这种情况,自住房值不值得做EXTENTION

ffwen

自住房，两层HOUSE砖房，650+的地，位于MEL某HOUSE中价1M的区。去年底银行估价1.1M，中介估价1.2M
80年代的两层楼，维护的非常不错，只不过结构比较老式。

具体表现在，整个比较三角形的结构，楼上空间很小，楼下一室一卫，楼上三室一卫，都是没有主人房的，楼上三个房间的SIZE也很小，也没有活动的地方。

现在想在楼上做EXTENTION，希望加出一个正式的主人房，和一块开放的活动室。应该会做在车库上方。


COUNCIL APPROVAL另说，想问问足迹的大神们

1.COST和CAPITAL GROWTH在多少比例合适？比方说，话10－15W加盖，房子的RESALE价格会多20－30W吗？（这个区,结构好维护好的房子卖1.4－1.5貌似问题不大）。
2.会影响房子的整体美观吗？
3.有做类似事情的同学可以介绍下经验吗？

补充一下，基本5，6年不想动，整个儿放倒不舍得也没有那么多钱去REBUILD。

请各位指教

csl不高兴

楼上分租多好

牛豆

从楼主提供的资料上看，个人感觉extension的意义不是太大（主要指的是对capital growth），当然对生活品质的提升还是很大的

友人去年在Glen Iris自家后院加盖了一间卧室+浴室（普通的卧室），所有材料都是standard，价格14-15万之间。这种普通的加盖地基是花费最大的部分，主要看土地坡度，坡度每增加1度，成本就要增加不少。此外还要看Soil Test的结果，一般没事，但万一地下有些杂七杂八的东西还要增加成本。至于内装就看自己的喜好和品味了。另外只要设计好，对房子的外观不会有任何影响。

友人的房子今年卖掉了，我们感觉加盖对房价没什么帮助，即使不加盖也能卖到不错的价格
（个人建议，仅供参考）

Henrychen

牛痘

ozforever

如果想长期投资加建可增加rental income.

牛豆

Henrychen 发表于 2016-8-26 17:00
牛痘

干嘛？？？

Chimpanzee

牛豆 发表于 2016-8-26 15:42
从楼主提供的资料上看，个人感觉extension的意义不是太大（主要指的是对capital growth），当然对生活品质 ...

学习了

Chimpanzee

牛豆 发表于 2016-8-26 15:42
从楼主提供的资料上看，个人感觉extension的意义不是太大（主要指的是对capital growth），当然对生活品质 ...

卖房不是说三房四房也差很多吗 ？为啥对capital growth没有帮助？

Chimpanzee

看家里几口人吧 如果多 多一个房间还是挺重要

牛豆

Chimpanzee 发表于 2016-9-3 05:49
卖房不是说三房四房也差很多吗 ？为啥对capital growth没有帮助？

是的，多一个房间售价会高一些，但也是case by case

这个房子已经是4房，再加一个房间，就好比买车多加装一个功能或套装，对整体价格影响不是太大

3房改4房对价格影响最大，其次是2房改3房，5房的刚需没有3房4房那么大，所以主要还是看买家是否中意

当然多加一个厅出来还是很不错的

个人建议，仅供参考

ozforever

牛豆 发表于 2016-9-3 12:46
是的，多一个房间售价会高一些，但也是case by case

这个房子已经是4房，再加一个房间，就好比买车多加 ...

那多加一套出来如何？二房一厅加bathroom laundry和厨房？前边一套三房加study.

shawn-oz

盖奶奶房吧

牛豆

ozforever 发表于 2016-9-3 19:10
那多加一套出来如何？二房一厅加bathroom laundry和厨房？前边一套三房加study. ...

你的意思是在后院加盖一整套出来吧

如果你自己是builder，个人觉得是个不错的买卖

如果不是，自己没有盖房能力而是找builder来盖，个人觉得不划算

（仅供参考）

ozforever

牛豆 发表于 2016-9-3 21:00
你的意思是在后院加盖一整套出来吧

如果你自己是builder，个人觉得是个不错的买卖

是加一套但不subdivide. 可以owner build但没时间。只好请builder. 只要卖得时候能回本，多出来的租金就是赚的了。思路对头不？因为这房子怎么都得收拾一下，后院很多破shed看着不舒服。

Chimpanzee

ozforever 发表于 2016-9-4 09:36
是加一套但不subdivide. 可以owner build但没时间。只好请builder. 只要卖得时候能回本，多出来的租金就 ...

同问
这个是不是也看区域内的租金回报率
我在的区域租金不高，我有点犹豫，但是也想盖一个，不知道是否划算。

Chimpanzee

ozforever 发表于 2016-9-4 09:36
是加一套但不subdivide. 可以owner build但没时间。只好请builder. 只要卖得时候能回本，多出来的租金就 ...

同感还要割草

牛豆

ozforever 发表于 2016-9-4 09:36
是加一套但不subdivide. 可以owner build但没时间。只好请builder. 只要卖得时候能回本，多出来的租金就 ...

个人觉得思路没有大问题，关键是澳洲房地产不是暴利行业，建好后可能要持有一段时间再卖（悉尼除外，悉尼的情况真的不太一样），另外还要几点要注意的：

首先，不做subdivision你是不能卖后面那套房的，做subdivision就意味着这是一个开发项目了，项目再小该有的还是要有（比如，body corporate）

其次，你要保证你的后院可以开发（Overlay, Easement......等等，都不会影响建房）

第三，最重要的还是成本，你要算好所在区域的租金回报率，看看值不值得的干这事，如果有贷款，算算cash flow是否是为正


（个人建议，仅供参考）

ItsThere

牛豆 发表于 2016-9-4 13:04
个人觉得思路没有大问题，关键是澳洲房地产不是暴利行业，建好后可能要持有一段时间再卖（悉尼除外，悉尼 ...

