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一直没搞明白房产如何才能算真正投资获利了 [复制链接]

shaoshuai_dl

皮靴族

发表于 2008-1-8 22:54 |显示全部楼层

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假设利率每年8%，买房是贷款。如果房产每年只升值5%，那么是不是就是实际上是亏损的，这样的投资是不是就是失败的投资？

fm_yy

皮靴族

发表于 2008-1-8 23:18 |显示全部楼层

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还有房租呢

shaoshuai_dl

皮靴族

发表于 2008-1-8 23:21 |显示全部楼层

如果是自住呢。因为一直听人说贷款要贷足，但是如果贷足了不能获利岂不是自寻烦恼吗

bulaohu

钻石靴族

发表于 2008-1-8 23:26 |显示全部楼层

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原帖由 shaoshuai_dl 于 2008-1-8 22:54 发表
假设利率每年8%，买房是贷款。如果房产每年只升值5%，那么是不是就是实际上是亏损的，这样的投资是不是就是失败的投资？

有多少投资方式能有这么大的leverage?

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fionastar

银靴族

发表于 2008-1-8 23:27 |显示全部楼层

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早2-3年在国内买了房就知道什么叫做投资获利了。这里没那么大起伏。

Devil_Star

白金靴族

发表于 2008-1-8 23:29 |显示全部楼层

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自住房，你不利用EQUITY的话，那不叫投资，有瓦遮头的代价而已～

黑山老妖

钻石靴族

发表于 2008-1-9 08:18 |显示全部楼层

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LZ看了这个文章了吗？房地产投资 - 之二：投资房

大洋困兽

布鞋族

发表于 2008-1-9 08:33 |显示全部楼层

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只有等你套现的时候才算是真正获利了。否则就是一堆砖木而已

黑山老妖

钻石靴族

发表于 2008-1-9 08:39 |显示全部楼层

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原帖由 大洋困兽 于 2008-1-9 08:33 发表
只有等你套现的时候才算是真正获利了。否则就是一堆砖木而已

不用套现也能获利。还是看看上面#7那个文章。

Happy Wife = Happy Life

大洋困兽

布鞋族

发表于 2008-1-9 09:56 |显示全部楼层

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我指的不是第二套房子。而是第一套自住房。不是都说要把贷款贷足了吗

baolqun

银靴族

发表于 2008-1-9 10:22 |显示全部楼层

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原帖由 大洋困兽 于 2008-1-9 09:56 发表
我指的不是第二套房子。而是第一套自住房。不是都说要把贷款贷足了吗

其实第一套也有leverage，因为自己房子涨了以后可以申请重新评估贷款。。。涨得那部分可以拿出来投资用。。。
所谓贷足就是将来涨额会更大。。。

既不回头，何必不忘。既然无缘，何须誓言。今日种种，似水无痕。明夕何夕，君已陌路。
_________________________________________________________________________________
If (! turnback) {
forget = false;} else if (! possible) {
promise = null;}For (events in life) { // Where as water leaves no scar;
While (day == true and night == true) {
road = null;
person = &quot;stranger&quot;;
Return road, person;
}}

日立

布鞋族

发表于 2008-1-9 10:27 |显示全部楼层

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建个财务模型来算一下很不难, 也可以算出来贷款多少是最合适的.

假如买个房子,做成20年贷款.

1) 买房, FutureValue = 20年后的房子价值.
2) 不买房, FutureValue = FutureValue(首付,20年) + FutureValue[(贷款年还款 - 年租金),20年]

复杂点,可以加进税务因素. 问题是谁能说清楚20年后的房子价值以及20年的利率

[ 本帖最后由日立于 2008-1-9 10:49 编辑 ]

liquidator

银靴族

发表于 2008-1-9 10:27 |显示全部楼层

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建议看看穷爸爸富爸爸系列.

吃喝拉撒睡

银靴族

发表于 2008-1-9 11:08 |显示全部楼层

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买一年能增10%以上的。

夢回唐朝

银靴族

发表于 2008-1-9 11:21 |显示全部楼层

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原帖由 shaoshuai_dl 于 2008-1-8 22:54 发表
假设利率每年8%，买房是贷款。如果房产每年只升值5%，那么是不是就是实际上是亏损的，这样的投资是不是就是失败的投资？

每年只升值5%不能说亏损，把所有的利益和支出算上和存银行差不多，但可以说不是一个很成功的投资

憶昔開元全盛日天下朋友皆膠漆眼界無窮世界寬安得廣廈千萬間

买房子啊

头像被屏蔽

禁止访问

发表于 2008-1-9 12:25 |显示全部楼层

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原帖由 bulaohu 于 2008-1-8 23:26 发表

有多少投资方式能有这么大的leverage?

