税务达人请进：卖房税

bigniqiu

现在有自住房A一套，又买第二套B。
如果买入B的价格为100万，但不入住，直接推倒重建，假设重建时间为1年。一年后新房评估价格是150万。
此时卖掉自住房A，搬到B中。应该相当于是把B从投资房转成自住房吧？

如果一年后再把B卖掉。那么B的收益该如何缴税呢？

北木山人

其实有非常具体的问题的建议去找会计师事务所，寻求专业的税务顾问的付费服务。想得到专业的建议，又想免费占便宜，这个出发点不好。

bigniqiu

北木山人 发表于 2014-3-1 18:07
其实有非常具体的问题的建议去找会计师事务所，寻求专业的税务顾问的付费服务。想得到专业的建议，又想免费 ...

不用什么时候都上纲上线的吧。
今天周末，所以想知道个大概。
会计肯定是要找的。

deen

把成本加一起啦

北木山人

bigniqiu 发表于 2014-3-1 18:09
不用什么时候都上纲上线的吧。
今天周末，所以想知道个大概。
会计肯定是要找的。

没有，只是有感而发，别介意。记得一老外曾经说我们中国人就是又想得到专业人士的咨询建议，又想什么都免费。所以付费的服务都不用对中国人市场寄予太大希望。

deen

北木山人 发表于 2014-3-1 18:18
没有，只是有感而发，别介意。记得一老外曾经说我们中国人就是又想得到专业人士的咨询建议，又想什么都免 ...

所以中国人都有买投资房啦。

qiyanqi629

deen 发表于 2014-3-1 18:12
把成本加一起啦

Not too sure, B should be treated as investment property or residential property.

I attempt to treat it as investment property .

CGT still need apply.

what do you think Deen?

LENNY_DONG

现在有自住房A一套，又买第二套B。
如果买入B的价格为100万，但不入住，直接推倒重建，假设重建时间为1年。一年后新房评估价格是150万。
此时卖掉自住房A，搬到B中。应该相当于是把B从投资房转成自住房吧？

如果一年后再把B卖掉。那么B的收益该如何缴税呢？


很简单。

B房的造价加买房价是成本

150万减去成本之后看你持有几年

如果两年，那么获利部分除以2，然后享受50%折扣。因为你投资性质一年，自住性质一年

这收入加到你当年工资然后一起算税要交多少

pancak

一年的投资房，一年的住房。

Calvin_Mai

从旧家搬到新家的过程中，如果旧家新家没有出租的话，最多有up to 6个月的时间可以同时以两个property作为main residence， 就是说这六个月可以CGT exemption，楼主在拥有B房的时段是两年，前面一年有6个月可以免CGT，后一年因为只有B所以不是投资性质而全免CGT，而且要交CGT的那六个月是可以选择以A房计算还是B房计算得。所以有几个option：

1. 建B房的一年里，以A房整年作为main residence， B房半年作为main residence，所以CGT则按B房卖出价的利润的1/4计算

2.建B房的一年里，以B房作为整年的main residence， A房有半年的时间要交CGT。

所以比较以上两者哪种方法交税比较少

3. 上面的意见都是建立在B settle了之后可以立刻入住的情况下，但楼主的case是推到后重建，所以个人觉得可以跟ATO 议论一下全免CGT，因为无法入住

jeff_lawsons

Calvin_Mai 发表于 2014-3-1 23:01
从旧家搬到新家的过程中，如果旧家新家没有出租的话，最多有up to 6个月的时间可以同时以两个property作为m ...

同意， 但是第三点 ATO不会赞同。

Calvin_Mai

jeff_lawsons 发表于 2014-3-1 23:43
同意， 但是第三点 ATO不会赞同。

呵呵，只是按我的逻辑可以尝试跟他们argue一下，因为不是我不想住，是没得住呵呵，不过ATO现在这么穷就胜算不大了····

瑞米

1. 论坛本来是用来讨论问题的地方，你在这里问你关心的问题无可厚非，大家可以一起讨论，但你需要甄别，有些热心的回答可以存在错误。
2. 在你的问题中，你的intention非常关键，在税务处理中，有时候基本情况一样，但由于intention 不同，税务处理也会不同。

3.如果你当时改建B房的目的是为了自住，那么即使B房正在被推倒重建，你仍可以视其为主要居住地，获得资本利得税的全部豁免，改建期间，你居住A房1年，A房是你的自住房而非主要居住所，不能享有资本利得税的豁免，但在此期间你对A房的持有成本和费用可以增加至A房的COST BASE。
4. 如果你改建的目的是为了以后出租投资，那么你不能视你这套房为主要居住地，但请注意，在推倒重建期间，即使尚未产生出租收入，期间的利息等费用仍可以作为投资亏损进行负抵扣。如果改建完成后，你的INTENTION又发生改变，想自住，那么这个时候就是从投资房变为自住房，资本利得税按比例豁免，这时你的资本利得就是（150-100）*1/2*50%=12.5。但是A房在出售时可以享受全部资本利得税豁免。
记住，你的INTENTION在你这样的情况下非常重要。
希望能帮到你。

jeff_lawsons

瑞米 发表于 2014-3-1 23:57
1. 论坛本来是用来讨论问题的地方，你在这里问你关心的问题无可厚非，大家可以一起讨论，但你需要甄别，有 ...

非常同意

但是如果他改建的起初目的是为了以后出租投资，期间的利息等费也已经作为投资亏损进行了负抵扣。

但是改建完成后，他决定自住， 那claim的那些费用咋办？ amend tax return？ 如果超过2年amendment period怎么办，是不是需要他自己lodge objection？ 如果不 lodge objection，ATO是不是拿他没办法？因为已经过了2年的审查期？

讨论一下。

Calvin_Mai

瑞米 发表于 2014-3-1 23:57
1. 论坛本来是用来讨论问题的地方，你在这里问你关心的问题无可厚非，大家可以一起讨论，但你需要甄别，有 ...

agree with your intention point.

Please read this http://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/In-detail/Real-estate/Moving-into-a-dwelling/

瑞米

jeff_lawsons 发表于 2014-3-1 23:18
非常同意

但是如果他改建的起初目的是为了以后出租投资，期间的利息等费也已经作为投资亏损进行了负抵扣 ...

他不能因为Intention 就Amend原来的报税。他虽然负抵扣了当年的投资损失，但是他丧失了资本利得全部豁免的权利。

bigniqiu

摘自ato:
If a dwelling was not your main residence for the whole time you owned it, some special rules may entitle you to a full exemption or to extend the partial exemption you would otherwise get. These rules can apply to land or a dwelling if you:

   1.  choose to treat the dwelling as your main residence, even though you no longer live in it (see Continuing main residence status after dwelling ceases to be your main residence)
    2. moved into the dwelling as soon as practicable after its purchase (see Moving into a dwelling)
    3. are changing main residences (see Moving from one main residence to another)
    4. are yet to live in the dwelling but will do so as soon as practicable after it is constructed, repaired or renovated and you will continue to live in it for at least three months (see Constructing, renovating or repairing a dwelling on land you already own), or
    5. sell vacant land after your main residence is accidentally destroyed (see Destruction of dwelling and sale of land).

4的意思应该在建房期间第二套房不算投资的吧。我给ato电话，似乎也是这个意思。但是感觉ato的人不够专业（哈哈），因为回答的比较含糊。