为何Glen & Mount Waverley 租金回报率这么低

Mr.Right

看了看glen waverley 和 Mount Waverley的租金回报，都是2.5%左右，如果加上购房税费，平时维护费council rate等，租金回报率就低的没法看了。。

不都说这两个区需求很大吗？那应该很多人想住这两地方，那为何租金就是上不去呢？

这是不是意味着泡沫在不断积累，会有可能有那么一天，突然“轰”的一下，破裂了？

zhongbingo

银行利息也就2.5%

Mr.Right

zhongbingo 发表于 2015-6-26 12:15
银行利息也就2.5%

我的问题是：

不都说这两个区需求很大吗？那应该很多人想住这两地方，那为何租金就是上不去呢？

你有什么好的解释吗？

bt123123

I don't understand......

dabaili

Mr.Right 发表于 2015-6-26 12:22
我的问题是：

不都说这两个区需求很大吗？那应该很多人想住这两地方，那为何租金就是上不去呢？

这很好理解。
因为华人不喜欢租房子。鬼佬出得起高价钱的，不原意住华人区。

cangaru

这只是个简单数学问题

房价高，租金不变，结果是啥

farmerzheng

现在买投资房的都是看中升值潜力，租金能cover利息甚至是少倒贴点就行，所以有租就租，管它多少钱。大家都这么想，房租就上不去了。

Mr.Right

farmerzheng 发表于 2015-6-26 13:16
现在买投资房的都是看中升值潜力，租金能cover利息甚至是少倒贴点就行，所以有租就租，管它多少钱。大家都 ...

所以可以认为:

Glen 和 Waverley并没有真实的火热的居住需求，即使有学区房的概念。 这些地方买房主要是为了等高价接盘的人。

闲人甲

说明了投资者给澳洲人创造了居住条件.

zkm2003210

Mr.Right 发表于 2015-6-26 13:26
所以可以认为:

Glen 和 Waverley并没有真实的火热的居住需求，即使有学区房的概念。 这些地方买房主要是 ...

Are you "Hei"ing 2w on purpose?  Tell me which districts rental are better than 2w? Check Bawlyn +north. Camberwell, Kew, Canterbury, box hill 3 brothers, Blackburn 3 brothers.

Noble park has very good rental.  Buy?

fzds

房子筹码化。

Mr.Right

zkm2003210 发表于 2015-6-26 13:43
Are you "Hei"ing 2w on purpose?  Tell me which districts rental are better than 2w? Check Bawlyn + ...

Because I have house here .... 所以没兴趣关心别的地方。

cnnworld

Mr.Right 发表于 2015-6-26 12:22
我的问题是：

不都说这两个区需求很大吗？那应该很多人想住这两地方，那为何租金就是上不去呢？

房子的价值如果从经济层面去解释，应该分成如下几个部分：

1. 使用价值，这往往体现在租金上，换句话，你通过交换使用权，获得租金回报

2. 潜力价值，这是一种对未来的预期，这个价值主要是地区的发展价值，比如两栋完全一样的房子，就隔一条街，但其中一个据说马上要rezone了，另外个没有这种传闻，拿体现在价格上也不同。 Glen 因为其地理位置，人们普通认为其更有增值潜力，这就是潜力价值

3. 无形价值， 这体现在周围的社区，学区等，比如社区安静，学区也比较好，这也会增加其价值。

楼主认为这个区房子租售比低，是因为你仅仅比较了其使用价值，比如你跟另外某个租售比5%的区比，你只是在比使用价值，glen之所以价格高，就是因为人们认为的2和3的价值比那个5%租售比的区要高，导致了价格的溢价

而2和3很多时候是由人主观定价的，换句话说，波动也比较大，对于一个追求稳定的投资者，看房子的真实价值80%依赖使用价值也就是租金价值，但对于一个投机者，自然不是这么看了


也因此，从投资角度，我事实上并不看好墨尔本任何价格高于100万的房子，因为如果我投资，我宁可买2套50万的，也觉得比买1套100万的稳妥。当然，对于2和3的理解，人与人不同，我们也不较真了

最后，还有个定律是，租金增长比率赶不上房价增长比率，换句话说，当房价从60万涨到120万，原来400的租金是很难涨到800的，很简单，因为人们普遍心理上不会把租的房子当成自己的，租金事实上不是线性的，是有一定的cap的，这也是限制了高价房租售比极低的原因


最后，买百万以上房产的，博的不是租售比，就是博资本增值，哪怕每年贴钱也那么干

wulawula

Mr.Right

cnnworld 发表于 2015-6-26 14:01
房子的价值如果从经济层面去解释，应该分成如下几个部分：

1. 使用价值，这往往体现在租金上，换句话， ...

