于全美社会治安最糟糕的区域之一，想要把房子租出去实际上是很难的。那么，之前两年的租金，究竟又来自哪里呢？

此外，美亚置业还承诺：包租两年，每年的租金收益是总房价的8%。2013年5月5日，美亚置业的林先生发来邮件，向杨女士确认了这一投资回报计划。

“这个投资回报率还是可以的，两年包租，相当于我买这房子打了八五折。”最终，杨女士选中了腾龙阁703室公寓，面积1027平方英尺（约95.41平方米）。2013年6月10日，杨女士来到美亚置业上海公司当时位于威海路长发大厦609室的办公地点，签约并付全款53000美元。

leeds2007

sydnewcomer 发表于 2017-2-23 18:28
我忘了那个盘的名字了，是在GOLD  COAST, 好像开发商是PIA 还是RALAN 的，类似这种保证租金的，但是条件看 ...

可怕

orangejue726

谁也不知道10年后布里斯班能不能申办奥运会，给你10年租金保证，如果申奥成功了  
本来你可以买的 但是考虑到供大于求 又觉得租金保证是个P，结果就没买
另外一个人买了 租金保证10年 熬过了供大于求的这个阶段 之后就是供小于求。。人口跟着暴涨 房价很快就翻倍了
换句话说 即使没申办成功 房地产都是有周期的 谁也不知道10年之后是不是布里斯班上涨的一个周期，甚至10年内就可能发生了，毕竟布里斯班也已经好多年没有涨过了

我的意思是 将来的事谁知道呢 不要都觉得自己什么都知道 无所不能。。。

Coolbananas

先涨个价，再买一送牙膏一盒

cnmhsly

orangejue726 发表于 2017-2-24 07:35
谁也不知道10年后布里斯班能不能申办奥运会，给你10年租金保证，如果申奥成功了  
本来你可以买的 但是考虑 ...

布里斯班能办奥运的话 应该中国已经办了十届 到黑龙江 洛阳 无锡这样城市申请的时候了。 洗洗睡吧。。

orangejue726

cnmhsly 发表于 2017-2-24 08:44
布里斯班能办奥运的话 应该中国已经办了十届 到黑龙江 洛阳 无锡这样城市申请的时候了。 洗洗睡吧。。 ...

你又知道了 你是奥委会主席啊 ？
所以说 这里个个都觉得自己能预知未来 夜观星象
都别当真

天涯浪客

直接买二手房就行了。

rightring

cnmhsly 发表于 2017-2-24 09:44
布里斯班能办奥运的话 应该中国已经办了十届 到黑龙江 洛阳 无锡这样城市申请的时候了。 洗洗睡吧。。 ...

黑龙江 洛阳 无锡人均收入/自然气候能和布村比？不敢苟同

crane15

楼市有风险，投资需谨慎。

cnmhsly

rightring 发表于 2017-2-24 12:07
黑龙江 洛阳 无锡人均收入/自然气候能和布村比？不敢苟同

总当量 和对经济的影响可能布市远远不如 何况你们中国不都称布村么。。你怎么不说黑龙村 洛阳村。。。

生朴

：）））

jedi_knight

my001209 发表于 2017-2-23 23:12
我觉得这是一篇说废话的文章，

租金保障就是这样的，谁也没隐瞒你。本身就是为了卖个好价钱，吸引买家提供 ...

"租金保障就是这样的，谁也没隐瞒你。" ??

有多少人知道开发商是在背后悄悄贴租金的？这算不算隐瞒？

5wego

现在的悉尼楼花还是有这种租金保障

mdlp

做梦吧。。。布里斯班办奥运？？中国想办的城市哪个都比他强。。。

rainvegie

ralan 在QLd有一个盘包租8+8年
我听了下巴都掉下来了

yuezhongli

问题是保障的时间，而不是保障本身，如果保障一百年就不是问题了

严格的说不能把矛头对准租金保障这个概念，更何况这个前后计算买家应该是很容易自己算出来的

aaronshady2

专买楼花的本来就不是成熟的投资客，这种小恩小惠很容易上钩的。

procean

只对海外投资人有效的策略

my001209

jedi_knight 发表于 2017-2-25 09:30
"租金保障就是这样的，谁也没隐瞒你。" ??

有多少人知道开发商是在背后悄悄贴租金的？这算不算隐瞒？ ...

如果这些你都觉得要吐槽，那么OK

Boxing day很多商品都是提价后，再打折，你怎么解释？

到处商家卖东西都说买一赠一，买一个辆车送一瓶水，这都叫买一赠一。
这样的事情，少吗？

吐槽啊，键盘君～事情太多了。可笑

niubi

我宣布，以后世界上的各种比赛，运动会，什么乱七八糟会都在布里斯班开！