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本帖最后由 目光降落 于 2015-12-20 13:41 编辑
多空大家说的比较多，我属于比较另类的， 看空做多， 长远来看看好地产投资，也会实际增持，但认为中短期整体风险大，除非特别合适的，不然不会出手。 以下个别观点是我个人的看法， 只做分享， 不做争论。
最近悉尼近郊的农场开始出现蛮多新挂牌， 价格水平基本处于12～13年的水平， 这个我认为可以作为确认房价要下跌的一个佐证。现在在一百五十万左右，又可以买到五英亩的不具备立即开发潜力的土地。 说明投资人不看好短期分地的市场，做土地银行的人少了。
几点看法说一下
第一，城市远郊的低收入区， 历史屡次证明，晚涨的先跌。
第二，前期过度上涨的华人区，我觉得估值过度了， 感觉现在一部分人用国内的逻辑来炒房子，不可否认的是，前期入市的挣的很多，我有个朋友13年CARLINGFORD 买的80多万的房， 现在租金750，保守起码升值百分五十。目前的市场不一样了， 价位比较高了， 其实同样预算，可以去传统白人好区买房子了， 话说一百八十万买樱桃小溪，二百万买2 E,加几十万耐心找找，Kilarra,linfield 以及东边和北部海岸区，现在市场疲软， 一算价格未必贵多少， 学校也不错。
第三， 新套房以及楼花，买楼花唯一能看的是价格增长，除非你认为市场会继续增长，否则尽量避免。 因为从投资回报角度看了， 肯定贴钱。 举个例子， 2房75万，杂费一算大概小八十万了，运气好， 能贷百分八十，按五年平均利息百分五算，光利息大概三万出头，物业大概四千，保险八百，水费五百，中介管理费百分七租金，大概两千，考虑买新房，不用维修，理想不空置，不换租客，保守年总支出3万8千左右，正常的话，估计要预4万。 租金550，年收入算三万好了，未来供应是越来越多， 新房翻新加租不现实，基本是死的，所以倒贴一万左右。 扣税折旧的方面，看个人情况，没办法细说了， 不过总体来说是亏面大的。
第四， 分地农场由于租金收入少， 持有成本高，未来3～5年捡漏的机会估计会多起来，到时候估计是买入持有十年八年做土地银行的机会又会来到，为什么， 因为希望到时候机场具备雏形了。
虽然我不鼓励大家买， 可是总是有人要非买不可，我提几个看法和逻辑
1. 新区附近商业地产， 最近盖了那么多房， 未来一年两年，总是要搬过去的。 人流增加以后，商业增长是一定的，店面从长远来看有潜力， 当然了，价格要测算好才可以，起码要有个百分五左右的回报， 理想要在7～8%。
2. 高端楼花， 话说我以前一直是反对买楼花的， 不过最近发觉我自己一直在自己的眼光看市场， 其实未来中国的资金和土豪入市是不可避免的，尤其在人民币贬值的情况下， 土豪受限只能买新房， 那么他们会怎么挑东西呢？ 高大上的水景，市中心的楼盘，大面积的套房， 房子他们估计很少住， 就需要一个高密度资金载体，和可以拿出手的面子过程，所以这个市场未来2～3年大概率会继续火爆。 当然了， 成交估计都在水下， 大家未必能看见。 你真买了， 也不存在挣钱的空间， 只是保值罢了.可是如果中国土豪不给力，也有可能跌的死惨，当年在歌剧院边上的套房，5～6百万买的，金融危机2～3百万抛出来， 真的腰斩过。
3，如果自己买自主房，几个S是共识， 我就不提了， 尽量要买房子质量好的装修到位的，现在房价高， 本质是土地贵， 未来房价跌， 本质也是土地跌， 由于人工成本高企， 未来重建好房子的成本应该不会大跌，如果需要变现也快，何况自己还享受了呢？
4. 有再开发潜力的物业,性价比好的，什么时候都可以入手。
最后分享一个和中介联系投资物业的心得，其实我联系了不少中介， 但是骚扰我的不多，通常他们的电话我都接，邮件都回， 尊重人家的工作， 不过我很直接的提出我的要求，比如，
1. 最少X% 租金，
2. 有地, 面积要XXX平米以上， 面宽要XX米以上
3. 距离交通，购物， 学校要近， 在步行XX分钟范围内
4 房子可以破一点，我可以装修， 翻新， 或者分地等。
最后清楚的告诉对方你的预算， 你首付能力， 告诉他自己长期买房子， 除非特别合适的，就不要来骚扰了。所以现在我收到的看到的邮件都是群发的，有兴趣才看一眼， 偶尔打电话过来的， 基本都是推荐符合我的要求地产，当然了， 估计是因为我在乡下看房子多，见的都是鬼佬中介，还没学会华人轰炸的那套。
圣诞前更新十二月二十号
现在可以说是市场见顶信号确认，这个在清空率和中价位上基本可以说得以证实了，下一个指标是挂牌时间，如果平均数超过九十天，房价就会大幅下跌，目前还没有这个迹象，市场需求还在，只要降价几万，成交速度还是很快的。所以房价下跌的大趋势还没有形成，多方可以解读为房价不会大跌，也可以被空方解读为未来房价跌幅空间很大，我只是简单解读现在的市场信号，觉得怎么看都不是投资买点，个人感觉这个时间看不懂不动比较好。
提一下空军说的抛盘问题，悉尼今年全年换手的房子有多少？没有认真算过，粗估在五万到十万左右，极端一点，假设一半人有破产压力，被迫不计成本抛盘，大概在两三万套，悉尼大概两百万户，总体坏账百分一二。以上数据拍脑袋想出来的，考据党欢迎举证。
一三年前购入的持有成本基本在目前价位的百分七十或者以下，所以他们压力不大，他们看到空军观点崩盘基本就是觉得好笑，一四年买入这波，真是利息百分七了，压力会有，不过咬牙也都顶得住，到九的话，就不好说了。所以从供应角度看，house压力不大，套房我觉得受新上市楼花相对冲击大些。
极端情况，比如全球崩盘，战争，地震，恐袭之类的事情不做考虑，担心这个只能去山里呆了。
最后大家可以把我归入多军，我的理念和银行城主有类似处，
一，只买正现金流
二，只买不卖
三，希望可以忍住未来两年左右不买入。
希望大家圣诞快乐，新年进步
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发表于 2015-12-5 20:53
