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superdigua

钻石靴族

发表于 2014-9-16 23:28 |显示全部楼层

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本帖最后由 superdigua 于 2014-9-16 22:29 编辑

唠叨几句，板砖轻拍，欢迎加分。

===========
上策：买一块地，建UNIT。

看看各房地产商吧。在悉尼 Surry Hills，1800万买块地，建50个公寓。最低65万，最高150万，被一抢而空。假定平均房价一百万，平均每套房建筑成本二十万。总成本是1800+20*50=2800，再加上贷款利息和税费，算3500万。总销售价格50*100=5000万。净利润1500万。假定自有资金占总成本10%，就是350万。

350万，两年，净挣1500万。利润率(1500-350)/350=328.57%

怎一个爽字了得？！

难怪各开发商打了鸡血似的拼命开发公寓楼。

可惜，普通人难以涉足。

===========

中策：大地破屋，推倒一个建两套（甚至四套）HOUSE/DUPLEX/TOWNHOUSE

耗时不多，利润丰厚。只要确保得到COUNCIL批准，想不发财也难。

===========

下策：低价购入，建GRANNY FLAT。

双份租金收入，稳打稳扎，只赚不亏。

要确保租客多，需求量大。另外，也需要COUNCIL批准。

===========

再下策：拼眼力，低买高卖。

房价永远不会下跌。即便房租抵不上贷款利息，从长远看，还是能赚！（尽管不会很多）

===========

不知各位觉得如何？

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舆论自由意味着容忍自己不喜欢的言论的存在。
我的观点当然可能是错误的。可以拉黑，无权屏蔽。

livetoeat

金靴族

发表于 2014-9-16 23:33 |显示全部楼层

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觉得房价要涨，不会赔

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kidz821

铜靴族

发表于 2014-9-16 23:35 来自手机 |显示全部楼层

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沒錢如何操作

Tomm

皮靴族

发表于 2014-9-17 01:04 |显示全部楼层

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写的很好，还有一个，是屯商业用地，商户的租金是现金流顶利息，地价增值大于居民用地。

巴乔

金靴族

发表于 2014-9-17 01:16 |显示全部楼层

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坐下看中,憧憬上 ing ...

takeno

铜靴族

发表于 2014-9-17 02:36 来自手机 |显示全部楼层

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有350万cash 的話賺錢的方法有很多
關鍵是350萬怎麼賺

cynosure

铜靴族

发表于 2014-9-17 03:09 |显示全部楼层

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takeno 发表于 2014-9-17 01:36
有350万cash 的話賺錢的方法有很多
關鍵是350萬怎麼賺

350万cash有啥赚钱方法?

yencht

皮靴族

发表于 2014-9-17 07:09 |显示全部楼层

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cynosure 发表于 2014-9-17 02:09
350万cash有啥赚钱方法?

casino

—————

takeno

铜靴族

发表于 2014-9-17 08:44 来自手机 |显示全部楼层

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cynosure 发表于 2014-9-17 02:09
350万cash有啥赚钱方法?

打劫販毒綁票找乾爹

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悉尼有游侠

皮靴族

发表于 2014-9-17 09:34 来自手机 |显示全部楼层

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如果你只有350w，银行是不会贷这么多给你的

604

铜靴族

发表于 2014-9-17 10:06 |显示全部楼层

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好。

智商21

银靴族

发表于 2014-9-17 11:10 |显示全部楼层

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第一种做法，银行只袋整个项目费用80%，就是说自己最少要700w资金，为了保证中间出了情况要额外花钱，要800w资金。2年能弄完的项目已经非常快了，一般都要3-4年。

车贷,不看收入

linkspeed

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发表于 2014-9-17 12:02 |显示全部楼层

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中策，建duplex，需要多少资金？
4套townhouse, villa呢？

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原来

皮靴族

发表于 2014-9-17 12:17 |显示全部楼层

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自由资金10%，银行不可能贷你90%的

lennon

银靴族

发表于 2014-9-17 12:24 来自手机 |显示全部楼层

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你以为分地卖建duplex那么简单啊?gst就够你喝一壶的了。
没你想的那么简单，你做过才知道的，这中的复杂不是你能想象的。
税务，council政策，造房子，甚至拆房，都有讲究的。

