投资房对牛奶金的影响

velasco

最近看到讨论投资房是否影响牛奶金(Family Tax Benefit)的问题。本人根据Centrelink的规定做如下一般性解释，不构成个人理财建议：
首先答案是肯定的, 投资房收入会影响牛奶金。但是影响程度还要看投资房是否产生负扣税。
要说明的是ATO 和Centrelink的数据是互通的,只不过ATO更关注应税收入”Taxable income”,而Centrelink 更关注调整后应税收入“Adjusted taxable income” 。后者是在前者基础上加上各种投资损失等项目。
例子一：正扣税的投资房 (应税收入=调整后应税收入)
Sam 工资收入 $80,000, 投资房的租金收入$25,000, 利息支出和各项费用、折旧$20,000,投资房的净收益为$5,000。在这一情况下ATO“应税收入”和Centrelink“调整后的应税收入”是一致的,都是$85,000.
例子二：正的应税收入和负扣税(应税收入<调整后应税收入)
Helen 工资收入 $80,000, 投资房的租金收入$25,000,利息支出和各项费用、折旧$40,000,投资房的亏损为$15,000。在这一情况下ATO“应税收入”$65,000,而Centrelink“调整后的应税收入”要将投资亏损加回去,即按照$80,000计算牛奶金.
例子三：零收入和负扣税(应税收入为零而调整后应税收入为正)
Nancy 在家照看孩子,没有工资收入。老公John的工资收入为$80,000.她和老公共同拥有一座投资房,投资房的租金收入$25,000,利息支出和各项费用、折旧等为$40,000,投资房的亏损为$15,000,Nancy和老公对半摊,每人亏损$7,500。在这一情况下,Nancy 的ATO“应税收入”是0,而Centrelink“调整后的应税收入”要将投资亏损加回去,即$7,500. 老公的“调整后的应税收入”为$80,000.
因此投资房的影响不能一概而论,而是要将投资房单独出来核算是否有投资亏损。尤其在第三个例子中即使Nancy没有任何收入,却因为投资亏损的加回而产生收入。由于Nancy 在财政年度开始向Centrelink申报测算收入为0而不是$7,500。年末有可能要向Centrelink返回部分牛奶金。
“可调整应税收入“不仅影响牛奶金,也影响育儿津贴(Child Care Benefit)和生育津贴(Baby Bonus)等。

nancy-wang

xyouc

感觉最后一个例子的数字不对呢

WACT

谢谢分享

Chimpanzee

谢谢分享

大江东去

最后的例子数字错了

delicia

大江东去 发表于 2015-2-17 18:49
最后的例子数字错了

正解是啥？租金收入的一半？

ddxixi

cnnworld

大江东去 发表于 2015-2-17 17:49
最后的例子数字错了

应该没有算错，投资房收入被认为是一个business，上面的例子中，平均每人损失7500，但投资房的房租不计入收入中

于是应税收入变成了0+7500=7500

qingqin

感谢分享

AragornII

感谢分享

ying2014

谢谢分享

leafsun

马克

大江东去

cnnworld 发表于 2016-4-12 09:58
应该没有算错，投资房收入被认为是一个business，上面的例子中，平均每人损失7500，但投资房的房租不计入 ...

投资房的租金收入$25,000,利息支出和各项费用、折旧$40,000,投资房的亏损为$15,000

我从没见过周租500左右的房子，每年折旧能有4万刀，你如果做过投资房的折旧，就会明白

我是说楼主举的例子的数据有问题，编的一点都没根据

cnnworld

大江东去 发表于 2016-4-12 18:36
投资房的租金收入$25,000,利息支出和各项费用、折旧$40,000,投资房的亏损为$15,000

我从没见过周租500左 ...

这只是个举例，数据实际否不考虑，何况如果是105%的贷款，利息和折旧到达4万是完全可能的

superzxg111

mark

丁丁2015

谢了

xliu

例子二的调整收入应该是80k+15k=95k把

reirainway

说得好

luoyaya

学习了

静铃风

那如果投资房不产生收入呢

blacksoil

最后一个例子，亏损7500在ato那怎么算呢

jzsfh

我曾经也遇到类似问题。还专门打电话去问cetrelink.楼主解释的很对

Richards

na0210

那就是等于说，如果是单亲妈妈，年收入5万，出租房一周1000，年租金5万多，如果不减房子利息折旧那些支出，那就是要在centrelink报税收10万的节奏？？？

worryw

学习了，mark 一下

tuboshu1986

jzsfh 发表于 2016-5-6 12:44
我曾经也遇到类似问题。还专门打电话去问cetrelink.楼主解释的很对

LZ确定不是加投资房收入和支出的绝对值吗？
为什么好多人是说加绝对值的？而在你这如果是负的话，就不用加到工资上了？

bluesknight

na0210 发表于 2016-6-14 12:11
那就是等于说，如果是单亲妈妈，年收入5万，出租房一周1000，年租金5万多，如果不减房子利息折旧那些支出， ...

利息折旧可以减啊，只是如果减完后是亏损，那么在ATO那里可以抵工资收入，在centerlink那里不行。

Frenchbulldog

mark

乐享d天涯

第3个例子这种情况，如果一方为全职妈妈，那么买投资房的时候绝对应该放在男人一个人名下呀。

投资房就是为了负扣税的。

楼主的分析很好，告诉足友们，买投资房还是要根据每家不同的税务情况做规划的。