谢谢写了这么多。
昨天去看个二房的小house，中介说花15万在后院加个villa然后两套出租收钱坦坦的即使将来卖这盖房的银子也能卖出来。
但是看你的说法还是蛮慎重的。

牛豆

ItsThere 发表于 2016-9-4 14:18
谢谢写了这么多。
昨天去看个二房的小house，中介说花15万在后院加个villa然后两套出租收钱坦坦的即使将 ...

哈哈哈，中介上嘴皮碰下嘴皮说的容易，下次中介再这么说你就问问他这么干过没有

在土澳后院开发应该是房产开发的一个分支了，老外干这事的比较多，这个分支的水不是太深，但对技巧要求很高

以墨尔本为例，有的人干完马上就能赚钱，有的干完持有好几年才打个平手

（有幸见过几个后院开发的项目，都是让人眼前一亮，感叹原来还能这么干，之前他们买地时觉得他们就是SB，后来才发现是自己年少无知）

15万在后院加个villa，这个报价不是太离谱，但这些年材料、人工成本都飞涨，当然主要取决于加盖房子的面积

加盖这事从开始画图到一切都完工，少说要12个月

总之，你要把账算细

（个人建议，仅供参考）

Chimpanzee

牛豆 发表于 2016-9-4 14:37
哈哈哈，中介上嘴皮碰下嘴皮说的容易，下次中介再这么说你就问问他这么干过没有

在土澳后院开发应该是房 ...

请问是不是也取决于位置和租客来源 ？

牛豆

Chimpanzee 发表于 2016-9-4 20:43
请问是不是也取决于位置和租客来源 ？

在后院盖房，大多数人主要还是看重capital growth，希望未来卖个好价钱

因此位置当然是非常重要的，要能够保证建好后卖的出去

至于租客来源？个人觉得基本上都能租的出去，墨尔本东部方向的house（内东，外东，东南）的空置率不到2%吧

ozforever

牛豆 发表于 2016-9-4 13:04
个人觉得思路没有大问题，关键是澳洲房地产不是暴利行业，建好后可能要持有一段时间再卖（悉尼除外，悉尼 ...

前二点不是问题。第三条加建大约90M2。average finish.地很平整。concrete stump 地基weather board house.colour bond roof. 造价大概多少一平米？

牛豆

ozforever 发表于 2016-9-4 21:07
前二点不是问题。第三条加建大约90M2。average finish.地很平整。concrete stump 地基weather board hous ...

90平米？那还不到10 square，也就是两房，很小很小的房子

基于你的要求，个人觉得成本应该可以控制在15w以下，如果你自己再能买些材料，把整个工程进度安排的再紧凑一些，成本可以降到在13w甚至更低，12w? 11w?（这个价格不算前期准备的费用，只是建筑成本）


------》 不过这样的房子好卖吗？？？我只参观过但没盖过这样的房子，不敢乱说。这种房子有点学生宿舍或单身公寓的赶脚，哈哈哈

weatherboard 和 colour bond roof 这两个我都不推荐，当然为了控制成本可以理解。

另外colour bond是个品牌名称，只是澳洲目前只有这一家公司做，所以大家统称colour bond

（个人建议，仅供参考）

ozforever

牛豆 发表于 2016-9-4 21:38
90平米？那还不到10 square，也就是两房，很小很小的房子

基于你的要求，个人觉得成本应该可以控制在15w ...

这是加建。算上现有230一共应该35SQL。因为现有房子是那种很有风格的period Home。样子很漂亮所以加建也要做成weatherboard. 谢谢你的估价和我预想的差不多。

2l8

牛豆 发表于 2016-9-4 21:38
90平米？那还不到10 square，也就是两房，很小很小的房子

基于你的要求，个人觉得成本应该可以控制在15w ...

搭车请教高人： 一层楼的房子想加盖一层的话，有哪些要考虑的？二楼建两三个房间的话。谢谢。

牛豆

2l8 发表于 2016-9-4 23:13
搭车请教高人： 一层楼的房子想加盖一层的话，有哪些要考虑的？二楼建两三个房间的话。谢谢。 ...

我去。。。哥们，你这个可有难度！我还真没做过，见过的都不多

在墨尔本只见过一个7层楼加盖一层的案例，对楼体强度有很高的要求

普通住宅一层不推倒，直接再加盖一层的还真没见过，没做过的事我不敢乱说，不好意思啊

2l8

牛豆 发表于 2016-9-4 23:19
我去。。。哥们，你这个可有难度！我还真没做过，见过的都不多

在墨尔本只见过一个7层楼加盖一层的案例 ...

恩，估计这个难度比建个奶奶房可能还高点。
谢谢哥们分享，呵呵。

牛豆

ozforever 发表于 2016-9-4 21:47
这是加建。算上现有230一共应该35SQL。因为现有房子是那种很有风格的period Home。样子很漂亮所以加建也 ...

你这是extension，很多时候extension的成本会比盖新房还高

90平米，加个dining/living room + new kitchen + guest room with ensuite 蛮不错的

raywang5

renovation extention pro的话一般追究每一块spend， 回报3-5块。加一个主卧室看区把。5-15w都有可能。但是一层extension容易， 2曾加卧室造价成本有点高，回报可能不理想。

不过看你样子是 房子盖的给小孩子用的之前。。 如果有两个小的挨在一起， 打通做成已个主卧室要好一些。（如果自住）
投资的话没什么改的意义， 不喜欢就refinance把增值部分拿出来再买一套， 现在这套租出去也未尝不可。