高人高人

我就觉的吧，没有真实居住需求的房价就是个泡沫。 再别的潜力价值、无形价值什么的，如果没有人愿意为住这里多付些租金，这些价值就没有实在的支撑。

当然，这里房价是涨的快，可以说是击鼓传花。只是可以预见后来的接盘的国人会犹如长江流水、滔滔不绝。 所以风险不太大。

kakei14

5楼说的对。

这两个区华人喜欢，西人可未必喜欢。
华人喜欢的区都是去买的，不是去租的。

想要租金回报率高，有大学的区最好。
还说是自住是一回事，投资出租是另外一回事。

lzhwl100

买百万以上房产的，博的不是租售比，就是博资本增值，哪怕每年贴钱也那么干

tramplady

很简单啊， 租金是直接跟收入挂钩， 愿意住这区的收入摆在哪， 你想提也提不了。

Mr.Right

kakei14 发表于 2015-6-26 14:10
5楼说的对。

这两个区华人喜欢，西人可未必喜欢。

这个也有问题吧，租房的华人真的也不少啊，但没见由于很多华人想租在这些个区导致房租上涨。说明除了博增值外，华人对居住在这些区也没过于欲望和需求。对吧，房租上不去，证明这就是事实啊。

neard

个人认为租金会以房子空间+平均收入+区域决定出一个比例。
但是房价可以按这个比例好几倍的速度增长。
而且租房的大部分是收入水平相对较低的或者理财能力不强的或者刚登陆的。
所以即使在GW或者MW这些你认为还不错的区租金也不会大涨

toshio_yakawa

很多人想住这两地方不去租

qingfengsan

Mr.Right 发表于 2015-6-26 13:26
所以可以认为:

Glen 和 Waverley并没有真实的火热的居住需求，即使有学区房的概念。 这些地方买房主要是 ...

没有呀，租金还是很贵的呀，比烧鸭的静安租金高几条街呢。

爱大叔

外行认为：因为房价已经高的不合常理，租售比当然低了。

Mr.Right

neard 发表于 2015-6-26 14:49
个人认为租金会以房子空间+平均收入+区域决定出一个比例。
但是房价可以按这个比例好几倍的速度增长。
而且 ...

或者说，居住在这里没有任何可以值的tenant多付租金的优势。

Mr.Right

qingfengsan 发表于 2015-6-26 14:58
没有呀，租金还是很贵的呀，比烧鸭的静安租金高几条街呢。

那人家那里十年涨十倍，这两村里的地方十年涨2倍有吗？

Mr.Right

爱大叔 发表于 2015-6-26 14:59
外行认为：因为房价已经高的不合常理，租售比当然低了。

那内行呢，也没见多去付租金吧。

还是没内行，只是个传说？

还是内行都在这里买房了。。

qingfengsan

Mr.Right 发表于 2015-6-26 15:02
那人家那里十年涨十倍，这两村里的地方十年涨2倍有吗？

所以比起静安，你地方只是刚刚开始补涨一点点而已，大涨正在来的路上，买到就是赚到，谁抛了那就是跟钱过不去呀。

Mr.Right

qingfengsan 发表于 2015-6-26 15:10
所以比起静安，你地方只是刚刚开始补涨一点点而已，大涨正在来的路上，买到就是赚到，谁抛了那就是跟钱过 ...

静安的或者上海其他区的租金收益已经接近3%左右了，还没有什么持有成本，象council rate，insurance 什么的,墨村的租金收益率真比不上上海了。

3M 的房子，租7000一月吧，2.8%

funning

泡沫显而易见！见证了中国的泡沫，也能够预推这里的泡沫

kakei14

Mr.Right 发表于 2015-6-26 14:46
这个也有问题吧，租房的华人真的也不少啊，但没见由于很多华人想租在这些个区导致房租上涨。说明除了博增 ...

就算华人租房多，房租也不如西人租房高吧。因为华人租房大多是私租，不走中介的。