房市火热，却迟迟不敢下手的投资房

Moka66

看好了离CITY 很近的一处UNIT，眼看着澳洲房市有追赶天朝的趋势，我这心里也痒痒啊，可是下手之前有几个疑惑，希望各路神仙出来给指个道。

1. 这个UNIT在各种费用，房租收益计算后，初步估算一年会损失2万。老公年薪8万税前，这个现在可以用来负扣税，我这理解没错吧？ 现在等于老公的应税收入变成6万了？

2.贷款了55万,30年. 在接下来大概3-4年左右的时间，我们会去别的国家/城市/回国/，总之会离开澳洲一段时间.假设3年后我们回国了，那在澳洲等于就是没收入了，税是肯定不用交了吧？ 这样说来，等于我们接下来澳洲没有收入的这段时间，我们每年要自掏腰包去支付2万澳币？ -------这样看来，我是不是不适合出手这个房子啊？

增加了我估算，给大家看一下

好外婆

如果投资，可以等一等。

雨露

地值钱，投资房价值不在房而在地，慎重！

Moka66

雨露 发表于 2015-3-29 12:19
地值钱，投资房价值不在房而在地，慎重！

那为毛还有那么多人去买UNIT/APARTMENT 呢？

Moka66

好外婆 发表于 2015-3-29 12:16
如果投资，可以等一等。

谢谢，请问有何高见？

叮当仔

雨露 发表于 2015-3-29 12:19
地值钱，投资房价值不在房而在地，慎重！

没那么大的资本投大地破房如何是好

雨露

Moka66 发表于 2015-3-29 12:31
那为毛还有那么多人去买UNIT/APARTMENT 呢？

错误投资时时有，错误的事也总有人做，但投资不是小事，需要看长远些，长远看，土地贬值的可能小，所以建议慎重！

好外婆

从小unit开始，慢慢积累，只买不卖，隔几年买一套。用20-30年时间必有收获。

Moka66

谢谢大家，问题是还是没人解答我，如果我回国，澳洲这边的房子没还清，我是不是就得用人民币来还澳洲贷款，那这样是不是就太不划算啦？

cheapers2003

Moka66 发表于 2015-3-29 11:48
谢谢大家，问题是还是没人解答我，如果我回国，澳洲这边的房子没还清，我是不是就得用人民币来还澳洲贷款， ...

这个问题难度非常大，我来回答。

人民币不能直接还款
要先用人民币换成澳币
再打入offset账户或相应还款账户

因为毕竟欠账还钱天经地义

maudlin

以前买unit和appartment很合算，因为租金把贷款cover 掉还能负扣税，二三十年后就可以纯赚租金，而这几年涨得太厉害，租金却没有涨甚至微跌，没有正现金流了，就得想想自己以后能不能负担了，自主的话还好说，总得有个窝，投资的话再想想吧。

好外婆

Moka66 发表于 2015-3-29 12:48
谢谢大家，问题是还是没人解答我，如果我回国，澳洲这边的房子没还清，我是不是就得用人民币来还澳洲贷款， ...

在离开澳州前，多放一些钱在offset帐户里，加上rent够还利息即可。

Moka66

cheapers2003 发表于 2015-3-29 12:55
这个问题难度非常大，我来回答。

人民币不能直接还款

谢谢，我知道要换成澳币还款啦哈哈
抱歉我可能没说明白，我的意思是一般养投资房的人都是人在澳洲，有澳币收入。像我这种如果中途打算离开澳洲在别的地方待几年的，是不是不适合走投资房这个方式？

hsx

租金回报率高房价不一定涨的快

参看ultimo大学附近的一大堆1房小公寓和studio

Moka66

maudlin 发表于 2015-3-29 12:57
以前买unit和appartment很合算，因为租金把贷款cover 掉还能负扣税，二三十年后就可以纯赚租金，而这几年涨 ...

谢谢，之所以想投资unit而不是house,是因为想买在city附近，location好的。 这种地方HOUSE想都不敢想啊。
我记得以前看哪里说过，买UNIT是赚的租金或者利用负扣税，买HOUSE是要长线持有赚地皮增值的钱。
因为目测有可能不太会长线持有澳洲的房产，10年左右的时间就彻底回国照顾父母了，所以才想到说HOUSE 没有UNIT投资赚的多。

Moka66

好外婆 发表于 2015-3-29 12:58
在离开澳州前，多放一些钱在offset帐户里，加上rent够还利息即可。

要是咱真有那么多闲钱可以放OFFSET就好了。。。
现在愁的就是如果那个时候这边每个星期要支付600多的利息，然后相当于用国内的人民币3000多来支付，这样觉得压力好大。

0k0k

好外婆 发表于 2015-3-29 12:46
从小unit开始，慢慢积累，只买不卖，隔几年买一套。用20-30年时间必有收获。 ...

