top up vs Refinance的问题

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n年前买房40w， 贷款32w， interest only， 多余的钱都在offset里。
现在买了新房，即将搬入新房， 第一套房银行重新重新评估价值的时候结果变成了60w，这样贷款变成了48w ， 假如有2个选择：

1.银行top up：（我要求分开了2个账户，1个32w，1个16w， 里面都是只还利息，不多还一分钱）。

2. 银行重新refinance： 整个第一个房子贷款账户就变成了48w


由于搬到了新家，第一套旧房子变成了投资房， 众所周知投资房贷款利息可以抵税，我的问题是： 投资房的利息是按32w的利息还是48w的利息算？ 上面两个选择有区别吗 ， 由于重新评估多出来的钱是放在offset账户里，多出来的贷款账户一分钱没还过。

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顶一下，高人，会计专业人士请进来回答下

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问题修改了一下，等高人解答

shyeu2

按32萬算... 以後賣房掙了錢也是按40萬交CGT

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shyeu2 发表于 2014-5-16 12:32
按32萬算... 以後賣房掙了錢也是按40萬交CGT

多谢，可惜不能加分。

shyeu2

table 发表于 2014-5-16 13:09
多谢，可惜不能加分。

沒事... 希望能幫到你..

s@au

小白最近也在准备重新评估房价。借帖子请教下，那个多出来的12万不用来买新房子，而是放同一个房子的offset账户里是不是就可以抵消贷款利息？也就是之后只用交38-12=26万的利息？还是说，如果不放offset重新评估之后的部分，大家都用来买新房子，相当于多贷款，要多交12w这部分的利息？那如果不是为了要使用这部分钱，就不需要找银行去重新对房子估价的，对不对？

angelinss

​小白问题.

请问lz 为什么 第一套房 Interest only， 故意要等 refinance 给 房子升值，可你的loan不也相对增长不少了吗？

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shyeu2 发表于 2014-5-16 13:22
沒事... 希望能幫到你..

还一个问题：

比如说我是1年前top up出来原来房子的钱（40w->60w）， 这样16w的账户和原来开始的32w贷款账户是分开的。这1年间，16w的账户的钱从未多还过，只是每个月还interest。

那么我现在买的是投资房， 买房的一部分是这16w，那我可不可以把这16w作为利息的支出呢？ 如果可以，我如何跟ato证明，这个账户的钱是用来投资的呢？（因为账户建立的前12个月我从来没动过钱）

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angelinss 发表于 2014-5-16 13:55
​小白问题.

请问lz 为什么 第一套房 Interest only， 故意要等 refinance 给 房子升值，可你的loan不也 ...

实际的loan其实没增加， 无非是贷款账户数字看着增加了而已，实际上你的增加的那部分如果你不花是没有多产生利息的。

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s@au 发表于 2014-5-16 13:50
小白最近也在准备重新评估房价。借帖子请教下，那个多出来的12万不用来买新房子，而是放同一个房子的offset ...

我理解是的， 多评估出来的钱其实不是你的，还是银行的，你要不用的话肯定利息没多（钱在offset里, 假设多评估出来了10w，贷款账户会多10w欠款，offset那边也会多出10w，其实不动那个钱的话，利息是不变的）。

我这个贴问的是，如果这个钱我用于怎么办：

1. 目前的答案很明显，如果用于买自己的新自助房， 这个钱不能退税（很合理）
2. 我不明白的是： 如果钱用于投资用途，如何证明？  比如说我多评估出10w，放在一个已经有15w的账户里， 我买投资房的时候（假设新房需要9w的话）， 人家ATO怎么知道我用的那9w是本属于我自己的9w，还是那新top up出来的那部分？

angelinss

table 发表于 2014-5-16 14:24
实际的loan其实没增加， 无非是贷款账户数字看着增加了而已，实际上你的增加的那部分如果你不花是没有多 ...

​所以你重新评估 后 的房价 和 贷款比例 其实都是虚拟的，对本身还款数目没有任何影响，只是当你想再贷款买房或者 卖房的话 才会有直接影响，可以这么理解吗?

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angelinss 发表于 2014-5-16 14:30
​所以你重新评估 后 的房价 和 贷款比例 其实都是虚拟的，对本身还款数目没有任何影响，只是当你想再贷 ...

买房自住房也没影响，投资房会有影响，就像很多人说的最大化投资 - 最理想是多出的那份钱可以够买个投资房或者其他投资选择，这样，整个投资没花自己一份钱，完全是银行的钱， 当然自己要付这些钱的利息， 而ATO对所有的利息都有税务deduction优惠

s@au

angelinss 发表于 2014-5-16 14:30
​所以你重新评估 后 的房价 和 贷款比例 其实都是虚拟的，对本身还款数目没有任何影响，只是当你想再贷 ...

sounds right....

angelinss

table 发表于 2014-5-16 14:33
买房自住房也没影响，投资房会有影响，就像很多人说的最大化投资 - 最理想是多出的那份钱可以够买个投资 ...

