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本帖最后由 SydPeterLiu 于 2014-12-5 00:12 编辑
圣诞的钟声似乎又要响起，一年的光阴转眼又要过去，忙碌了一年，终于可以坐下，打开熟悉的网站，和同学们打个招呼，并且抽空分享一下目前越来越旺的楼花贷款的一点心得。
据我理解，楼花（off the plan），它是指楼房的销售初期，房子还是只是一纸图纸，购买的客户看见的只是户型图和效果图，并没有实物可循。同时，这个房子从一开始推出市场销售的时候，大多都还没有得到注册（OC & SP or DP)。
楼花可以是unit, apartment, house, 还可以是land, construction等。
客户购买楼花的时间点可以很不同，从楼房预售初期，或者直至楼房建好之后，或者贯穿到注册证等都齐全了还在售卖的，反正这个楼花的房子是第一次在市场上销售的，在顾客购买之前从来没有人入住过，原则上就叫楼花。
有些买家在购买了楼花，在房子成交前，不论何种原因（或许利润，或许财务状况等），转售给另一个新的买家，在银行的角度，还是属于楼花。
目前楼花规模有大有少，大的几百套，小的十来套。
楼花的建造时间有长有短，短则9个月，长则数年。
楼花的售价每套价格便宜的三数十，贵的过百。
根据过往的经验，以下是一些关于楼花贷款需要注意的地方，和童鞋们分享
1. 合适的贷款时间
通常现楼的成交时间是交换合同之日计算，42天成交。
而楼花的成交时间会因工程进度情况而定，如果是建造初期购买，或许成交时间需要一年半载或者2年或者甚至更长。
虽然购买合同上说明sunset date，但是这个时间往往不准确。
由于通常银行的贷款是存在有效期的，基本上从90天到180天不等。
也就是说，如果您在一年半前拿到银行预批 （conditional approval），也不一定保证您能在房子成交前拿到无条件批核（unconditional approval ）。
通常，做楼花的贷款，最好在房子计划交接（成交）的后期，和销售方，律师，开发商都保持密切联系，确保在房子成交前三个月内准备贷款事宜。
当然，在签合同之前，最好先向银行或者贷款中介咨询自身的贷款能力，做好评估报告才去签购房合同。
做评估贷款能力的时候，需要避免影响自己的信用记录。
2. 估价
目前（2014年）的房产市场活跃，对于房子的估价有一定的良性影响。
即使如此，也不是所有项目都能拿到full price的。
至于你购买的楼花是一两年以后，那就无法确定那时候的房产市场的情况了。所以楼花估价是一个相当不可忽视的潜在风险。
造成低估价的情况很多，例如：
A. 不同银行的风险指标
B. 不同估价公司对每个地区的认知度
C. 不同估价师对某个地区，某个房子的认同度，以至于他们的主观影响他们运用客观参看数据的不同
D. 估价的方式
E. 估价的时间点
例如，同一个68万的房子，NAB 选择的估价公司回来65万，或许ANZ回来65万，westpac回来63万，suncorp不接受，Macquarie 回来68万，St george 回来70万。
如果低估价，顾客需要额外补充首付，或者转换银行。
但是，并不是所有客户都具备足够条件转换银行，也不能确保转换银行之后估价能更好。
所以，有经验的贷款中介是个优势，他可以给客户良好意见，并且比单纯的依靠一个单一的银行更加灵活转换不同银行。
目前，很多银行都接受up front 估价，客户无需递交申请，就可以先估价，然后再选择用那个银行。
3. 贷款比例
目前许多银行都十分愿意给楼花贷款，如果收入好的话，贷款的比例也可以高至97%（包括贷款保险）。但是，还是有少数银行只能贷款80%。
如果是海外收入，楼房的价值超过75万，也有银行只能贷款70%。
有些CBD地段，部分银行明确说明只能贷款70%
有些种类的楼花，例如NRAS, 银行低估价的情况很普遍。
还有些房屋结构，例如dual key，部分银行不接受，或者最高70%。
贷款比例，通常是以估价结果为标准。
例如：
合同价65万，计划贷款比例80%，计划贷款额52万。客户计划支付12万（不计算印花税）
实际估价60万，贷款比例保持80%，实际贷款额为48万。客户实际支付为17万
当然，也有估价结果高于合同价的，部分银行也可以用估价结果来给客户贷款的。（条件是贷款额不能超过购房价）
例如：
合同价65万，计划贷款比例80%，计划贷款额52万。客户计划支付12万（不计算印花税）
实际估价70万，贷款比例保持80%，实际贷款额为56万。客户实际支付为9万
4. 利率
购买楼花的贷款利率和现楼的利率原则上是一致的。但是由于楼花并非42日内成交，有时候，在无条件批准后，楼花迟迟不能成交，一拖数月，原来说好的合同利率或许就无法保持一致。
当然，很多贷款合同上，浮动利率都有一个折扣，这个折扣是不变的，但是利率如果上调，顾客的实际利率就会同步上调，贷款成本和预计的就不一样。
如果选择固定利率，在没有锁定的情况下，利率或在三个月后提升了。
如果顾客今天购买一个65万楼花，两年后成交，80% 贷款为52万，那么目前可以做到4.69%的利率，每周利息为469元，客户认为支付能力没有问题，但是两年后的实际成本无法准备预算。如果利率变为6.69%。每周利息为669元，那还款就没有那么轻松了。
所以，在购买楼花的时候，都需要预先计算和考虑自己的承受能力。
5. 银行
正如上面提及的估价问题，不同银行对不同种类的楼花喜好不同，做成贷款的难易程度不同，必须在申请贷款之前，了解不同银行的政策，以免延误了重要的贷款时间，也尽量避免不必要困难。
由于楼花成交的不确定性，很容易做成延误成交，下次有机会再和同学们分享如何合理安排贷款，避免拖延成交。
夜了，脑袋不工作了，恐怕明天爬不起来了。
希望以上的提示对各位需要贷款的楼花的同学有些帮助。（认得我的同学，劳驾看完还没睡着的给点分数，呵呵）
提前祝同学们圣诞快乐，新年进步
Peter Liu @ Burwood NSW @ 05/12/2014
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