好贴转发 - MPI 原创 - 理性才是应对市场变化的根本

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最近一段时间关于悉尼房地产市场的负面消息可谓不绝于耳，不过如果大家有心归纳一下，大体集中在这么四个方面：1、清出率持续处于70%以下；2、在澳联储仍在考虑降低基本利率的情况下，4大银行不约而同调高贷款利息，对房地产市场形成影响；3、某些区域的清出率已经跌无可跌，几近无人问津；4、某投资者购买的投资房期待能稳赚一笔，最后却不得不亏本出售等各种版本事例，说明这些区域房价已经下跌。就此我谈谈自己的一些想法和思考，权当抛砖引玉，希望大家共同探讨。

首先我们说说拍卖清出率。悉尼已经连续多周低于70%，于是认为市场已经进入下跌通道，甚至有人说是房地产泡沫已经破裂，市场开始崩溃。其实我们不论是从悉尼长期数据分析，还是仅就这几周与澳洲整个市场的数据比较，我们会发现市场清出率正常情况下就应该是在60~70%。一般认为超过70%属于高速发展期，超过80%就应该是火爆行情了。如果我们仅仅只是解读清出率数据，我们能得出的结论应该是市场开始步入正常发展轨道。至少我们可以理解大家在经历了两年多时间的高速增长之后，开始回归理性，房地产市场开始显示出其自身强大的纠错能力，这恰恰证明了悉尼房地产市场的健康性。

牵涉汇率、利率、就业率、经济发展状况、政府政策，甚至是世界经济走势、贸易伙伴国经济发展变化等诸多方面的房地产市场，肯定是难以只是一个清出率或几个数据就能说明其发展走势和规律的。所以仅仅只是以一个清出率的变化就得出整个市场走势，应该说是有失偏颇的。

再看看银行利率，一方面澳联储基准利率将继续下调几乎已成众口一词，另一方面是各大银行纷纷调高房地产贷款利率，而且是投资、自住全面提高。这其实恰恰说明政府发现在整体经济形式并未全面好转的情况下，房地产市场的超常规发展已经偏离了其正常的发展轨道。看似矛盾的做法，其实目的是一致的，那就是政府在利用其引导和监管的职能，通过适当的调控手段努力确保房地产市场的持续、健康的发展。

所以大家感受最明显的两个方面恰恰是市场和政策共同作用的结果，当市场从一种畸形的高速发展状况，大家都觉得难以理解、不可思议的情况下，由于市场本身的纠错能力和政策影响的内外双重作用下回归常态的时候，我们不是应该高兴吗？两年多时间的超常规高速发展，让一些人不自觉的将其默认为市场常态，当市场真正步入健康常态的时候，却被认为是下滑，甚至崩溃了！我们反倒应该说这样的超常规高速发展态势如果继续下去，市场无疑将出现泡沫，最终导致市场崩溃。现在市场的正常发展常态的出现，我们应该高兴、庆幸，应该正是我们投资者希望出现的情况！


正因如此，真正独立的经济学家对今后房地产市场走势的基本判断都是增速减缓，而不是价格下跌。但是任何时候都不排除下跌的区域，就算是在高速发展的过去两年，悉尼同样存在价格下跌的区域。所以下跌区域的个案是不能说明市场情况的。根据上周四（10月22日）Domain出台的房价报告，今年第三季度悉尼房地产增幅为3.2%，尽管相比8.4%的二季度增幅已经下跌了超过一半，但是实际上简单的计算年增幅依然高达12.8%，应该说还有下降的空间。而被有些人称为投资陷阱的西区，第三季度的增幅正好是悉尼的平均值--3.2%，第二季度为7.3%。假如仅从数据分析，增速降幅低于市场平均值，增幅却与市场主流一致，说明西区依然不乏投资区域和可能。



所以不论在什么时候出现房价下跌的区域其实不值得我们大惊小怪，尤其是对于在超常规发展期间被热炒的区域，更是不足为怪。当一个区域因为某个利好因素被市场热炒的时候，很多跟进者其实缺乏自己冷静的分析和判断，在价格与价值出现明显较大偏差的时候依然义无反顾。在目前无人问津的区域进行投资的，我们可以反思总结一下，是不是当时其实是有不同声音的，只是因为市场的热炒，已经难以接受这些理性的分析了。这就是房地产市场的局部泡沫，虽不至影响市场大局，但是对投资人的投资收益还是造成了很大的影响。所以开篇所说第三种情况其实是市场疯狂之后的必然，目前的这种冷清，也是一种自我调整。至于在这些区域有投资的也不用过于担心，无非是以时间换空间，多一些等待罢了，只是投资效率会受到较大的影响。



当然并不是所有的下跌区域都是因为热炒造成的，有些区域因为自身的不足，难以成为合适的投资区域。比如人口结构老年化比较严重，既没有重大发展规划，也没有强劲的经济动力，同时还不具有独特的稀缺资源，这样的区域从投资的角度是不值得关注的。我们从这两年下跌的区域分析其特点，是不难得出这样的结论的。这样的区域和数据很多权威网站都有据可查，也有各种版本的转载，我就不在这赘述。

至于第四个现象，我只能说这正是市场非常规发展留下的后遗症。最典型的实例是一位投资人花了84万买的房子，90万出售，热心人一番计算，他净亏2万多（大概吧）。其实这些并不是我要说的重点，重点是当被问到如果是现在他还会不会84万买的时候，得到的是斩钉截铁的否定回答。这只能说明一个问题：疯狂的市场带来了非理性的投资者！至于市场处在高速发展期出现的拍卖后反悔不成交、成交后后悔、评估价格差距巨大等等问题，也往往只是成为了当时人们茶余饭后的谈资笑料，没有人去思考这些现象背后的根源。

我们可以回头再看看贷款利息的增长对投资者的影响。假如你是一位理性的投资者，请问一个月100万贷款增加利息$100多你真会觉得难以承担吗？一台最新苹果手机的签约价格一个月都要100出头呢！但是如果吃饭的钱都被你用来投资了，或者是过多的投资本身就已经超出了自身的承受能力，那这增加的利息可能就成了压垮你最后的那根稻草。



我们目前看到的、听到的，其实都在说明一个问题，那就是过去两年的高速发展将市场带入了非正常发展轨道，市场充斥着各种非理性投资，目前不论是市场本身的表现，还是政府的政策导向，都在努力使市场回归。所以尽管我们这些并无扎实专业知识的普通投资人，可能不懂得如何分析宏观经济形势，难以掌控整个市场走势，但是我们至少可以保持基本的理性，结合自身的情况选择力所能及的项目，这应该才是根本！有了这个根本，任何时候你都一定能找到安全的高收益房地产投资项目。

小白猪猪

真正着急的是把杠杆利用到极致的炒房客，从银行top up/refinance出钱，作为下一个房子的首付，利用假的海外收入做贷款，如此往复，好几个投资房在手，贷款几个M。利率每上升0.25%，那就是从腰包里面多掏1万澳元左右的真金白银。
这些人才是最着急的，对利息最敏感的。

绝大部分华人还是很稳健的，能扛得住利息的上涨。

天涯浪客

强帖有名。

liu263

好文

orangejue726

不错

er2k

小白猪猪 发表于 2015-11-7 17:37
真正着急的是把杠杆利用到极致的炒房客，从银行top up/refinance出钱，作为下一个房子的首付，利用假的海外 ...

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