关于negative gear，请大家帮忙分析，看看可以不可以，谢谢啦

BELLAJINGJING

关于negative gear，有几点不明白，请大家帮忙看看，是不是只有投资房才能做negative gearing？如果两个loan都是home loan，没有特别说明哪个是investment，可以做negative gear吗？

我现在的unit，买的时候40w，还了15w，现在贷款余额是25w，这个房子如果租出去，租金大概是一年2w。
新买的房子，贷款70w。所以两个property的贷款总和是95w。
我问过银行，可以给我restructure，把现在的25w + 70w变成40w + 55w，这样unit出租的收入和interest大致抵消掉。
问题是，这样就满足negative gear的要求了吗？有investment property的童鞋，你们的loan是不是一定要是investment loan才可以，如果像我这样，两个loan都是home loan，是不是不能去考虑做negative gear了？
还有别的什么办法吗？谢谢大家啦！

ps 其实还在纠结如果不能negative gear，是不是最好卖掉现在的unit ？是个2bed unit，新装修，位置非常好，卖了有点不舍得，但是听说unit增值空间也不大，而且买卖成本太高，换房投资又是一大笔stamp duty，个人倾向留下，大家怎么看？

ivorsyd

只有25万能抵税，要想NG，只有卖了旧unit
报税时和你的loan title没关系

rickinclayton

问会计吧，自己瞎琢磨不靠谱

爱天蝎的巨蟹

WAIT FOR THE ANSWER.

若水无尤

原有自住房多还的款项不在offset里就只能报25万产生的利息。

BELLAJINGJING

ivorsyd 发表于 2014-6-3 13:15
只有25万能抵税，要想NG，只有卖了旧unit
报税时和你的loan title没关系

如果只有25w能抵税，那租金收入就超过interest了，还增加了我的taxable income，是吧？

sammyinau

你想住哪呢？
你还住unit，就把新房NG。
你住新房，当然就只能NG Unit了。

nickhao

ivorsyd 发表于 2014-6-3 13:15
只有25万能抵税，要想NG，只有卖了旧unit
报税时和你的loan title没关系

LZ 的意思是银行会将贷款放大到总房款40W.
我的理解所有和投资房相关的费用，包括贷款利息都会计为成本，作为NG。
关键在于最终投资是收益还是亏损。
不用卖unit, 长期持有。NG只是手段，不是目的。

ivorsyd

nickhao 发表于 2014-6-3 14:04
LZ 的意思是银行会将贷款放大到总房款40W.
我的理解所有和投资房相关的费用，包括贷款利息都会计为成本， ...

40万还了15万，除非进offset account
如果正常repayment，那只有25万能抵税

BELLAJINGJING

nickhao 发表于 2014-6-3 14:04
LZ 的意思是银行会将贷款放大到总房款40W.
我的理解所有和投资房相关的费用，包括贷款利息都会计为成本， ...

银行可以给之前的loan进行topup到40w，但是依旧是home loan。如果只靠所剩的25w是不能实现NG的，rent肯定会超过interest，多出部分的还要记入我的taxable income，反而要交税。
所以纠结会不会卖了更好，但是unit再好的条件和location也卖不出天价，反而失去一处房产。

BELLAJINGJING

ivorsyd 发表于 2014-6-3 14:17
40万还了15万，除非进offset account
如果正常repayment，那只有25万能抵税

是的，15w是正常repayment，不能取出来了。
现有的25w是不能做成NG的，还有别的好方法吗？是不是只能卖掉，留着租出去要多交税，unit升值潜力也不太大，求建议

若水无尤

BELLAJINGJING 发表于 2014-6-3 14:38
是的，15w是正常repayment，不能取出来了。
现有的25w是不能做成NG的，还有别的好方法吗？是不是只能卖掉 ...

没有什么好办法。要么卖了再买一套要么positive gearing。一进一出都是钱，听你讲的，房子location很不错的话，继续持有吧。好的location unit比其他地方的house升值潜力一点都不会差。

xiaopangmao

BELLAJINGJING 发表于 2014-6-3 14:38
是的，15w是正常repayment，不能取出来了。
现有的25w是不能做成NG的，还有别的好方法吗？是不是只能卖掉 ...

same situation...

ivorsyd

BELLAJINGJING 发表于 2014-6-3 14:38
是的，15w是正常repayment，不能取出来了。
现有的25w是不能做成NG的，还有别的好方法吗？是不是只能卖掉 ...

