为啥楼花不能买？

nicolematthew

足迹上tx 都谈花色变的，但我知道的多是买楼花挣的盘满铂满的。大家说说到底怕楼花啥？

dream888

有很多不确定的因素吧

大江东去

要发财，买楼花

大江东去

相对楼花，买二手房的收益更大

nicolematthew

大江东去 发表于 2014-7-25 22:12
相对楼花，买二手房的收益更大

怎么算的啊？请教啦

大江东去

nicolematthew 发表于 2014-7-25 22:14
怎么算的啊？请教啦

看二手房和楼花的价格（同一区）及出租价格。

以parramatta为例，去年买80万的楼花，10%为8万，出租收益是零

去年买的40万二手房，20%也是八万。租400-450。今年也可以卖45-50万了。

jjz10

大江东去 发表于 2014-7-25 22:22
看二手房和楼花的价格（同一区）及出租价格。

以parramatta为例，去年买80万的楼花，10%为8万，出租收益 ...

绝对误导的算法。。。。

二手房的贷款利息呢？物业费？council rate? 出租管理费用，律师费，印花税等等呢？？？？？

bkhills

真以为有那么多人住？还不是大妈在炒作？总有最后接盘的亏损的。至于何时，天知道

dedge

楼花售价一般按照交房时的预估价，也就是1-2年后的现房价卖给你。如果开发商估价基本准确得话，交房时的价格应该和楼花售价基本一致。
13~14买楼花赚钱的正好赶上11_12年的房价低谷期，开发商估价偏低又赶上13年的暴涨。13~14的楼花可是按暴涨期估价，15~16大批楼花交房集中上市能不能赚钱就看市场了。

大江东去

jjz10 发表于 2014-7-25 22:35
绝对误导的算法。。。。

二手房的贷款利息呢？物业费？council rate? 出租管理费用，律师费，印花税等等 ...

楼花就没有贷款利息呢？物业费更是高昂吧？楼花没有council rate? 不会自己理管理出租房？楼花没有律师费？没有印花税等等呢？？？？？

不会算账我可以教你

32万*5%一年的利息是多少？

租金收入是多少？

mingn04

学习

大江东去

买二手房是你能看到所以情况，觉得满意才买

买楼花是你只能看图纸，最后得到的未必是你想象的。（并且还有不成交的风险）

nicolematthew

大江东去 发表于 2014-7-25 22:22
看二手房和楼花的价格（同一区）及出租价格。

以parramatta为例，去年买80万的楼花，10%为8万，出租收益 ...

帮我算算3年前475000买的楼花，settled 现卖，卖多少是平本啊。

大江东去

nicolematthew 发表于 2014-7-26 00:01
帮我算算3年前475000买的楼花，settled 现卖，卖多少是平本啊。

你不是发帖找人算了吗？

大江东去

nicolematthew 发表于 2014-7-26 00:01
帮我算算3年前475000买的楼花，settled 现卖，卖多少是平本啊。

看看你周围的楼市价格，可以参考一下。有时候并不是只保本就行的。

时间的机会成本也是成本。还有投资的回报率

nicolematthew

他们算的不对吧

tonyju626

不想一句说死
说到底看价格吧，有些定价特别高的楼花就很难
如果定价合理，和二手房比贵的有限楼花也有其优势（折旧多，资金占用少），就是比较难找到，性价比高的楼花不用推销，没上市或者刚上市就抢光了

关键是价格

nicolematthew

tonyju626 发表于 2014-7-26 00:13
不想一句说死
说到底看价格吧，有些定价特别高的楼花就很难
如果定价合理，和二手房比贵的有限楼花也有其优 ...

帮我算算3年前475000买的楼花，settled 现卖，卖多少是平本啊。

tonyju626

nicolematthew 发表于 2014-7-26 00:17
帮我算算3年前475000买的楼花，settled 现卖，卖多少是平本啊。

怎么算，和存银行比我相信肯定赚了，但是3年前你如果买个二手可能赚得更多

如果你印花税没交就直接卖了吧，如果交了不如持有算了。。。房子还是长持才真正会有利润

2007 wolli creek 2bedder apartment(not brand new) 36W, now 65W
7W2首付,毛年回报率57.5%
2007 hornsby 2 beeder unit 28-30W, now 52W
6W首付,毛年回报率52.4%
2007 hurstville house 66W, now 110-120W(small land)
13.2W首付,毛年回报率54.1%
2006 eastwood old house 60W, now 130-40W(big land)
12W首付,毛年回报率72.9%
2006 west ryde 3 bedder villa 38W, now 80W
7W6首付,毛年回报率69%
2007 chatwodd 2 bedder  old apartment 50W, now over 85W
10W首付,毛年回报率50%
2012 west ryde old house 75W now 145W(with DA for duplex) (big land)
15W首付,毛年回报率233%(这种回报比较少见)
类似例子太多

