从日本房产泡沫与美国次贷危机来看之后澳洲房价

shencorey

现在澳洲房产大热，自己也已入手了几套，但一直觉得太乐观的东西是否会物极必反，还是应该需要居安思危，网上查了查日本与美国的经济泡沫破裂，发现与目前的澳洲情况惊人的类似，吓出一身冷汗，希望足迹里的朋友能够说说自己的看法。

先来看看日本，在90年代初的泡沫破裂，经济大崩溃，房价一落千丈
总结泡沫破裂的原因是，日元升值后出口下降，导致日本被迫采取低利率政策，引起货币宽松，因而导致经济泡沫。日元升值本身不是经济泡沫的原因，而是低利率政策：降低利率对国内基本消费需求没有刺激作用，但对投资行为却能起很大的促进的作用，当时采取这样的政策，本身就是以虚假的经济泡沫去粉饰经济增长的数据，日本国内兴起了投机热潮，尤其在股票交易市场和土地交易市场更为明显。其中，受到所谓“土地不会贬值”的土地神话的影响，以转卖为目的的土地交易量增加，地价开始上升。之后4年里，泡沫经济开始走下坡路，各项资本投资标的物都出现了来不及脱身大量“套牢族”，从房屋、土地到股市、融资都有人或公司大量破产，之后产生的恐慌心理使得消费和投资紧缩的加乘效应，不只毁掉泡沫成分也砍伤了实体经济，且由于土地与股市的套牢金额通常极大；动辄超过一个人一生所能赚取的金额，导致许多家庭悲剧，所以这四年爆起爆落的经济大洗牌等于转移了全社会的财富在少数赢家手中，而多数的输家和高点买屋的一般家庭则成为背债者

再来看看美国，投机住宅房地产被认为是次贷危机的一个促进因素，2006年期间，22％的住房购买（合165万单位）目的在投资，另外的14％（107万单位）则属度假用住宅。在2005年期间，这些数字分别是28％和12％。换言之，达到创纪录约40％的住房买卖并非拿来住人的。经济学家罗伯·希勒（Robert Shiller）认为，投机泡沫是受到“蔓延性乐观主义，外表上无损于事实，往往在价格上升充斥市场”的鼓舞。造成美国房价在2006年中期升至顶点并开始下跌。在信贷的宽松下，且相信房价将继续升值的前提下，鼓励了许多次级贷款借款人去取得浮动利率抵押贷款。这些抵押贷款以在预先确定的期限间低于市场利率引诱借款人，一旦无法支付较高月付款的借款人大概会试着再融资其抵押贷款。当房地产价格在美国许多地区开始下降，再融资变得更加困难。发现自己无法透过再融资以摆脱较高的月付款之借款人开始违约。随着越来越多的借款人停止支付他们的抵押贷款还款，法拍和待售房屋库存增加。这使得住房价格面临下行压力，从而进一步降低业主的抵押资产的净值。抵押贷款还款的下降也降低了住房抵押贷款证券的价值，这削弱了银行的净资产和财务状况。这种恶性循环就是危机的核心。

持续低利率，多贷款这不正是澳洲现在的情况吗？可能澳洲并不一定会发生泡沫破裂，房价狂跌的局面，但如果真的有这种苗头出现，提早卖房换现是不是上上策呢？

wells1688

沙发

xelou

毛吧马主席肯定很有共鸣

idlepoison

前排占座

xu大可

年底再来看

phoenix-gu

留名

Fantures

现在的澳洲有很大不同，首先每年那么多新移民的住房需求就很大。

outdance

根本就不能比  澳洲才那么点人  只要天朝资金撑着倒不了

steven991010

情况完全不同了，现在澳洲，尤其悉尼每年的房子供应量都不足，房子价格上涨最大的原因是刚需，不是炒作，澳洲银行审批也很严，没有过度放贷，所以情况完全不同

shencorey

Fantures 发表于 2015-3-1 23:18
现在的澳洲有很大不同，首先每年那么多新移民的住房需求就很大。

对，我就是新移民，抱着最美的幻想和做着最坏的打算，涌进购房大潮中的~

lenagrace

我觉得有风险意识是对的，不要过于乐观。

shencorey

steven991010 发表于 2015-3-1 23:22
情况完全不同了，现在澳洲，尤其悉尼每年的房子供应量都不足，房子价格上涨最大的原因是刚需，不是炒作，澳 ...