没办法，所以offset account很重要

alfredbird

BELLAJINGJING 发表于 2014-6-3 14:34
银行可以给之前的loan进行topup到40w，但是依旧是home loan。如果只靠所剩的25w是不能实现NG的，rent肯定 ...

买投资房的目的是赚钱，又不是NG，卖不卖的标准是未来是否有足够的收益，和能不能抵税有啥关系？

我最好有10个投资房，个个都是正现金流。

可惜现实中只有自己一个小屋。。。

alfredbird

如果同时拥有自主和投资房，贷款原则基本就是自住房欠债越少越好，投资房欠债越多越好。

HEDENG

银行帮你restructure毛用没有的，ATO是根据你之前的本金来计算你的税金。
如果你之前已经还了15万的本金，那么只能按25万来做NG， 不可以把15万提出来放到自住房的贷款本金中，因为税法规定investment的本金拿出来用在residential上，此拿出的本金所产生的利息不可抵税。

AVC

positive就positive嘛。。。。。。。。。。。

小喇叭

可以负扣税不扣，岂不是傻子。。。

银行说的没错，把你的off set存款户口和自住房的贷款连一起，出租房从新搞成欠40w，而且只还利息。

你所有的收入都用来降低不能付扣税的自主房的本金，这样就可以长期保证你贷款中有40w的利息可以用来付扣税。

laoyouyu

是否可以先restruct再转投资房, 估计也是打擦边球。如果ATO查你从买房到现在的loan还是会发现你的意图。

BELLAJINGJING

小喇叭 发表于 2014-6-3 16:34
可以负扣税不扣，岂不是傻子。。。

银行说的没错，把你的off set存款户口和自住房的贷款连一起，出租房从 ...

你的意思是可以？这样被ATO允许吗？报税的时候用什么材料申报呢？

小喇叭

BELLAJINGJING 发表于 2014-6-3 18:09
你的意思是可以？这样被ATO允许吗？报税的时候用什么材料申报呢？

当然允许啊，都是这样搞的嘛，贷款重组，针对付扣税优化，银行的建议还能违法

你得有收入证明40w的房子是投资房。

BELLAJINGJING

小喇叭 发表于 2014-6-3 18:14
当然允许啊，都是这样搞的嘛，贷款重组，针对付扣税优化，银行的建议还能违法

你得有收入证明40w的房子 ...

其实不是银行建议的，是我提的。。。银行说可以restructure，但是要我找会计确认。
即使是已经repay的也可以再加回去吗？我好像没有offset account的，我只和CBA有redraw account

BELLAJINGJING

HEDENG 发表于 2014-6-3 14:53
银行帮你restructure毛用没有的，ATO是根据你之前的本金来计算你的税金。
如果你之前已经还了15万的本金， ...

即使是有offset account也不可以，是这样吗？

kaola2008

BELLAJINGJING 发表于 2014-6-3 19:51
其实不是银行建议的，是我提的。。。银行说可以restructure，但是要我找会计确认。
即使是已经repay的也 ...

不可以这样搞，一查一个准，我们一样的情况，不得以刚卖了房。

BELLAJINGJING

alfredbird 发表于 2014-6-3 14:46
买投资房的目的是赚钱，又不是NG，卖不卖的标准是未来是否有足够的收益，和能不能抵税有啥关系？

我最好 ...

说的对，NG的想法不是想负现金，其实就想打个平手，不要给ATO交税就好了

BELLAJINGJING

kaola2008 发表于 2014-6-3 19:56
不可以这样搞，一查一个准，我们一样的情况，不得以刚卖了房。

我也觉得那样做比较dodgy，如果可以的话，岂不是人人都随便 claim投资房贷款额，ATO就失控了。

BELLAJINGJING

若水无尤 发表于 2014-6-3 13:44
原有自住房多还的款项不在offset里就只能报25万产生的利息。

我貌似只有redraw没有offset account

HEDENG

BELLAJINGJING 发表于 2014-6-3 19:54
即使是有offset account也不可以，是这样吗？

很遗憾不可以，如果你那15万之前不是在offset account而是实实在在的还了本金的话。我也面临相同情况，我把这块的税法查了个底掉，也打过ATO电话，我可以很明确的告诉你不可以。。。

rickinclayton

现在坛子里的会计们都懒得在这种帖子里浪费口水了