大江东去

nicolematthew 发表于 2014-7-26 00:07
他们算的不对吧

475000的10%是47500

印花税全免吧

政府补贴多少？（nsw非首次5000刀？）

律师费880？

你的投入成本就是47500*1.04（就是不买房这笔钱放银行产生的利息按4%算）=49400

49400+880-5000=45280

卖房费用1.1-3.3%加2000广告费算2万吧

律师费比买房贵算1200全包

卖521000账面就不亏。

jjz10

大江东去 发表于 2014-7-25 23:53
楼花就没有贷款利息呢？物业费更是高昂吧？楼花没有council rate? 不会自己理管理出租房？楼花没有律师费 ...

楼花10%付款依个人情况而定不一定需要贷款 就算是refinace出来的，利息总比比2手房的80%贷款要少多了吧？？？有的开发商还可能给全部利息给买家就算对冲点贷款利息了。。。。。。。。不用细算，小学生都算的出。。。
楼花还没建好哪里要付council rate，付Strata 要么LZ钱多的发慌？？？？
65W以下楼花要付多少印花税？？？
二手房自己管理，要么你认为你自己花的时间精力不值一分钱~~~~ 楼花没这方面的事情需要操心事。。。
二手房出租不要和我说你连landlord insurance都不用买的~~~~那你是极品案例没法给大众做参考
楼花不需要付全额律师费，交割时候再付余款。。。SB才在买楼花的时候付全额的。。。万一律师行关门了呢？？

黑山老妖

大江东去 发表于 2014-7-26 01:22
475000的10%是47500

印花税全免吧

还漏了personal capital gain tax.

大江东去

jjz10 发表于 2014-7-26 00:27
楼花10%付款依个人情况而定不一定需要贷款 就算是refinace出来的，利息总比比2手房的80%贷款要少多了吧 ...

你中文理解力太差

你买的楼花永远不settle？

我40万买的等你80+加的楼花settle时候可以卖55万了。我才需要贷多少款？你又需要贷多少款？利息各是多少？

我出租可以租到450-500。你又能租到多少钱？

我可以用租金打平所有费用还有盈利？你买的80+的楼花能吗？

tonyju626

tonyju626 发表于 2014-7-26 00:21
怎么算，和存银行比我相信肯定赚了，但是3年前你如果买个二手可能赚得更多

如果你印花税没交就直接卖了 ...

再说一句虽然过去七，八年房产投资回报很好
也要注意风险控制，市场肯定有波动（利息涨了，房价不涨了，甚至微跌3，5年怎么办）， 投资房产的时候要注意现金流，利息不可能永远那么低（虽然我个人觉得还会低几年 ）。。。

jjz10

大江东去 发表于 2014-7-26 00:35
你中文理解力太差

你买的楼花永远不settle？

你选择比较的太无厘头。。。。
拿80W的楼花来比较。。。。。。你应该拿100W+的楼花来比你买的二手房 更显的出你投资决策的“英明”

大江东去

黑山老妖 发表于 2014-7-26 00:32
还漏了personal capital gain tax.

楼主如果是学生无其他收入，并且目的是为了不亏，所以增值税了基本等于没有

大江东去

jjz10 发表于 2014-7-26 00:40
你选择比较的太无厘头。。。。
拿80W的楼花来比较。。。。。。你应该拿100W+的楼花来比你买的二手房 更显 ...

我这个是以parramatta为例，去年楼花和二手房价的数据基本是这样。你看帖可否仔细点？

jjz10

大江东去 发表于 2014-7-26 00:43
我这个是以parramatta为例，去年楼花和二手房价的数据基本是这样。你看帖可否仔细点？ ...

我的意思是Parrmatta去年就只有80W的楼花可比较？？？？？
parramatta很具有代表性？
没啥收入的学生买投资房可免除增值税。。。。这个能说明啥？ 难道你准备卖房的时候其他收入都归零来避税？
拜托靠谱点好么，别老拿出来这些极端的例子来衬托你的智商啊

大江东去

jjz10 发表于 2014-7-26 00:48
我的意思是Parrmatta去年就只有80W的楼花可比较？？？？？
parramatta很具有代表性？
没啥收入的学生买投 ...

你智商太高？还是理解力太低？

大江东去

jjz10 发表于 2014-7-26 00:48
我的意思是Parrmatta去年就只有80W的楼花可比较？？？？？
parramatta很具有代表性？
没啥收入的学生买投 ...

楼主问的是多少钱不亏？没有增值，怎么产生增值税？