关于main residence的房租和利息报税以及CGT

terrin

这几天在研究main residence如果出租了该如何报税，以及能否豁免CGT，但是一直没弄明白。

按照ATO的说法，如果main residence的出租时间少于6年，那么在以后卖房是可以豁免CGT的。但是不知道在房租出租期间利息能不能算作deduction。

每年的报税的Taxable income应该是下面两种方式的一种

1. 利息不算deduction，那么Taxable income是“个人收入+房租”

2. 利息算deduction，那么Taxable income是“个人收入+房租-利息支出”

研究ATO的网站，发现ATO说只要出租时间少于6年，并且“home first used to produce income rule”不适用，那么可以豁免CGT

If you use the dwelling to produce income (for example, you rent it out or it is available for rent) you can choose to treat it as your main residence for up to six years after you cease living in it. If, as a result of you making this choice, the dwelling is fully exempt, the home first used to produce income rule does not apply.

而这个“home first used to produce income rule”的解释是main residence被出租并且利息算作deduction

Your main residence (your home) is generally exempt from capital gains tax (CGT). However, you cannot usually obtain the full main residence exemption if you:
acquired your dwelling on or after 20 September 1985 and used it as your main residence, and
used any part of it to produce income during all or part of the period you owned it, and
would be allowed a deduction for interest had you incurred it on money borrowed to acquire the dwelling (interest deductibility test).

所以我得理解是，如果main residence被出租，并且利息算作deduction，那么即便出租时间少于6年，CGT也是不能豁免的。不知道这个理解对不对，求高人解释。谢谢

smartcareful

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税务知识真实复杂,tafe学习一下? :)

marylikecats

楼主的方向错了。 坛子里很多会计会帮你解释的

ZMAccounting

利息可以抵。

出租少于六年可以算main resident，豁免CGT，但是不能把其他房产算作main resident了。

RSCPA

楼上说的是对的
If you use the dwelling to produce income (for example, you rent it out or it is available for rent) you can choose to treat it as your main residence for up to six years after you cease living in it. If, as a result of you making this choice, the dwelling is fully exempt, the home first used to produce income rule does not apply.

supermango

ZMAccounting 发表于 2014-6-29 19:30
利息可以抵。

出租少于六年可以算main resident，豁免CGT，但是不能把其他房产算作main resident了。  ...

请问一下，如果是两件房，租了一间给别人，是main resident, 是不是利息可以抵扣一半呢？还是要根据rental income算portion呢？六年之内卖了是不是依然免CGT呢？多谢了！借地询问。：）

triplewoods

supermango 发表于 2014-7-16 15:31
请问一下，如果是两件房，租了一间给别人，是main resident, 是不是利息可以抵扣一半呢？还是要根据renta ...

前提是你只有一间房子，你搬出去租房子

这个6年是为那些海外工作的人定的

kkyy2528

supermango 发表于 2014-7-16 15:31
请问一下，如果是两件房，租了一间给别人，是main resident, 是不是利息可以抵扣一半呢？还是要根据renta ...

是按比例算的, 出租房使用面积以及其他share面积占房子的百分比, 还有租客和你使用的比率. 比如2房unit, 完全是租客使用的面积占20%, 客厅,厨房,洗衣房,阳台等共用部分占房子总面积50%, 家里只有你和租客使用,一人一半, 那么抵税比率就是20% + 50%*1/2 = 45%.

卖房时, 即使是main resident, GST 也有45% 要交税, 因为你的自住房有45%是投资性质的, 那一部分要交税.

supermango

triplewoods 发表于 2014-7-16 16:03
前提是你只有一间房子，你搬出去租房子

这个6年是为那些海外工作的人定的 ...

谢谢回复。是只有一套房，意思是全部出租，6年内卖掉就可以全免CGT吗？

supermango

kkyy2528 发表于 2014-7-16 16:25
是按比例算的, 出租房使用面积以及其他share面积占房子的百分比, 还有租客和你使用的比率. 比如2房unit,  ...

那如果以后全部出租，只有这一个main resident, 是不是6年内卖掉就全免CGT呢？然后出租这几年还是可以用来deduct tax呢？

kkyy2528

supermango 发表于 2014-7-16 16:39
那如果以后全部出租，只有这一个main resident, 是不是6年内卖掉就全免CGT呢？然后出租这几年 ...

想要６年全免ＧＳＴ,　必须完全自住一段时间，而且是从开始settle就是你的自住房，不能在你住里面的时候分租。等你搬出后再整租出去，这样才能6年免GST. 出租的那几年可以抵税。

supermango

kkyy2528 发表于 2014-7-16 16:49
想要６年全免ＧＳＴ,　必须完全自住一段时间，而且是从开始settle就是你的自住房，不能在你住里面的时候 ...

明白了，多谢神速回复！！！

angi

kkyy2528 发表于 2014-7-16 16:49
想要６年全免ＧＳＴ,　必须完全自住一段时间，而且是从开始settle就是你的自住房，不能在你住里面的时候 ...

请问一下，搬出去后必须租房住，还是可以再买一座便宜一点的房住。前提是能避免前一座房的CGT。

sidneygan

这个6年rule 如果要apply的话，必须要满足一个一个条件，就是说你很想住进去，但是由于基本不能改变的condition你不能住，这样才有可能CGT豁免，不然就要按百分比来算CGT。 这个条件最好的example是你要去海外工作或者学习。如果你只是单纯想把自主房出租，那基本上是不符合6 year rule的。

kkyy2528

angi 发表于 2014-8-4 13:08
请问一下，搬出去后必须租房住，还是可以再买一座便宜一点的房住。前提是能避免前一座房的CGT。 ...

可以，但同一时期内只能有一套自住房， 你选择第一个是main residence的话，第二个房子即使你在住着，也不算是你的自住房了。

angi

kkyy2528 发表于 2014-8-4 13:19
可以，但同一时期内只能有一套自住房， 你选择第一个是main residence的话，第二个房子即使你在住着，也 ...

谢谢。我一直也是这么认为，直到今天同事告诉我搬出去后只能租房住，才能保住前一座房的自住地位。

KKei

angi 发表于 2014-8-4 13:35
谢谢。我一直也是这么认为，直到今天同事告诉我搬出去后只能租房住，才能保住前一座房的自住地位。 ...

完全错的.

main residential place 是可以选择. 但是在同个Period只能选择一个MDP.其他算是投资房.