拆房子分地，CGT优惠的算法？求教，分分待发

lennon

比如说: 某年1月1日买下了一个房子，7月1日得到council批准，把房子铲了，地分成两块，次年1月1日以后把两块地都卖了。
是否满足CGT优惠政策: 投资房产持有一年以上，CGT50%优惠？

我朋友说，这种case, CGT优惠要从分完地开始算一年？

求指点，多谢了

lennon

没人知道？

JohnnySu

可以有CGT discount。

LENNY_DONG

我认为你这个不能APPLY CGT

是BUSINESS，需要交GST。

jeff_lawsons

If you subdivide the land and each block is registered with a separate title, for CGT purposes, the original land parcel is divided into two separate assets. However subdividing land does not result in a CGT event.
This means that you are still considered as having hold the land for more than a year in your example.

If your sale of the subdivided land represent a mere realisation of capital assets, the it will fall for consideration under the capital gains tax provisions.  

However, as lenny_dong has mentioned, profit made on the sale of subdivided land can still be ordinary income, or a profit making undertaking or plan, if the activities become a separate business operation or commercial transaction. If this is the case, GST is also relevant.

Please refer to paragraph 13 of Taxation Ruling TR 92/3, the ATO sets out what they think is relevant in determining whether an isolated transaction amounts to a business operation or commercial transaction.

Link to ATO TR 92/3 Income tax: whether profits on isolated transactions are income:
http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... TR923/NAT/ATO/00001

lennon

看来我要找资深会计师好好咨询一下了。
多谢

lennon

LENNY_DONG 发表于 2014-8-18 21:34
我认为你这个不能APPLY CGT

是BUSINESS，需要交GST。

gst的话是不是就亏大了？10%营业税？地最后卖了100万，就是要交10万gst?我以个人名义买的投资房，这类case也算business?

sidneygan

lennon 发表于 2014-8-19 07:32
gst的话是不是就亏大了？10%营业税？地最后卖了100万，就是要交10万gst?我以个人名义买的投资房，这类cas ...

commercial的有GST，residential的没有GST。最后就看你的情况是什么样子的了。你比如只是subdivision两个，你先建一个房子然后住进去，然后等第二个房子settle然后再move from 第一个到第二个，再卖掉第一个，那么这个应该算residential property，应该不考虑GST。

lennon

sidneygan 发表于 2014-8-19 07:52
commercial的有GST，residential的没有GST。最后就看你的情况是什么样子的了。你比如只是subdivision两个 ...

我是计划买大地破房子，然后拆掉，分成两块甚至三块，卖地。或者和builder一起做land package 卖。这种咋算?
是否一定是被当成business？
有没有规避的方法？
多谢了。

lennon

可能我先前想得太简单了，我想把这类case当投资房性质来做。难道不可以么？
如果一定要成立公司当business来做，那么gst到底怎么交的？有没有退回gst的可能性？
除了gst还需要交其他什么税么？
在计划付诸实施之前，想有个大概的概念。
多谢

bmw10262007

lennon

可能我先前想得太简单了，我想把这类case当投资房性质来做。难道不可以么？
如果一定要成立公司当business来做，那么gst到底怎么交的？有没有退回gst的可能性？
除了gst还需要交其他什么税么？
在计划付诸实施之前，想有个大概的概念。
多谢

LENNY_DONG

sidneygan 发表于 2014-8-19 07:52
commercial的有GST，residential的没有GST。最后就看你的情况是什么样子的了。你比如只是subdivision两个 ...

那至少每个房子住5年。

sidneygan

LENNY_DONG 发表于 2014-8-19 09:17
那至少每个房子住5年。

对的。或者拿去出租5年。不然的话基本逃不掉GST。不过卖房要交GST，你的建房的费用可以claim GSTback， 所以也还好。

sidneygan

lennon 发表于 2014-8-19 08:56
可能我先前想得太简单了，我想把这类case当投资房性质来做。难道不可以么？
如果一定要成立公司当business ...

你买旧房，这个应该是没有GST的。然后你拆了，subdivision 然后重建，这个过程你花的钱基本是含有GST的 （除了一些没有注册GST的contractor，这些GST你是可以在process的过程中claim的。最后你卖的时候你的Sale Price 是含有GST，然后要交给税局的。最后你的net profit还要交所得税。

JohnnySu

就一块地，分割只是投资收益最大化，可以是Capital的。 有discount.

JohnnySu

lennon 发表于 2014-8-19 07:32
gst的话是不是就亏大了？10%营业税？地最后卖了100万，就是要交10万gst?我以个人名义买的投资房，这类cas ...