30年后unit 塌了怎么办

是不是一无所有了

chinara

房子只写老公名？如果你也占一半，那么一人一万做退税。

好外婆

Moka66 发表于 2015-3-29 13:06
要是咱真有那么多闲钱可以放OFFSET就好了。。。
现在愁的就是如果那个时候这边每个星期要支付600多的利息 ...

那就只好再找总价低一些的unit

好外婆

0k0k 发表于 2015-3-29 13:06
30年后unit 塌了怎么办

是不是一无所有了

如果塌了，恭喜你发财了，保险公司会赔的。

Pipiv

cheapers2003 发表于 2015-3-29 12:55
这个问题难度非常大，我来回答。

人民币不能直接还款

哈哈哈

Moka66

chinara 发表于 2015-3-29 13:08
房子只写老公名？如果你也占一半，那么一人一万做退税。

因为这几年想都房在他的名字下，他的收入稍微高一些。我的基本可以忽略不计。。。
贷款可以在后期多加一个人名吗？

zaizz

主要还是看租金能不能支撑吧

Pipiv

unit, 每年赔二万, 楼主慎重

0k0k

好外婆 发表于 2015-3-29 13:17
如果塌了，恭喜你发财了，保险公司会赔的。

像这种公寓，很多年以后，基本不能住，该怎么处理呢

会不会一无所有

Moka66

Pipiv 发表于 2015-3-29 13:22
unit, 每年赔二万, 楼主慎重

谢谢指点，请问这个赔率保持在多少合适呢？给大家看一下我的估算，看哪里有问题吗？



Rental Income                            400.00
agent fee=Rental *8%                     -32.00
mortgage 500k                           -650.00
insurance 1500/year                       -28.85
council rate 1500/year                    -28.85
strata fee 3000/year                    -57.69
water 600/year                            -11.54
maintanience 1500/year            -28.85
Weekly profit/loss                          -437.77
Annual profit/loss                      -22764.00

bradcherry

Moka66 发表于 2015-3-29 13:06
要是咱真有那么多闲钱可以放OFFSET就好了。。。
现在愁的就是如果那个时候这边每个星期要支付600多的利息 ...

请问那个unit周租多少 假设500吧
我是这么想的：贷款55万 30年 按5%的利率，周利息为529刀，再加上strata fee，中介管理费，council rate，water rate，building insurance，landlord insurance，最后每周需支付姑且按610刀，我觉得应该够了（估值不够精确请自行修复）。如此下来每周只需准备110刀大概500多人民币就可以一直持有此房直至卖出。
至于这个房产是不是好的投资标的 那就要请楼主自行比较自己投资的机会成本了
你这个unit租金回报率是多少 投资回报率又是多少 算过之后再对比其他的投资项目 楼主应该会更清楚的
仅供参考

好外婆

0k0k 发表于 2015-3-29 13:23
像这种公寓，很多年以后，基本不能住，该怎么处理呢

会不会一无所有

一般不会的，70-80年的unit有很多，可以听听inspector的意见。

cheapers2003

Moka66 发表于 2015-3-29 11:59
谢谢，我知道要换成澳币还款啦哈哈
抱歉我可能没说明白，我的意思是一般养投资房的人都是人在澳洲，有澳 ...

这个没有唯一的答案
有的朋友人不在这里，房子一直中介搭理。还租金利息差价，有剩余存款没有更好投资，就放到offset，基本让租金和利息持平住。
人民币现在汇率对澳币比前几年强太多，估计能持续一段时间。以后卖房，你收澳币，如果对人民币汇率大优，啧啧啧。当然那时国内消费水平啥样也不知道了。

未来是无数个未知数的组合

钱放在房产里尽量抵消通货膨胀带来的货币贬值或购买力下降的压力

至于买unit还是house，看你的资金和判断了。投资总是有三个数字现象

涨
跌
不涨不跌

有个最坏的心里预期和应对办法就好

Moka66

bradcherry 发表于 2015-3-29 13:36
请问那个unit周租多少 假设500吧
我是这么想的：贷款55万 30年 按5%的利率，周利息为529刀，再加上strata ...

谢谢你的回复，我刚刚上传了我的一个估算。我的房租是按照400/week 保守估算的，然后利率我也按照相对低的4.4%左右计算的.可是我算下来的每周净亏损要400多刀，难道我哪里高估了费用？