VIC。换澳元买房子的前后对比,海外买房难道赚了吗？

amtb

举一个中等地区，中等价格的房子说话（下面的是离Mitcham火车站5分钟，coles3分钟的地方，住过这儿的人都懂）：
1. 2012年，VIC Mitcham，TH311的,60W。AUD/CNY=1/6.6/。总价60*6.6=396.
2. 2016年，VIC Miccham，TH311的，85W。AUD/CNY=1/4.6/。总价85*4.6=391.
请问升值在什么地方体现了？我看不出来，我头脑简单就会小学算术。上边也数粗算。本地挣钱的另说。请勿跑题。

callcall

什么时候AUD 4.6了？

另外，买房用20%首付，你算全款干吗？

在这，不买房，就得租房，这钱你没算？

雪粒糍

不会都是全额付款吧？

amtb

callcall 发表于 2016-5-7 12:29
什么时候AUD 4.6了？

另外，买房用20%首付，你算全款干吗？

4.6。2015~2016期间，坛子里有人4.5呢。说的是海外买房，哪个海外买房的需要在本地租房住，人家来都不来。另外，海外买房最便宜简单的就是不贷款。如果是首付的方式，就意味着贷款，贷款赔的更狠。按我的方法，这还是没算利息的呢。

amtb

雪粒糍 发表于 2016-5-7 12:30
不会都是全额付款吧？

如果不是全额付款，就算汇率逐年下降，那加上贷款也是赔的，你算算就知道了。

孤独马夫

精算师在办公室正哭着呢。

susanqiao

sdxz2002

好像是这个道理

amtb

海外买房需要考虑比房价+贷款+汇率+周期+现金流的利润更多的因素。当然，除了各种说不出口的原因，在澳大利亚买房是比国内便宜的。赔就少赔点儿而已，赚也少的可怜。就别指望买家告你这几年我赚了20万。当年在GW，公司会计住那里，对面一个3层的TH，120W自己盖的，地那么小。当年是6.5均价，是赚是赔你说呢？

callcall

amtb 发表于 2016-5-7 12:35
4.6。2015~2016期间，坛子里有人4.5呢。说的是海外买房，哪个海外买房的需要在本地租房住，人家来都不来 ...

海外来的人不住，房子空着？没有租金收入？

amtb

callcall 发表于 2016-5-7 12:44
海外来的人不住，房子空着？没有租金收入？

你这个对比意思是赚了一个租金，好吧，mitcham的TH311，1700/月，48个月8万。这是满打满算的。换成现在的澳元30+万，投资396万4年赚35万，回报率会算吗？何况根本不能满打满算的来。

coffee_bean

如果20%首付，其他贷款，假设租金cover贷款利息，那么赚了8万澳币，这样算大概2012年投入80万人民币，2016收回120万，正常收益。

不过如果硬要说如果没买澳洲反而买了上海的房子，咱就啥都不说了。反正我是13年卖了上海的房子换了这边的几套，现在算算好像还是赚的。

amtb

coffee_bean 发表于 2016-5-7 13:10
如果20%首付，其他贷款，假设租金cover贷款利息，那么赚了8万澳币，这样算大概2012年投入80万人民币，2016 ...

2016收回120万，你这个120万人民币是怎么算出来的？2016的回收等于8万x4.7，好吧就算5行不，8x5的利率=40万。
跟 在上海买房来比，那可是另一个大话题了，那要另见分晓了。

xubinfeng

楼上，今年上海房价爆发，你亏大了。现在海外置业，需要付3成，其他都是银行贷款，玩的是银行钱，就相当于大概投资70万人民币，然后收房租（开发商包租15年，或中介包租）。其他的什么也别想，还需要支付澳洲的房产税。

coffee_bean

xubinfeng 发表于 2016-5-7 13:18
楼上，今年上海房价爆发，你亏大了。现在海外置业，需要付3成，其他都是银行贷款，玩的是银行钱，就相当于 ...

