你懂地产投资吗？

Mel-man

（Mel-man版权所有，个人观点，仅供参考。）（澄清一下，有人说我是中介，哈哈，可别找我买房子，不然我就真成中介了）

聊聊地产投资，简单聊聊，大面儿上的东西，详细的有空再分析。主要是有些数据我自己也需要去收集，需要时间，呵呵，罗马不是一天建成的。咱们共同学习，请批评指正。

小伙伴们不少都想买个投资房，或者买个房自住带投资，但又不敢轻易下手，或者道听途说了很多消息，把自己搞混乱了。

其实没那么复杂。最简单的思路是这样的：人口在增加吗？在。土地够吗？不够。未来会下跌吗？也许。长期会下跌吗？不会。

从这个思路来讲，现在有钱，就马上出手，不要犹豫，犹豫的成本兴许就是明年涨了10%，50万的房子涨到了55万，首付需要多花10000块。10000块啊，干什么不好。存在银行里面能涨10%吗。那要不要等到下跌的时候再买呢？那你就问问自己，下跌的时候你敢买吗。做的是投资，不是投机。

既然买，那买在哪里？都知道房价会涨，但在塔斯马尼亚可不一定涨，其它几个城市增长也有限，主要涨的还是悉尼和墨尔本。为什么？这个问题还需要问吗。悉尼寸土寸金，墨尔本全球第一宜居城市（我就是听说这个才来墨尔本的，其它人自然也会因为这个来这里）。澳洲的人口增长高于世界平均水平，来读书的，移民的，他们的下一代，等等。那悉尼和墨尔本选哪个呢？别的我不知道，墨尔本便宜。如果你在悉尼挑中了，那就悉尼呗，如果挑来挑去没挑中，那就墨尔本呗，因为没挑中八成是预算问题。墨尔本就是悉尼的昨天，我能这么说吗？

跨城市买房，问题不大，跨国都照样买。

下一步就是投什么类型，这看你有多少钱了。就讲公寓和House吧，土豪就投House，屌丝投公寓（这个屌丝也蛮有钱的）。House价钱高，养着贵，增值不错。公寓便宜，入手快，也省心，增值也不错。House的上涨大家都不担心的，公寓会不会过剩呢，上面其实已经分析了，别想太多。

类型定了，位置呢？有些位置，还真会跌，而且可能是传统好区，这个就需要琢磨一下了。首先还是上面的傻瓜策略，长期来讲，还是会涨；其次就是像CBD这样的区域，下跌的可能性小；再次，如果你买贵了，它当然可能会下跌，如果稍微对比一下，买个便宜的，加上这个区域的发展前景又还可以，那问题也不大；第四，分析一下市政规划，分析一下Council，了解一下该区域最近的变化，比如中国人最近都在什么位置买房，那涨的可能性就大等等。

如果你真这么去分析，那看来你这人很有主见，即使亏了，我都觉得亏得值。总比跟着别人的想法走，把自己弄得一团乱要好。反过来想，你想买一个让自己亏的房子，可能还真不那么容易。

具体位置自然还要结合租金来考虑。（房产投资回报一共就只有三个：租金、退税、增值。退税来讲，买个全新的房子，自然就产生折旧，再加上负现金流，就退税了。而增值，上面已经提到了）。所以这时候你要分析的就是租金，结合租金来重新考虑买房的位置。租金高，空置率低，当然最好。比如我朋友在CBD买了一套公寓，从买到手那天一直到今天，就从来没有空过，他自己一共就去这套房子呆过半分钟。这是多好的一笔投资啊。当然，不同区域空置率的数据，你可以查一查，或者简单分析一下，像火车站旁，学校旁，拥挤的区域，自然就不太会空置，租金还涨得快。如果位置稍差，或者户型不好，那就有空置的可能。空置一周就少一周的租金，你还得还月供的，不得不考虑。

但是，CBD租金高，空置率低，就一定好吗？哪有这么十全十美的事情。CBD的房子Valuation会偏低，意思就是说银行觉得这房子不值那么多钱，贷到的款自然就少，你掏的首付自然就高，这笔钱你准备好了吗？为什么银行觉得CBD的房子不值那么多钱呢？主要是Density太高。银行的看法跟你和开发商可能是不一样的，比如一套房子的视野很好，银行觉得视野没用，它不考虑这个因素。那它考虑什么呢？市场价，历史成交价，面积，户型，租金，Density，材料，等等这些。

那各方面都好的房子岂不是很难找？那是啊，前面说了，哪有那么多天上掉馅饼的好事。偶尔也有看到一两个各方面都不错的项目，租金既好，Valuation也好，但你想想，价钱自然不会太低。

