新楼盘交钥匙了--- 租出去还是借出去?

DottieDoo

大家看了这个题目不要怀疑.
没有写错.
新楼盘钥匙就要到手了.找物业经理了解情况.
物业极力鼓动与其签短期合同,做成serviced apartment.
于是,在短租和长租之间犹豫了.

*******
找租客长期租房. 找了两个不同的中介,给出去的市场预计差价有80刀之巨; 中介费用方面基本一个行情,差别不大.
找物业做短期租房的话,费用高, 基本上收的管理费是另一种的一倍;需要前期一次性投入一笔添置家具的费用;但是物业经理承诺一定的房租收入保底金额.对短组主要有两方面的顾虑,一是房型是2+2的,是不是市场不太好;另外就是家具是不是过几年就要替换,也是额外的成本.

想听听大家的意见.如果有短租方面的经验也方便分享一下.谢谢.

出国吃考拉

没有具体的数字嘛? 这样说也太笼统了.

runpiggy

DottieDoo

出国吃考拉 发表于 2014-12-3 20:37
没有具体的数字嘛? 这样说也太笼统了.

那方面的具体数据?

玻璃心粉碎机

DottieDoo 发表于 2014-12-4 11:57
那方面的具体数据?

两家中介和物业的收费、家具的预算等等。

出国吃考拉

DottieDoo 发表于 2014-12-4 10:57
那方面的具体数据?

比如预计房租, 两边的中介费. 预计入住率, 家具成本和更换周期,  预计维修费用等等. 这样才好比较吧. 还有在哪个区, 大家会帮你看数字是不是合理.

DottieDoo

出国吃考拉 发表于 2014-12-4 13:02
比如预计房租, 两边的中介费. 预计入住率, 家具成本和更换周期,  预计维修费用等等. 这样才好比较吧. 还 ...

LZ 在布村，楼盘在市中心的黄金地段，且属于精品房（这点得到几个中介的一直评价）
找房客长租的话, 中介费8%; 短租的话,管理费15%,外加每次退房后的清洁费，大概85块。
长租，准备不带家具出租；短租的话，一次性添置家具15K，目前预计5年左右更新家具。
长租，估计620/wk; 短租的话，入住率，不清楚，但是物业提供租金保障，净收入1.8k/月。（将物业管理费计入的话，两者差不多，但是短租收入上不封顶）
预计维修费用，没有考虑过，大概应该是多少？

ezhang6767

短租要买1W5千刀的家具？ 好贵啊

上次去黄金海岸住的也是2室2卫的Apartment，除了按摩浴缸略显高端以外，其他完全就是普通的家具啊...

厨房可能贵一些吧，可是旅游的人很少用厨房，磨损也小一点。

DottieDoo

玻璃心粉碎机 发表于 2014-12-4 12:45
两家中介和物业的收费、家具的预算等等。

具体见楼上.

出国吃考拉

要是按照保底的收入, 肯定长期合算. 要是按照布里斯班平均hotel入住率和daily rate来算, 应该是短期合算. 但是平均数据只是个参考, 也许更好也许更差. 你琢磨琢磨吧. 望加分

出处
https://www.dtesb.qld.gov.au/__d ... estment-in-Brisbane,-Australia-2014.pdf

http://www.brisbane.qld.gov.au/s ... bane_inner_city.pdf

DottieDoo

出国吃考拉 发表于 2014-12-4 15:47
要是按照保底的收入, 肯定长期合算. 要是按照布里斯班平均hotel入住率和daily rate来算, 应该是短期合算. ...

要是按照保底的收入, 肯定长期合算.

这句话没明白，望赐教。保底的是短租。

出国吃考拉

DottieDoo 发表于 2014-12-4 14:52
要是按照保底的收入, 肯定长期合算.

这句话没明白，望赐教。保底的是短租。 ...

对呀. 短租保底收入是1800/月, 比长租少不少呢.

DottieDoo

出国吃考拉 发表于 2014-12-4 15:59
对呀. 短租保底收入是1800/月, 比长租少不少呢.

所以你对短租的空置率不看好，可以这么理解吗？

DottieDoo

出国吃考拉 发表于 2014-12-4 15:59
对呀. 短租保底收入是1800/月, 比长租少不少呢.

少的是一年的管理费和一次性投入的家具费用。长租620/wk是我自己的预估。去掉一年的管理费和中介费用，也就是1.8k/月

出国吃考拉

DottieDoo 发表于 2014-12-4 15:10
少的是一年的管理费和一次性投入的家具费用。长租620/wk是我自己的预估。去掉一年的管理费和中介费用，也 ...

管理费不就是中介费么? 你说的管理费是strata? 不是不看好短租, 是我不了解, 不好下结论. 要是看平均数字来说确实很不错.

DottieDoo

出国吃考拉 发表于 2014-12-4 18:19
管理费不就是中介费么? 你说的管理费是strata? 不是不看好短租, 是我不了解, 不好下结论. 要是看平均数字 ...

长租的620/wk是毛利，没有扣除中介费用和strata, 昆士兰叫body corporation fee

DottieDoo

出国吃考拉 发表于 2014-12-4 18:19
管理费不就是中介费么? 你说的管理费是strata? 不是不看好短租, 是我不了解, 不好下结论. 要是看平均数字 ...

空置率是王道啊。

出国吃考拉

DottieDoo 发表于 2014-12-4 17:38
长租的620/wk是毛利，没有扣除中介费用和strata, 昆士兰叫body corporation fee

我知道啊. 那个1800净收入是除去strta和中介费等一切费用嘛?

DottieDoo

出国吃考拉 发表于 2014-12-4 18:42
我知道啊. 那个1800净收入是除去strta和中介费等一切费用嘛?

1800是扣除了物业经理的管理费的净收入，但是不包括strata.
房子不管如何借，strata是另外计算的

happyheros