自住房top up后转投资房负扣税问题

bent

情况是这样的，我们现有自住房的offset里的存款金额目前刚好和所剩贷款额持平，也就是说目前自住房贷款实际不产生利息，而是每月还本金而已。

现在我们想做top up然后再购买另外一套更大的房子自住而现有自住房转成投资房，我们当然希望能把现有自住房里offset + 增值部分都转过去，我们的理解是top up后多出的贷款产生的利息不能负扣税但是原先自住房还剩的贷款所产生的利息在转为投资房之后是可以负扣税的，但是却被银行贷款经理告知都不能做负扣税，银行方面的意思是说如果为了想获取更多的tax benifit而把原有offset里的钱挪做他用的话，因此而产生的贷款利息全部都不能作为负扣税，是这样的吗？我们很迷惑啊，求指点！！！


以数字举例说明一下我们的情况：
假设当年自住房总价40万，贷款32万，目前还剩贷款30万，offset里30万。

假设目前该房市场价50万，top up后现有home loan总额是40万，offset变成30+10=40万。

我们会将这offset里的40万转到新购的自住房offset里，我们以为该房转为投资房后30万产生的利息能负扣税，可是银行答复是不可以。

maplelin

没有人知道吗？

xinhang

top up出来的钱除非是另行投资才能neg. gearing. 如果用于买自住房是不行的。并且如果把现有的自住房作为投资房也只能用top up之前的30万贷款余额作为neg gearing的base。

bent

xinhang 发表于 2014-2-26 12:57
top up出来的钱除非是另行投资才能neg. gearing. 如果用于买自住房是不行的。并且如果把现有的自住房作为投 ...

您好像没有仔细看我的问题。

银行给我们的说法是如果我们将offset里的钱挪走的话，top up之前的30万贷款余额产生的利息也不能neg gearing，因为ATO会认为我们将offset里的钱挪走是为了获取最大的tax benifit， 这种情况的负扣税是会被拒的。

大江东去

现在我们想做top up然后再购买另外一套更大的房子自住

买投资房才可以。自住房不行。

银行经理正确

bent

今天咨询了会计师，会计师的答复和银行一致。

难道大家在自住房转投资房之前offset里都没有一毛钱？怎么好像没有人讨论这个问题？难道大家目前还是按照以前的理解操作？拒会计师说被ATO查到会严惩的。

neo

我觉得银行胡说，offset和你homeloan没关系

topup借的钱不能扣税除非是去投资了

melbegg

我觉得原本的30w贷款是可以退税的。
topup成40w的贷款后split成2部分，30w+10w；因为原来的30w贷款现在成为投资房的贷款了，自然就能抵扣；你offset原来的30w存款视作一个独立的存款，加上topup的10w（当然这笔钱因为是去购买新的自住了，自然不能抵扣）去买新的自住房，干干净净。

jiama621

Top up出来的部分肯定是不能负扣税的，可是为什么原来的30万产生的利息也不能负扣税了，这有点想不明白？

我也有这个情况，但top up出来的钱是买了投资房而不是自住房，所以虽然top up那部分不能负扣税，但是原来贷款的80%会计给做了负扣税。

但因为你现在是top up出来买自住房，所以情况还有点不一样。

请高人解答

jiama621

突然想到另外一个情况就是，如果投资房1（不是自住房） top up出来作为投资房2的首付，那top up这部分产生的利息可以负扣税吗？

nick127

能否负扣税取决于这部分贷款的用途 而不是从哪个房子topup出来的

jiama621

nick127 发表于 2015-6-23 23:34
能否负扣税取决于这部分贷款的用途 而不是从哪个房子topup出来的

那什么用途可以负扣税呢？买生意吗？
买投资房是肯定不行的。

nick127

买投资房就可以啊 lz要投资房topup出来钱买自主房就不可以

jiama621

nick127 发表于 2015-6-23 23:39
买投资房就可以啊 lz要投资房topup出来钱买自主房就不可以

我的就是自住房top up出来买投资房，然后自住房转为投资房。等于现在有两个投资房。但会计说top up那部分即使买投资房也不能负扣税，负扣税的基础只能是原有的贷款额度。
上面有人提到了这点。

