增值税的算法

xiumei

我家亲戚七年前买了一栋房子。当时花了50万。本来想推倒重盖，但是区政府不让大改，必须保持原来的风格。所以又花了40万给翻新了一下，还加了个二层。现在这个房子市值大概120万。

现在他们想把这个房子转给女儿。那么增值税怎么算呢？在不违法的情况下，怎样才能付最少的增值税？

1、120-50-40=30（万）？  
      120-50=70（万）？

2、房子的价格怎么算？是按city council 的估价算吗？

请各位明人指点。非常感谢！！！

巴乔

应该是按70w算,估计要交17w

xiumei

巴乔 发表于 2014-7-3 21:42
应该是按70w算,估计要交17w

谢谢。那么投入的钱就不算了？

oemauto

居住超过12个月以上的，CGT有50%优惠，之前投资改建的如果有留发票，应该可以作为抵销。
转让给其他人名的话要涉及stamp duty的哦，具体要请教专业会计师更保险。

Surprisedbyjoy

这房子你亲戚一直自住还是出租呢？自住的话，有CGT exemption。出租过的话，要算一下。

xiumei

Surprisedbyjoy 发表于 2014-7-4 10:23
这房子你亲戚一直自住还是出租呢？自住的话，有CGT exemption。出租过的话，要算一下。 ...

一直自住

ellepopo

自住不用交CGT

xiumei

ellepopo 发表于 2014-7-4 12:30
自住不用交CGT

什么是CGT啊。谢谢！

ellepopo

xiumei 发表于 2014-7-4 12:32
什么是CGT啊。谢谢！

增值税啊  。。。。

xiumei

ellepopo 发表于 2014-7-4 13:19
增值税啊  。。。。

喔，太好了

xiumei

ellepopo 发表于 2014-7-4 13:19
增值税啊  。。。。

但是，这是他们的第二栋房。所以才给孩子住啊。这样也不用交增值税吗？

Surprisedbyjoy

xiumei 发表于 2014-7-4 14:37
但是，这是他们的第二栋房。所以才给孩子住啊。这样也不用交增值税吗？ ...

那另一栋房子是什么情况？

xiumei

Surprisedbyjoy 发表于 2014-7-4 16:31
那另一栋房子是什么情况？

第一栋房子是夫妻自己自住，算自住房。第二栋房子是算投资房，但是从来也没有出租过，只是让孩子住在里面。现在想把第二栋房子转到孩子的名下。所以想知道需要付多少增值税？

巴乔

xiumei 发表于 2014-7-4 20:13
第一栋房子是夫妻自己自住，算自住房。第二栋房子是算投资房，但是从来也没有出租过，只是让孩子住在里面 ...

如果按照原来买进的价格转让给孩子，就没有增值税了，孩子只要多付个印花税就可以了

shangpin

按city council 的估价

Surprisedbyjoy

xiumei 发表于 2014-7-4 20:13
第一栋房子是夫妻自己自住，算自住房。第二栋房子是算投资房，但是从来也没有出租过，只是让孩子住在里面 ...

这样的话，这房子应该是会有capital gain的。7年前的价格比现在的市场价低不少。但是，因为这房子从来没有出租过，这7年来的mortgage interest, council rate, water rate, 还有borrowing cost 可以计入cost base 去抵减卖价。

parks

学习了

xiumei

Surprisedbyjoy 发表于 2014-7-5 02:00
这样的话，这房子应该是会有capital gain的。7年前的价格比现在的市场价低不少。但是，因为这房子从来没 ...

谢谢！那给房子翻新和加建所多花的$40万，算cost 吗？

Surprisedbyjoy

xiumei 发表于 2014-7-5 18:19
谢谢！那给房子翻新和加建所多花的$40万，算cost 吗？

当然算。小修小补的反而不能算。

Raimy

Surprisedbyjoy 发表于 2014-7-5 19:25
当然算。小修小补的反而不能算。

如果自住，没有作为投资房对小修小补Claim回来，小修小补都可以算入Cost base的

snowolivia

我看是只能按70万来交了，就是17万算增值税。加建的花费，每年做负扣税已经用掉了，现在再卖给第三个人，没有抵扣的理由。

夫妻二又不想搬进去住一年，所以免一半也不可能。
除非低价卖给女儿，120万按90万来卖，可以少许少交一点。但康叟也不是傻子，只能比市 价少许低一点点而已。

xiumei

snowolivia 发表于 2014-7-5 23:42
我看是只能按70万来交了，就是17万算增值税。加建的花费，每年做负扣税已经用掉了，现在再卖给第三个人，没 ...

他们是用存款买的房子，从来没有做过负扣税。还有房子没有出租过，也不可以抵税吧？

vinsonz

snowolivia

xiumei 发表于 2014-7-6 07:56
他们是用存款买的房子，从来没有做过负扣税。还有房子没有出租过，也不可以抵税吧？ ...

我觉得这应该是二个概念，没有做过负扣税，是属于自动放弃。

没有出租过，这个属于事实没有出租，但是第二套房就是出租的性质，和你租了还是没租，收了钱还是没收没有关系。

这个等于你免费做好人，给第三人白住，所以做好人的成本也要计算。
康叟不会因为你做了“免费好人”，就跟着也当“免费好人”，所以他们要收的钱还是要收的。


比较理想的办法是，一就是死了给孩子，没有遗产税。
第二个就是，把自住改到那边，住一年后再卖给孩子（低价），基本上可能把税从17万，减到7～8万吧。

还有一个是成立什么信托，把孩子加进去。。。这个不太懂

如果谁有更好的办法，欢迎一起讨论。

xiumei

snowolivia 发表于 2014-7-6 09:48
我觉得这应该是二个概念，没有做过负扣税，是属于自动放弃。

没有出租过，这个属于事实没有出租，但是第 ...

他们前年问过律师。律师说，遗产不用交税，但是如果在房产转到孩子的名下时，亡者要先付增值税，之后的钱或者物业才能转到继承人的名下。所以他们想到他们去世的时候，房价可能涨的更高了。孩子可能要付更多的增值税。这就是为什么他们想是否现在就把房子转到孩子的名下。

Wattle

1.第二套房增值税不能减免，但持有一年以上可减半，即（120-50-40）x50%=15万是应税收入。
2.过户要交印花税，过户价格以市场价为准而不是当年的成交价。具体请联系会计师，问清楚什么机构出具的估价报告是被认可的市场价。

Wattle

Surprisedbyjoy 发表于 2014-7-5 02:00
这样的话，这房子应该是会有capital gain的。7年前的价格比现在的市场价低不少。但是，因为这房子从来没 ...

持有期间，如果不是以获取房租(income)收入为目的，产生的利息和杂费支出应该是expenses,不能计入cost base （capital)。

xiumei

谢谢大家

snowolivia

Wattle 发表于 2014-7-6 10:57
1.第二套房增值税不能减免，但持有一年以上可减半，即（120-50-40）x50%=15万是应税收入。
2.过户要交印花 ...

请问你是会计师吗？那这四十万是不是要有所有的INVOICE？有没有相关的联接？

他们花了四十万去装修，可能可以准备出来的收据也就二，三十万，那不足的部分怎么算？

snowolivia

xiumei 发表于 2014-7-6 10:30
他们前年问过律师。律师说，遗产不用交税，但是如果在房产转到孩子的名下时，亡者要先付增值税，之后的钱 ...

谁是律师，请来说说看。。。。