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[财务贷款] 投资房的税务问题解答 [复制链接]

Raimy

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发表于 2014-5-15 13:28 |显示全部楼层

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发现很多人对投资房的税务问题一知半解，税务缺乏筹划直接影响投资房的未来收益，希望通过这个帖对已经购买投资房或正在购买投资房的人提供一个讨论平台和一些解决思路。

有问题可以跟帖提问或讨论，但请勿在本贴灌水或发表无任何意义的点赞或收藏话语，谢谢！

我的回答不构成专业建议，如有任何疑问，请咨询专业建议。

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KDS摩斯狗

金靴族

发表于 2014-5-15 13:30 |显示全部楼层

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占位，收藏了。有很多问题考虑清楚了来更新，多谢楼主

大江东去

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发表于 2014-5-15 13:32 |显示全部楼层

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问一个，别人问我的问题。

一个三房的unit（唯一的房子），自住两间，出租一间。

怎么报税（利息可以抵税吗？），以后卖房要交增值税吗？

77887788

铜靴族

发表于 2014-5-15 13:33 |显示全部楼层

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进来学习

仙客来

木屐族

发表于 2014-5-15 13:40 |显示全部楼层

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2010年自住房购入价 70万，每年利息3万，每年council rate 1500, 购房印花税3.5万。把后院割出一块空地又建了一套建房成本30万，建房贷款利息1.5万

1）如果原来自住的老房子卖了，卖了50万，新房自住。如果算capital gain？如何计算stamp duty?

2）如果把新房子卖了，卖了70万，老房继续住，如何算capital gain？如何算stamp duty?

Raimy

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发表于 2014-5-15 14:11 |显示全部楼层

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大江东去发表于 2014-5-15 12:32
问一个，别人问我的问题。

一个三房的unit（唯一的房子），自住两间，出租一间。

ᓦ

1. 需要报税，收入按出租的收入申报，成本按比例申报。例如说三间房出租1间小房，可按30%的成本申报，这个成本包括贷款利息、COUNCIL RATE和折旧等等。
2.申报以后，这间unit以后出售时不能再享受CGT全部豁免的权利，也不能享受6年出租豁免。所以从税务角度而言，这种分租很不划算。

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michellemm

皮靴族

发表于 2014-5-15 14:13 |显示全部楼层

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投资房由于老旧，要整个翻新厨房，折旧如何计算啊？

Raimy

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发表于 2014-5-15 14:15 |显示全部楼层

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仙客来发表于 2014-5-15 12:40
2010年自住房购入价 70万，每年利息3万，每年council rate 1500, 购房印花税3.5万。把后院割出一块空地又建 ...

你需要告诉我2010年自住房70万的价格构成，土地当时大概的价值。

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Raimy

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发表于 2014-5-15 14:20 |显示全部楼层

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michellemm 发表于 2014-5-15 13:13
投资房由于老旧，要整个翻新厨房，折旧如何计算啊？

1.老旧是多老，超过40年主体建筑不能再折旧了
2. 但是翻新的厨房可以再折旧，一般折旧是10-15年，但有些易耗的配件折旧是5年。

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michellemm

皮靴族

发表于 2014-5-15 14:23 |显示全部楼层

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Raimy 发表于 2014-5-15 13:20
1.老旧是多老，超过40年主体建筑不能再折旧了
2. 但是翻新的厨房可以再折旧，一般折旧是10-15年，但有些 ...

得折旧这么长时间啊？那每年退税的就很少咯？

Raimy

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发表于 2014-5-15 14:27 |显示全部楼层

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michellemm 发表于 2014-5-15 13:23
得折旧这么长时间啊？那每年退税的就很少咯？

0

是的，不是很多。

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ellepopo

铜靴族

发表于 2014-5-15 14:29 |显示全部楼层

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做个折旧报告吧，有的好像承诺折旧不到一定金额不收钱。。

仙客来

木屐族

发表于 2014-5-15 15:12 |显示全部楼层

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Raimy 发表于 2014-5-15 13:15
你需要告诉我2010年自住房70万的价格构成，土地当时大概的价值。

房子是1950s建造，个人估计房子replacement value: $20万，土地50万。

mr_founder

银靴族

发表于 2014-5-15 15:14 |显示全部楼层

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问题：海外人士投资房，如何报税？

1.出租

2.出售

Mankit

木屐族

发表于 2014-5-15 15:16 |显示全部楼层

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全新的apartment，譬如45万，这样每年折旧是多少？是按照 45万/40年=1.125万来折旧吗？

Raimy

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发表于 2014-5-15 15:19 |显示全部楼层

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mr_founder 发表于 2014-5-15 14:14
问题：海外人士投资房，如何报税？

1.出租

你的问题很大，我需要找个长一点的时间回复你。

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Raimy

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发表于 2014-5-15 15:25 |显示全部楼层

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Mankit 发表于 2014-5-15 14:16
全新的apartment，譬如45万，这样每年折旧是多少？是按照 45万/40年=1.125万来折旧吗？ ...

1. 你的理解是错误的
2. APARTMENT中的购买价虽然土地成本低，但也是包含土地成本的，这部分不能折旧。你需要你的开发商给你提供主体建筑成本，按40年折旧。同时，你的FITIING 和FURNITTURE等折旧年限为10-15年左右。
3. 建议找折旧评估师做折旧报告，300-600澳元成本，报告可以使用40年
4.我没有评估折旧师电话，谢谢！

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Mankit

木屐族

发表于 2014-5-15 16:20 |显示全部楼层

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如果投资房是90年旧的老house，我在出租期间：
1。砍树 $2500.
2。更换游泳池水泵$300+$100(安装费）.
3。更换坏掉的窗户玻璃$200.
4。维修天线：$250
5。维修水龙头：$150
6。维修火警报警器：$100
7。清理游泳池费用：$500(交房后游泳池很赃的一次清理费用)
8。维修deck：$200.

上面这些是不是可以直接抵扣租金收入后再当作税前收入？其中＃1可以抵扣吗？其他是一次过抵扣还是要按年限抵扣？

kc_zhang

银靴族

发表于 2014-5-15 16:51 |显示全部楼层

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mark

mengniu

铜靴族

发表于 2014-5-15 17:06 |显示全部楼层

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40年老龄unit自住转投资，由于不存在building折旧，报税deduction部分就只有康嫂，水，物业，以及付给银行的利息
且买房价钱30万，首付20%，refinance45万，退税利息只能按照24万来算
谢谢

Shish

皮靴族

发表于 2014-10-5 00:46 |显示全部楼层

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请帮我看看这样的 loan structure  ：

LOAN 1 :    自住房 with offset account
LOAN 2:    自住房的equity 部分 with offset account
LOAN 3: 投资房

第一套自住房增值后refinance, 多出来的equity放在另一个loan(LOAN 2) 里，然后用这个loan 2 去做投资房的首付，这部分loan 2 利息能不能用来负扣税？

投资房的房租能不能放在这个loan 2 的offset account 里。。还是应该为 LOAN 3 再开个offset account? 把房租放在loan 3的offset account 里？

先谢谢回答。。。