从这一系列的分析来讲，你可能又感觉买房子不是说买就买的了，我越说你越混乱。没关系，搞清楚自己的性格特点和自己想要什么，没有主见的人有傻瓜的投资方法，精明的人有精明的投资方法。

有空再聊，还有好多没写呢，太花时间。你能看到这，也是累了，随时跟我交流，我也想多学习。

Queenazhang

对

9112001

感谢分享

takeno

不錯的思路

Yuanrunxia

LZ自相矛盾，价位这样高，又承认会有回调，那为何要现在买？

click

洗脑文

飞儿

Yuanrunxia 发表于 2014-9-20 08:26
LZ自相矛盾，价位这样高，又承认会有回调，那为何要现在买？

忽悠人买楼花？

g2811

纠结

天涯浪客

飞儿 发表于 2014-9-20 08:39
忽悠人买楼花？

应该是墨尔本CBD的楼花，就快说到了。等着看楼主下回分解。

LinuxXp

前排占座

followmeya

光脚的楼主在劝犹豫不决者入市

说我想说

楼主也是醉了

毛巴马主席

楼花中介们不要老光着脚上来忽悠，成本低，说服力显然不够，这点要向west长安雪梨学习，人家门槛精，马甲阵出不穷，west，长安雪梨，epping73等等起码都是培养到布鞋以上。

deen

毛巴马主席 发表于 2014-9-20 11:59
楼花中介们不要老光着脚上来忽悠，成本低，说服力显然不够，这点要向west长安雪梨学习，人家门槛精，马甲阵 ...

有这么多？主席是明察秋毫啊。

大江东去

天涯浪客 发表于 2014-9-20 10:05
应该是墨尔本CBD的楼花，就快说到了。等着看楼主下回分解。

现在只要不买楼花，买什么都能赚钱。

Mel-man

前面有同学说我暗指CBD公寓，洗脑文什么的。不是的，CBD公寓我是不会去买的，那我也不会建议你去买。已所不欲，勿施于人，对吧。因为我觉得银行估价低，买个房子需要多花几万块钱，结果买回来一个负现金流的东西，卖的时候还面临一定的压力。但你要买我也拦不住对吧，你觉得就是有赚头，那你就买呗。这同样也是己所不欲，勿施于人。

Mel-man

前面有同学说我推销楼花，我觉得House稳

followmeya

Mel-man 发表于 2014-9-20 12:42
前面有同学说我暗指CBD公寓，洗脑文什么的。不是的，CBD公寓我是不会去买的，那我也不会建议你去买。已所不 ...

主要是你的和卖房中介的立志文章太像了...

Mel-man

“毛巴马主席”同学，我不是中介，我没有房子要卖给你们，想多了哈，回帖也不交税是吧

MELGD

朋友买楼花的惨痛教训至今告诉我，千万不要买墨尔本city的楼花。2010年68万买2房，70平，现在可能卖70万。

幽绿海棠

ermaodim

房地产投资就是一个字：死扛

qaq

鼓励大家买投资房 ，为国家经济做贡献

墨尔本大伟

MELGD 发表于 2014-9-20 13:11
朋友买楼花的惨痛教训至今告诉我，千万不要买墨尔本city的楼花。2010年68万买2房，70平，现在可能卖70万。 ...

租金高嘛

xueyuxuemo1

这么就没了？

hilltop-bear

MELGD 发表于 2014-9-20 13:11
朋友买楼花的惨痛教训至今告诉我，千万不要买墨尔本city的楼花。2010年68万买2房，70平，现在可能卖70万。 ...

那接手你朋友的那家会不会赚大呢？ 墨尔本的问题是租金回报率比较低啊

wander518

LZ继续，请LZ无视没有礼貌不尊重别人劳动成果的回贴。自以为是的人太多，言行合一的人太少。LZ的言论俺也不是100%理解和赞同，但俺誓死捍卫LZ发表言论的自由。光脚楼花这个事说的太多了，追根溯源起来还是少哥的冤家惹的货，其实没必要一棍子打死，正反两面论证的看问题比较好。举个简单的例子，俺混了8年足迹才穿上第一双鞋，肯定被人鄙视至极。

巴乔

毛巴马主席 发表于 2014-9-20 11:59
楼花中介们不要老光着脚上来忽悠，成本低，说服力显然不够，这点要向west长安雪梨学习，人家门槛精，马甲阵 ...

Clovelly12

毛巴马主席 发表于 2014-9-20 11:59
楼花中介们不要老光着脚上来忽悠，成本低，说服力显然不够，这点要向west长安雪梨学习，人家门槛精，马甲阵 ...

又是光脚，你们懂的.....

赌一把，试试手气，但

xiwu

你懂??????????(monkey06)