负扣税实例之我有算错吗？

nobmw89

一直想知道怎样操作，以下是假想个案。

A年薪75000 应课税约16000。他买了一个50万的投资房，

收入∶每周＄550 X52 ＝28600 但不可能52周全租，他只报40周即550X40 ＝ 22000

支出∶每周只付利息 500X52 ＝26000 每年COUNCIL 1500 WATER RATE 1000 4X STRATA FEE共4000/年 房子折旧算2.5%买房价 50万*0.025 ＝12500 好了 那就是收入22000 － 26000 － 1500 －1000 － 4000 － 12500 ＝－23000

A本来年薪75000 负扣税後是75000-23000 ＝ 52000， 52000每年应课税约9300 没投资房每年交16000税，有了这房後每年能拿回16000-9300= 6700 经负扣税後A能退6700大元，请问算法有没有错？实际上是不是又跟这不一样呢？ 虚心求教


顺带一问，投资房我买齐所有家具後再找QS做折旧会不会好一点？一直不知道家具能不能算

euronet

想法太簡單了你。50萬的unit不肯能有這麽高的depreciation。還有，你報40周的income？一年3個月租不出？太過分了吧。如果你收現金的，不如不報

nobmw89

euronet 发表于 2015-6-9 23:22
想法太簡單了你。50萬的unit不肯能有這麽高的depreciation。還有，你報40周的income？一年3個月租不出？太 ...

数字上不用太较真，都是假设的，这套算法对不对？

不报的话怎解释空置时水电气在动。。。

superdigua

感觉算法没错。

大江东去

基本正确，

不过负扣税额度太高了

nobmw89

大江东去 发表于 2015-6-9 23:39
基本正确，

不过负扣税额度太高了

如果让你们凭经验来调，数字会是怎样？我上面都是假设的。

euronet

dep 會是8千左右，是呼新舊。不建議你只報40週收入。最少46週。你其餘的計算okay。有分加沒？

owner

你报40周收入，却抵扣了52周的利息

这个要调的哟。

带家具折旧，房租你按空房报吗？

大江东去

nobmw89 发表于 2015-6-9 23:41
如果让你们凭经验来调，数字会是怎样？我上面都是假设的。

50万的房子

负扣税1万左右一年，不超过15000

JakeWang

应该正确吧。40  周有房租, 52 周付利息,  那就应该报52 周的利息。

xyouc

折旧可不是全部房价x0.025哦。房价中有大约1/3是不能折旧的。房价中大概8%左右是装修的费用，大概7年左右折旧，大概50%是房子的折旧，按照40年算。推荐你找专业的折旧公司或者人员做折旧表。

老婆是CPA

最简单的算法 也就是这个了

tas

算法对。但是别忘了，你将来卖房的时候所有这些抵扣的钱要全部加到房价上，再把税吐出来。

fenghuo

tas 发表于 2015-6-10 08:54
算法对。但是别忘了，你将来卖房的时候所有这些抵扣的钱要全部加到房价上，再把税吐出来。 ...

持有1年以后只吐一半回去， 再说现在的100刀5年之后的就是113刀了（ 通胀2.5%）， 10年之后128刀。就算个人税率相同，
现在你拿5000刀回来， 10年之后退回去2500刀会去，也就是现在的1953刀， 还是净到手3000刀花销

hanpeng

Depreciation 2.5% is only on the building cost rather than your house market value!

owner

JakeWang 发表于 2015-6-10 06:44
应该正确吧。40  周有房租, 52 周付利息,  那就应该报52 周的利息。

并非如此
建议咨询会计

鱼羊鲜

JakeWang 发表于 2015-6-10 06:44
应该正确吧。40  周有房租, 52 周付利息,  那就应该报52 周的利息。

极端例子，房子6月1日打广告，6月24日开始租出去，你抵扣多少周的利息？

tonnyxu

造价大概就20w吧因为是个小的unit那就5000折旧

另外为啥不能52周全租出去？这不合理啊。。。我的房子都租出去三、四年了

lubo_hong

只有第一年有可能那么高，往后就很少了，5年以后，就几千，最后可能剩几百

lubo_hong

另外，最后卖掉的时候，这些负扣税都要退回

nobmw89

euronet 发表于 2015-6-9 23:55
dep 會是8千左右，是呼新舊。不建議你只報40週收入。最少46週。你其餘的計算okay。有分加沒？ ...

还不能加分，草鞋。

nobmw89

xyouc 发表于 2015-6-10 07:50
折旧可不是全部房价x0.025哦。房价中有大约1/3是不能折旧的。房价中大概8%左右是装修的费用，大概7年左右折 ...

是个townhouse，网址顺便也发一发，大家来估算一下折旧。
https://m.realestate.com.au/property-apartment-wa-clarkson-119182279

至于为什么我不直接去做折旧，原因很简单，因为我还没买，想在买之前算好所以东西再看看

lubber

sounds a good investment

nobmw89

owner 发表于 2015-6-10 00:29
你报40周收入，却抵扣了52周的利息

这个要调的哟。

可以带家具折旧吗？我看了那个list上面没写家具可以，但听大家说的家具可以。想确认一下

亚雷特

depreciation不是这样算。

depreciation是根据construction cost和后来的capital add on算的。而且你的房子是什么时候建的？和这个有很大关系。屋内的家具也可以抵税，可以另外算。

nobmw89

鱼羊鲜 发表于 2015-6-10 10:15
极端例子，房子6月1日打广告，6月24日开始租出去，你抵扣多少周的利息？

可是我利息一定是52周阿，那如果我确实只租了40周，他们会把我利息算40吗

nobmw89

亚雷特 发表于 2015-6-10 12:54
depreciation不是这样算。

depreciation是根据construction cost和后来的capital add on算的。而且你的房 ...

是个townhouse 08年尾建的
https://m.realestate.com.au/property-apartment-wa-clarkson-119182279

nobmw89

owner 发表于 2015-6-10 10:14
并非如此
建议咨询会计

这时候是否要召唤足迹税务大神lenny_dong

kkyy2528

nobmw89 发表于 2015-6-10 12:56
可是我利息一定是52周阿，那如果我确实只租了40周，他们会把我利息算40吗 ...

你只租了40周通常是只能给你减去40周的利息的，因为是从开始产生income的时候才能算, 或者更专业一点，是从available for rent算起。

比如你7月1号settle了，开始付银行利息，但是房子需要做清洁和装修，不符合出租条件，那么这时候的利息是不能被减去的。等到1周后一切就绪，你开始登广告，这时房子available，再等一周你找到房客，那么到年底，你该报的收入就是50周，而你可以减去的利息是51周。

所以最好是早登广告，而且要有证据证明你的广告从哪天开始，这样可以多减几天利息。

同理，其他任何开销都必须跟income挂钩，你出租了多少天，就相应的能减多少天的利息，水费，折旧费等。

鱼羊鲜

nobmw89 发表于 2015-6-10 12:56
可是我利息一定是52周阿，那如果我确实只租了40周，他们会把我利息算40吗 ...

没查到ato条款那