不过楼主现在的问题不是这个，他是把offset的钱转走买自住以后，连top up之前的那部分贷款也都不能负扣税了。

jiama621

很多人没看懂楼主的点啊，楼主说了top up那部分他知道是不能负扣税的。他现在关心的是top up之前的贷款能不能负扣税。

楼主我理解对了吗？

klchen

jiama621 发表于 2015-6-23 23:20
Top up出来的部分肯定是不能负扣税的，可是为什么原来的30万产生的利息也不能负扣税了，这有点想不明白？

...

top up 出来钱讨投次房首期 为何不能扣税 可以把这部分捆在抆负房(新的) 而不足旧的那个贷款扣税呀? 你会计说了不可以的原国吗  除非你没有enough documents to sypport its fir new investment property

klchen

jiama621 发表于 2015-6-23 23:34
突然想到另外一个情况就是，如果投资房1（不是自住房） top up出来作为投资房2的首付，那top up这部分产生 ...

觉待可以  个人会把这两个分二个loan 每个抆资房一个 loan

jiama621

klchen 发表于 2015-6-24 07:50
top up 出来钱讨投次房首期 为何不能扣税 可以把这部分捆在抆负房(新的) 而不足旧的那个贷款扣税呀? 你会 ...

我提出过这个想法，但我会计说这种情况ATO查的最严，当时有给我解释说是有一个rule，但由于我完全不懂，所以只知道最后就是从我自住房top up出来付投资房首付的那部分是没有能够负扣税的。我第二个很多材料证明是投资房，因为是中介管理，每年都有报租金收入。

还是坐等专家来解疑吧，我跟我会计很多年了，很相信他的专业。

nick127

jiama621 发表于 2015-6-24 08:16
我提出过这个想法，但我会计说这种情况ATO查的最严，当时有给我解释说是有一个rule，但由于我完全不懂， ...

我的会计说这种情况可以负扣税 而且最好是top up部分单独一个loan account比较清楚

jiama621

nick127 发表于 2015-6-24 08:55
我的会计说这种情况可以负扣税 而且最好是top up部分单独一个loan account比较清楚 ...

你会计说的情况是从自住房top up出来的钱吗？还是从投资房top up出来的钱？

jiama621

原来这贴是挖坟挖出来的。
楼主可以出来说明一下最后什么个情况吗？

maplefire

我的就是自住房top up出来买投资房，然后自住房转为投资房。等于现在有两个投资房

那你住哪里？ 难道是租房？

nick127

jiama621 发表于 2015-6-24 09:05
你会计说的情况是从自住房top up出来的钱吗？还是从投资房top up出来的钱？
...

对 自主top up的

大牛哥

按我会计师的说法，3楼正解！

不过楼主可以换个方法试试：
1，先TOP UP贷款，拿出来投资股票；
2，果断转投资，做neg gearing；
3，把股票卖掉，钱拿出来放到新房的offset里

完美解决！

jiama621

maplefire 发表于 2015-6-24 09:09
我的就是自住房top up出来买投资房，然后自住房转为投资房。等于现在有两个投资房

那你住哪里？ 难道是租 ...

回国了一段时间 然后后面回来再买的自住房。

jiama621

大牛哥 发表于 2015-6-24 09:26
按我会计师的说法，3楼正解！

不过楼主可以换个方法试试：

那就是说自住房top up出来的那部分钱如果付投资房首付的话，可以算在投资房的负扣税，即投资房买价全额所产生的利息都可以负扣税？比如top up出来的20万作为投资房首付，另外80万贷款，那这100万购房款产生的利息都可以扣税？

然后转为投资房的自住房的负扣税限制在top up以前的贷款额，是这个意思吗？

大牛哥

jiama621 发表于 2015-6-24 10:42
那就是说自住房top up出来的那部分钱如果付投资房首付的话，可以算在投资房的负扣税，即投资房买价全额所 ...

我个人觉得是的。

不过还得咨询会计师。多找几个。每个会计师的理解也不太一样。

xyouc

jiama621 发表于 2015-6-24 10:42
那就是说自住房top up出来的那部分钱如果付投资房首付的话，可以算在投资房的负扣税，即投资房买价全额所 ...

转为投资房的自住房的负扣税限制在top up以前的历史最低贷款额。

panada

xyouc 发表于 2015-6-24 10:51
转为投资房的自住房的负扣税限制在top up以前的历史最低贷款额。

那么换银行重新做贷款呢？

000567

大牛哥 发表于 2015-6-24 09:26
按我会计师的说法，3楼正解！

不过楼主可以换个方法试试：

一旦把top up的钱从股市放到自住房offset 就不能退税了