怎么叫用equity买房？ 求举例说明 谢谢

superbeibei

以前听别人说过，最近好像不怎么听到。 到底是怎样一个过程？求解

Grace1127

我的理解啊，不知是不是全对。好像相当于100%贷款的。
就是比如你现在自住房价值70万，其中银行贷款30万，你等于拥有40万equity
你将要投资的房产如果价值60万，那么只要评估你的收入是否可以达到拥有130万总价的房产其中贷款90万吧。

xuxucom

ls基本正确但数额有些错误。银行会给房子估价，然后减去你的剩余贷款，剩下的equity银行能贷你80%。这个钱就可以去买另一个房当首付了。举例：100w估价的房子，剩余贷款50w，你就可以贷40w出来在买房

superbeibei

Grace1127 发表于 2014-5-16 20:45
我的理解啊，不知是不是全对。好像相当于100%贷款的。
就是比如你现在自住房价值70万，其中银行贷款30万， ...

如果现在的第一套不是自住房，而是投资房呢？也一样吗？

superbeibei

xuxucom 发表于 2014-5-16 22:44
ls基本正确但数额有些错误。银行会给房子估价，然后减去你的剩余贷款，剩下的equity银行能贷你80%。这个钱 ...

这样一来的话， 其实也就像refinance后把房子涨价后的增幅加你原来的首付的80%再贷给你做你第2套的本金？

mengniu

借贴问下，
refinance和top up有什么区别
闲钱放在offset account和放在Loan account（有redraw功能）里有什么区别，以后要把钱拿出来买第二套房的话，这两个有什么不同吗
谢谢

jane0504

Grace1127 发表于 2014-5-16 20:45
我的理解啊，不知是不是全对。好像相当于100%贷款的。
就是比如你现在自住房价值70万，其中银行贷款30万， ...

上次问broker怎么告知没有全额付清的房子不能做另外一套房子抵押呢，照你的说法，我们已经付的部分还是可以做下一套投资房的抵押吗？

Grace1127

jane0504 发表于 2014-5-17 12:02
上次问broker怎么告知没有全额付清的房子不能做另外一套房子抵押呢，照你的说法，我们已经付的部分还是可 ...

怎么会，其实就是Refinace，只不过钱不是取出来之后再投资，可以减少银行对抵押房产的评估手续费。
我一个朋友就刚这么操作的。他用投资房增值部分，加上稳定的工作收入很顺利。

Grace1127

superbeibei 发表于 2014-5-17 10:19
如果现在的第一套不是自住房，而是投资房呢？也一样吗？

一样，区别只是投资房可以增加你的收入，多贷款呢。

Grace1127

xuxucom 发表于 2014-5-16 22:44
ls基本正确但数额有些错误。银行会给房子估价，然后减去你的剩余贷款，剩下的equity银行能贷你80%。这个钱 ...

对的，我知道只能贷equity 的80%，
那是贷出来以后用的，如果是100%贷款，equity部分不用refinance,整体一起评估就不清楚具体银行的算法了。
如果收入高，或者购入房产地段有保障，能更多贷也不一定呢。

jane0504

Grace1127 发表于 2014-5-17 12:56
怎么会，其实就是Refinace，只不过钱不是取出来之后再投资，可以减少银行对抵押房产的评估手续费。
我一 ...

那自住房增值部分也可以当抵押去贷投资房吗？如果自住房刚刚买好没怎么增值，还可以用已付的首付部分做抵押吗？

Halsey

jane0504 发表于 2014-5-17 12:02
上次问broker怎么告知没有全额付清的房子不能做另外一套房子抵押呢，照你的说法，我们已经付的部分还是可 ...

我一个朋友也刚刚这么操作。

Halsey

Grace1127 发表于 2014-5-17 13:00
对的，我知道只能贷equity 的80%，
那是贷出来以后用的，如果是100%贷款，equity部分不用refinance,整体 ...

是的，我朋友收入高，贷了100％。

Grace1127

jane0504 发表于 2014-5-17 16:28
那自住房增值部分也可以当抵押去贷投资房吗？如果自住房刚刚买好没怎么增值，还可以用已付的首付部分做抵 ...

我们其实都是用几年前买的房子增值部分做的。
如果你刚买的就要抵押再投资，不是相当于你一个首付分开来用，如果够当然没问题。
比如你刚买一套80万的房子，首付了40万，要再买一套50万的，和你把40万首付分成两份买两套没区别啊，
同样评估你的收入够不够贷款90万。

Mil'Teddy

superbeibei

Grace1127 发表于 2014-5-17 19:21
我们其实都是用几年前买的房子增值部分做的。
如果你刚买的就要抵押再投资，不是相当于你一个首付分开来 ...

那比如说： 房子当时50w，首付20％ = 10w， 现在房价60w, 只能用增值的10w * 80％ = 8w 再投资，原来房子首付的那10w就不能再当新房的抵押了是吗？

liul213

原来这样子做的，学习了

oyflair

mengniu 发表于 2014-5-17 10:54
借贴问下，
refinance和top up有什么区别
闲钱放在offset account和放在Loan account（有redraw功能）里有 ...

refinance是转成其他的银行产品。TOP UP是在你现有的LOAN上面重新评估你的房产，然后把你房产增值部分的80%多贷出来。

如果是投资放的话尽量把钱放OFFSET里面而不是LOAN ACCOUNT，银行这样才能让你的投资房支出最大话从而拿到最多的负扣税。

mengniu

oyflair 发表于 2014-5-19 12:43
refinance是转成其他的银行产品。TOP UP是在你现有的LOAN上面重新评估你的房产，然后把你房产增值部分的8 ...

关于offset account和loan account里的钱再投资能否举例说明为什么offset能最大化负扣税啊，谢谢谢谢

zhengtao

mengniu 发表于 2014-5-19 14:18
关于offset account和loan account里的钱再投资能否举例说明为什么offset能最大化负扣税啊，谢谢谢谢
...

offset是个单独的账户，而存入loan account就等于是还掉部分本金了。你把还掉本金的部分再取出来用，然后按照取出之后的贷款余额去申报投资房抵税，这样操作，按照我所知道的（我不是专业会计师），ATO是不允许你这么做的。

而钱放入offset账户就不会有这个顾虑。因为从始自终，贷款的本金都没有变化过。

不知道这样解释是否清楚了。

大杨树

mengniu 发表于 2014-5-19 14:18
关于offset account和loan account里的钱再投资能否举例说明为什么offset能最大化负扣税啊，谢谢谢谢
...

这个就好比您想节食减肥,就要多吃早饭,,