还好，我那上海的破房也就只是比我卖的时候涨了一倍不到，换来的澳洲现在手头的都是大地破房，也赶在只需要2成首付的好时光。现在看架势玩不动了，得等大选过后银行政策再松动的时候了。

coffee_bean

amtb 发表于 2016-5-7 13:15
2016收回120万，你这个120万人民币是怎么算出来的？2016的回收等于8万x4.7，好吧就算5行不，8x5的利率=40 ...

对呀，我就简单用5算的，80万加40万，不是等于120万？2012年付出去了80万，2016年收回了120万，赚了40万。

amtb

coffee_bean 发表于 2016-5-7 13:26
对呀，我就简单用5算的，80万加40万，不是等于120万？2012年付出去了80万，2016年收回了120万，赚了40万 ...

这个也是。但别忘了，没有pr，就是纯海外，可以不能首付，需要全款。

yelleft

这要分两步看，购汇这个行为，如果你看做是投资，是亏了；如果不看做是投资，不亏，哈哈。
买房这个行为，如果看做是投资，是赚了，如果是自住，也没有赚。

韭菜花花

就是这个道理，隔壁兄弟买的房子1.3 澳元6.8换的。2011 他全款
我买它隔壁地一样大，1.45 澳元4.6换的。相差5年。2015我海外贷款。票啦啦

allen-ys

LZ只证明了两个个问题： 贷款比例一定要高，卖出（换回RMB）的时机一定要选好。
不过还有个问题，LZ现在换回RMB准备怎么投资？我很感兴趣啊

amtb

不会现在换回人民币的。这种“高智商的事情”留着大侠去投资吧劝你也慎重。国内形势.....是吧！

boloty

除非rezone或者大地破房，一般自住涨幅换回rmb或者usd确实回报率很一般，甚至可能不理想

amtb

boloty 发表于 2016-5-7 15:13
除非rezone或者大地破房，一般自住涨幅换回rmb或者usd确实回报率很一般，甚至可能不理想 ...

现在的澳元只能在本土投资，要不去印度？

boloty

amtb 发表于 2016-5-7 15:15
现在的澳元只能在本土投资，要不去印度？

现金为王吧

rain7905

所以感觉现在的汇率是买房好时机，等汇率到7卖了回国

amtb

rain7905 发表于 2016-5-7 15:24
所以感觉现在的汇率是买房好时机，等汇率到7卖了回国

这是正路。
之前国内人在澳大利亚投资买房的，究竟是什么结果大概人人都心知肚明的，特别是67汇率那会儿的人。只是跟在国内买一套house比，算便宜而已。
投资的，这种房价行情和汇率和利率还是真合适，可惜政府封了这块儿。

amtb

韭菜花花 发表于 2016-5-7 13:58
就是这个道理，隔壁兄弟买的房子1.3 澳元6.8换的。2011 他全款
我买它隔壁地一样大，1.45 澳元4.6换 ...

牛，牛到牛栏山了

深海2010

楼主说了实话

多多兄弟表示：俺早预料到了，可惜没人听

雅圆先生

越看越，怎么有这样算的，确实小学文化。。。。

韭菜花花

雅圆先生 发表于 2016-5-7 17:26
越看越，怎么有这样算的，确实小学文化。。。。

我来补刀。为什么不能这么算！我撂下一句话，澳洲百分之70以上的20-30岁买房的敢说没有收到国内资助？如果收到过国内父母的资助，那么本币就是外币，就是人民币，当然要这么算。
就好像当年上海某个小朋友非要澳洲买房，说女朋友说不买房就分手，然后逼着父母上海卖了房子。12年，然后澳洲这里买了一个。现在。呵呵。呵呵呵。女友后来觉得这男的做事不够胆气，和另一个家里富二代买大house的跑了。然后。我就再也没见过这个朋友了。真的。好像匿名板的狗血故事。