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meixinqing	+ 2	你太有才了
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站直了

银靴族

发表于 2014-9-17 12:38 |显示全部楼层

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对于一般老百姓还是下策和下下策靠谱些

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leonheart

木屐族

发表于 2014-9-17 13:02 |显示全部楼层

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对大多数人来说下策才是可实行的

毛巴马主席

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2014-9-17 13:09 |显示全部楼层

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这是纸上谈兵吧，且不说你自有资金10%搞商业开发，你能贷90%？哈哈

还有，难道分割都是免费的吗？简直是开玩笑

设计，审批，贷款，开发，收尾，title，销售，这周期你这1800万的地价，投入的建房资金成本就耗死你这350万了。

fangdahai

布鞋族

发表于 2014-9-17 13:16 |显示全部楼层

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不是说，圈地就可以预售；预售后银行就愿意慷慨贷款吗？

预售可以拿到总房价的10%，只怕相当于总成本的15%以上，再加上自有资金，应该等于25%以上；银行再贷款75%

lennon

银靴族

发表于 2014-9-17 13:35 来自手机 |显示全部楼层

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毛巴马主席发表于 2014-9-17 12:09
这是纸上谈兵吧，且不说你自有资金10%搞商业开发，你能贷90%？哈哈

还有，难道分割都是免费的吗？简直是开 ...

楼主根本不懂开发的，在意淫而已。
小弟对分地小项目稍有研究。
知道一个带地的房子买下来，分成两块，要有哪些花费不?

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miinejoanna

木屐族

发表于 2014-9-17 13:44 |显示全部楼层

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没钱

combot

银靴族

发表于 2014-9-17 13:47 |显示全部楼层

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弄到最后普通人就是买楼花+群租去吧

mercer80

皮靴族

发表于 2014-9-17 13:50 |显示全部楼层

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lennon 发表于 2014-9-17 12:35
楼主根本不懂开发的，在意淫而已。
小弟对分地小项目稍有研究。
知道一个带地的房子买下来，分成两块，要 ...

可否详细说说，小弟刚批下Duplex 的DA，正在考虑带DA 卖，还是去造完卖？

GST 和CGT 有那些窍门避开？

给大大加分

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linkspeed	+ 5	da花多少？

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651200

木屐族

发表于 2014-9-17 13:52 |显示全部楼层

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有懂的请进一步说下

Frankstonlarry

银靴族

发表于 2014-9-17 13:56 |显示全部楼层

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pythondi18

布鞋族

发表于 2014-9-17 13:58 |显示全部楼层

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大哥，你这算法有点水分啊
地：1800万
建：1500万（你的20万实在是有点。。。）
印花税：110万
利息：120万
捐款：100万
不确定因素：150万
其他：100万
gst:500万

销售就按你说的平均100万，那就是5000万

还剩下 620万

tropicana

布鞋族

发表于 2014-9-17 14:05 |显示全部楼层

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有难度

williamwei

光脚族

发表于 2014-9-17 14:11 |显示全部楼层

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楼花的风险太高了。。。。不是一般人能成熟的。

lennon

银靴族

发表于 2014-9-17 14:22 来自手机 |显示全部楼层

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mercer80 发表于 2014-9-17 12:50
可否详细说说，小弟刚批下Duplex 的DA，正在考虑带DA 卖，还是去造完卖？

GST 和CGT 有那些窍门避开？

你已经开始搞分地项目了，找个会计问问吧，论坛上问，很有可能得到假消息然后中招。
真真懂行的人是不太会和陌生人分享经验的，因为这些经验都是自己辛辛苦苦实践+专研得来的。

你以后自会明白。我劝你，税务的事情要自己钻研，但是请个好会计好好咨询下是一定要的，这几百块最好不要省

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mr_founder	+ 2	感谢分享
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bunny

银靴族

发表于 2014-9-17 14:35 |显示全部楼层

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takeno 发表于 2014-9-17 07:44
打劫販毒綁票找乾爹

你说的这些都是无本生意啊。

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