看君一个贴，胜买3间房

s@au

table 发表于 2014-5-16 14:29
我理解是的， 多评估出来的钱其实不是你的，还是银行的，你要不用的话肯定利息没多（钱在offset里, 假设 ...

transaction history~?

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s@au 发表于 2014-5-16 14:39
transaction history~?

这个也难说啊，比如说offset里有20w（10w是自己的，10w是top up出来的），我拿出transaction说上面的12w交易额里，这么能证明我用的是哪部分啊？ 我觉得这部分是个灰色地带，只要有split的账户并且里面存那个top up出来的钱，并且从来没还过本金， 并且交易只要是真的投资交易的话，是解释的通的

s@au

table 发表于 2014-5-16 15:58
这个也难说啊，比如说offset里有20w（10w是自己的，10w是top up出来的），我拿出transaction说上面的12w ...

wait professional to answer

whitecats

s@au 发表于 2014-5-16 13:50
小白最近也在准备重新评估房价。借帖子请教下，那个多出来的12万不用来买新房子，而是放同一个房子的offset ...

多贷款出来要多交利息，放offset的话无影响

李十三

table 发表于 2014-5-16 15:58
这个也难说啊，比如说offset里有20w（10w是自己的，10w是top up出来的），我拿出transaction说上面的12w ...

自己的與top up 出來的都一樣，用作投資可以將利息作支出。

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chenyunsun 发表于 2014-5-16 19:00
自己的與top up 出來的都一樣，用作投資可以將利息作支出。

我觉得不太一样。

自己的钱买投资房如果首付（假设80%贷款）的话我理解是只有那80%的贷款部分可以抵税， 自己出的20%的资本是首付不可地税。

如果是top up出来的钱如果用于首付投资房相当于是投资，假设top up出来的钱正好可以够首付20%的话，那相当于投资房100%可以抵税（80%的贷款，20%的首付其实也是贷款）

All_Black

请问楼主房子从$40万 到$60万大概要用几年呀？那个城市，谢谢

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All_Black 发表于 2014-5-16 21:08
请问楼主房子从$40万 到$60万大概要用几年呀？那个城市，谢谢

就是个例子而已，数字都是虚构便于阅读，只是想问这个中间的流程而已

yanghao1023

楼主的理解是正确的，只需保留top up的相关文件即可，把top up的loan建立单独的account，此account的利息即可抵扣

yanghao1023

另外动用自住房offset account里原来就是自己的那部分资金不构成interest deduction。

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yanghao1023 发表于 2014-5-16 21:17
楼主的理解是正确的，只需保留top up的相关文件即可，把top up的loan建立单独的account，此account的利息即 ...

恩，这个我基本明白，我的问题是

假如我2012年7月做的top up， 那个账户一直就只还利息钱一直在offset里没动过， 直到2013年10月才开始用那笔钱买房。

那我是不是可以申报2013年10月一直到2014年6月底（假设这段时间购买的投资房一直出租）的利息？

yanghao1023

table 发表于 2014-5-16 21:24
恩，这个我基本明白，我的问题是

假如我2012年7月做的top up， 那个账户一直就只还利息钱一直在offset ...

从你把top up的钱从offset account里拿出去投资那天起，所产生的额外利息都可以claim

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yanghao1023 发表于 2014-5-16 21:20
另外动用自住房offset account里原来就是自己的那部分资金不构成interest deduction。 ...

恩，明白你的意思， 你看我下面的例子对不？

具体例子比如说，我top up之后多了10w，我offset里包括这10w一共有15w， 加入我用了13w买了房子投资， 我账户里还有2w，之前top up出来的10w可以抵税， 自己出的那3w不可以地税

yanghao1023

table 发表于 2014-5-16 21:26
恩，明白你的意思， 你看我下面的例子对不？

具体例子比如说，我top up之后多了10w，我offset里包括这1 ...

是的，因为只有你top up出来的钱才是真正借银行的钱

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yanghao1023 发表于 2014-5-16 21:25
从你把top up的钱从offset account里拿出去投资那天起，所产生的额外利息都可以claim ...

这个其实就是我的问题， 我如何证明settle那天那笔交易里的钱我用的是top up的？

举个例子：

我账户里15w， top up出来10w，一共是25w， 买投资方settle那天的offset账户上显示的交易额可能是13w，那么我如何证明这13w里的10w是top up里的？ 我觉得这个可能是不好判断的地带

我的理解是

1. 出具offset在房屋交易那个月的账单， 只要买房交易日期那天的账户上有交易记录，证明一笔钱用于买房子
2  top up出来的那部分贷款的账户是分开的，并且从来没有还过本金
3. 出具top up那部分贷款账户的月账单，上面显示每个月有利息交易记录

这样就足够给ato证明这个账户的钱在投资房屋交易之后是用于投资用途， 是可以抵税的
对吗？