当然希望是如您所说的那样，因为我也是一直持有这种看法。只是现在来看，投机者越来越多，自己难免会担心澳洲重蹈美日覆辙，因为日本的当年何尝不是所谓的刚需呢？

steven991010

shencorey 发表于 2015-3-1 22:28
当然希望是如您所说的那样，因为我也是一直持有这种看法。只是现在来看，投机者越来越多，自己难免会担心 ...

日本东京房市现在仍是世界数一数二的房市，悉尼以后依然，澳洲其他城市就算了

flyspirit

楼主，你没有了解美国，日本泡沫破灭之前是疯狂到什么程度。相比之下，澳洲现在理智的多。

XiaoxianZ

当年一个东京就能买下整个美国，这是小日本和自己开的国际玩笑，现在一个悉尼能买下半个纽约吗？日本才是正真的泡沫
次贷危机说的好听点是贷款机构盲目逐利和监管不亚造成的，说的难听的就是美国设个套抢钱而已，试问澳洲政府有这个能力？
有忧患意识是对的，但澳大利亚肯定不会发生次贷危机和日本那样的泡沫，关键看政府的宏观政策

shencorey

steven991010 发表于 2015-3-1 23:31
日本东京房市现在仍是世界数一数二的房市，悉尼以后依然，澳洲其他城市就算了 ...

东京悉尼是世界数一数二的房市这不可否认，但是东京也经历过泡沫，也花了15年左右的时间慢慢复苏~

shencorey

XiaoxianZ 发表于 2015-3-1 23:38
当年一个东京就能买下整个美国，这是小日本和自己开的国际玩笑，现在一个悉尼能买下半个纽约吗？日本才是正 ...

您说的对，澳洲还没有这么夸张，希望也不会到走到那一步

steven991010

shencorey 发表于 2015-3-1 22:38
东京悉尼是世界数一数二的房市这不可否认，但是东京也经历过泡沫，也花了15年左右的时间慢慢复苏~ ...

现在的经济应该不会走过去的老路，一旦风吹草动，大把经济学家搬出历史教训，防患未然，就像08，09金融危机，世界经济比以往更加快速复苏，因为现在是信息时代，可不比2，30年前，以前的规律不完全适用

superdigua

悉尼房价上涨是由”供不应求“引发的，并无泡沫。

房屋供给大量增加之日，即为房价下跌之时。

XiaoxianZ

shencorey 发表于 2015-3-1 23:42
您说的对，澳洲还没有这么夸张，希望也不会到走到那一步

其实我前几天就想写一篇文章讨论澳大利亚会不会发生美国次贷和日本房市泡沫，当然我的观点是否定的，但我也不认为会一直涨，毕竟08，12年都有跌。澳大利亚的房地产市场很小，所以调头也很容易，乐观之余也要保持冷静，特别是大政策方向

excite

澳大利亚家庭负债率高于150%， 在发达国家中遥遥领先

dingl

日本又不是移民的大国

nmanz

都有了几套房子了，让人羡慕嫉妒恨呀

604

nmanz 发表于 2015-3-2 00:03
都有了几套房子了，让人羡慕嫉妒恨呀

尤其是新移民。

tony_wang99

中国都没破，急什么啊

cr4p

有同学研究加拿大目前房市情况吗？ 加拿大与澳洲市场是不是有很多相似之处可以参考的？

pingkao

CITYLOOK

楼主确实有投资方房么，尾巴漏出来了

nzpisces

关注利率，如果利率上升到一定程度，房价自然会下跌。

shencorey

CITYLOOK 发表于 2015-3-2 08:45
楼主确实有投资方房么，尾巴漏出来了

一套没有，都是瞎bb的，这个答案是否让您满意？