GST是另外一个话题了。
空地严格来说是有GST的，但你要付的只是Margin上的GST。
这个需要在销售合同上明确是通过Margin scheme出售。否则你就要全额付GST了。

JohnnySu

lennon 发表于 2014-8-19 08:13
我是计划买大地破房子，然后拆掉，分成两块甚至三块，卖地。或者和builder一起做land package 卖。这种咋 ...

如果你要建房子来卖，这个就更象Revenue了。
最后是申报Capital 还是Revenue要看你项目的大小和商业特征有多明显。
但如果只是卖两块分割出来的空地的话，报Capital是很稳妥的。

lennon

JohnnySu 发表于 2014-8-19 10:18
GST是另外一个话题了。
空地严格来说是有GST的，但你要付的只是Margin上的GST。
这个需要在销售合同上明 ...

有点晕了，不是空地，是买了个大地破房子。然后铲掉分割卖地，或者造房子然后卖。
我这样理解对不对？铲掉，分割，然后直接卖，就被认为是商业行为，要交gst,而且获利部分还要交cgt.
如果把房子铲了，造2幢新房甚至一排unit。不立刻卖掉，存下来出租当投资房，持有超过5年，然后卖就不算商业行为，算普通投资房，不用考虑gst只要交cgt。
我的理解对么？
次有5年的说法是不是ATO规定的？3年可以不？

lennon

JohnnySu 发表于 2014-8-19 10:23
如果你要建房子来卖，这个就更象Revenue了。
最后是申报Capital 还是Revenue要看你项目的大小和商业特征 ...

您的意思是，大地破房子，铲了分割卖地，这样做反而不像商业行为，更偏向于个人投资行为？
如果分完地，再造，再卖，就是明显的商业行为?
我的理解对么?

lennon

JohnnySu 发表于 2014-8-19 10:23
如果你要建房子来卖，这个就更象Revenue了。
最后是申报Capital 还是Revenue要看你项目的大小和商业特征 ...

如果我买一大地破房子，作为投资房出租一年。
在这一年里，我搞定分地council认可，联系好builder,
一年以后联合builder一起，卖land&building package.等买家找到了，我再让租客走人，把房子铲了。
这最后买地所得要交gst么?还是只要交cgt,而且是50%的cgt?

不好意思啊各位朋友，今天分没了，我后几天每贴4分，一定给大家补上。
多谢大家支持了
资金不多，所以决定做这类项目时，要考虑得很仔细。另外寻靠谱会计师将来合作，有这类case经验的最好。

LENNY_DONG

lennon 发表于 2014-8-19 10:47
如果我买一大地破房子，作为投资房出租一年。
在这一年里，我搞定分地council认可，联系好builder,
一年 ...

你这样的行为，两套房子直接造好就卖的话，如果自已住一套，卖一套，可以打打擦边球

很容易被认为是BUSINESS

JEFF给的链接比较清楚

JohnnySu

lennon 发表于 2014-8-19 10:47
如果我买一大地破房子，作为投资房出租一年。
在这一年里，我搞定分地council认可，联系好builder,
一年 ...

小项目可以argue 是Capital。特别是你以前没有做过类似投资的情况下。
GST跟Income tax 要分开考虑
新房无论如何都是有GST，这个逃不了。除非你说是建来自主，住进去一段时间然后当自主房出售。如果这样的话连CGT也不会有。但这适用于建一套的情况。

JohnnySu

lennon 发表于 2014-8-19 10:36
您的意思是，大地破房子，铲了分割卖地，这样做反而不像商业行为，更偏向于个人投资行为？
如果分完地， ...

对
建的话商业特征更明显。

aimili424

学习，学习

JohnnySu

lennon 发表于 2014-8-19 10:34
有点晕了，不是空地，是买了个大地破房子。然后铲掉分割卖地，或者造房子然后卖。
我这样理解对不对？铲 ...

只卖两块空地可以说是Capital的。

李十三

還很複雜的

从北到南

学习

lennon

JohnnySu 发表于 2014-8-19 11:27
小项目可以argue 是Capital。特别是你以前没有做过类似投资的情况下。
GST跟Income tax 要分开考虑
新房 ...

您这么一说，我都明白了
为啥邻居2006年买的大地破房，2008年的时候铲掉一下子起了三幢，就是不卖，出租到2012年才卖，而且是一幢一幢卖，每栋间隔半年以上。

还有网上卖新房子的，一般都是land package。
这样不用交gst.哈哈
朋友是税务会计师么?太专业了

lennon

LENNY_DONG 发表于 2014-8-19 10:58
你这样的行为，两套房子直接造好就卖的话，如果自已住一套，卖一套，可以打打擦边球

很容易被认为是BUSI ...

多谢多谢