CFD

taoyuan

铜靴族

发表于 2008-1-9 13:43 |显示全部楼层

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原帖由 baolqun 于 2008-1-9 10:22 发表

其实第一套也有leverage，因为自己房子涨了以后可以申请重新评估贷款。。。涨得那部分可以拿出来投资用。。。
所谓贷足就是将来涨额会更大。。。

贷多少是根据年收入决定的。
假设我6万的收入，最多贷30万，于是我可以买38万的房子（假设我刚好有20%的首付）。买了房子之后，房价飙升到50万，那么说我有12万的升值，然而工资没变，我怎么能从银行拿出这笔钱呢？假设我可以拿出来，那么我6万的工资怎么还得起42万的贷款？（前提是银行不管我拿钱出来干嘛）？

黑山老妖

钻石靴族

发表于 2008-1-9 13:44 |显示全部楼层

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原帖由 买房子啊 于 2008-1-9 12:25 发表

CFD

CFD = betting = gambling.

Happy Wife = Happy Life

springoz

皮靴族

发表于 2008-1-9 14:19 |显示全部楼层

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原帖由 吃喝拉撒睡 于 2008-1-9 11:08 发表
买一年能增10%以上的。

RICH AREA的可以10%的，但房子总价款高，至少100W以上，200W以上，甚至更多。。。。。。:)
就看你有没有那么多本金去钱生钱啦

吃喝拉撒睡

银靴族

发表于 2008-1-9 15:09 |显示全部楼层

原帖由 springoz 于 2008-1-9 14:19 发表

RICH AREA的可以10%的，但房子总价款高，至少100W以上，200W以上，甚至更多。。。。。。:)
就看你有没有那么多本金去钱生钱啦

恩。可能你说的是年年至少10%。其实也有很多地方一年10%没问题的。但能不能持续就另外一说了。这也可能是好区为什么吸引人的原因吧。

吃喝拉撒睡

银靴族

发表于 2008-1-9 15:10 |显示全部楼层

原帖由 买房子啊 于 2008-1-9 12:25 发表

CFD

这个有本质差别。

我觉得做这些的人都很强，先敬佩一下。

shaoshuai_dl

皮靴族

发表于 2008-1-9 18:07 |显示全部楼层

每年都涨10%的suburb很少吧。为什么还有那么多人到其他的区买投资房呢？难道这些人只作短线？

conniegwt

草鞋族

发表于 2008-1-10 00:21 |显示全部楼层

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但是投资房就算售出后的利润要如何避税呢？

hahaha

皮靴族

发表于 2008-1-10 01:44 |显示全部楼层

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原帖由 conniegwt 于 2008-1-10 00:21 发表
但是投资房就算售出后的利润要如何避税呢？

CAPITAL GAIN TAX有两种计算方式的,

一种是按一半,一种是按差价(有条件限制), 选择对自己有利的算法.

Devil_Star

白金靴族

发表于 2008-1-10 07:36 |显示全部楼层

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原帖由 hahaha 于 2008-1-10 01:44 发表

CAPITAL GAIN TAX有两种计算方式的,

一种是按一半,一种是按差价(有条件限制), 选择对自己有利的算法.

并非可选，是否满足50%CONCESSION得看是否持有资产一年以上

海賊王に俺はなる！
背中の傷は、剣士の恥だ！
生きたいッ!
パンツ見せてもらってもよろしいでしょうか!
It is not the strongest of the species that survives, nor the most intelligent, but rather the one most adaptable to change.
[img]

[/img]

baolqun

银靴族

发表于 2008-1-10 09:13 |显示全部楼层

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原帖由 taoyuan 于 2008-1-9 13:43 发表

贷多少是根据年收入决定的。
假设我6万的收入，最多贷30万，于是我可以买38万的房子（假设我刚好有20%的首付）。买了房子之后，房价飙升到50万，那么说我有12万的升值，然而工资没变，我怎么能从银行拿出这笔钱 ...

如果你家房子从38w飙升到50w，那么这段时期你工资也会相应增长。。。虽然没飙升那么快。。。再说你可以用low doc，或者让中介帮忙办。。。反正只要房子价值在，不怕银行不拿钱。。。

APRILGIRL

木屐族

发表于 2008-1-10 09:18 |显示全部楼层

回复 13# 的帖子

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that is tricky , especially for youngers

吃喝拉撒睡

银靴族

发表于 2008-1-10 10:10 |显示全部楼层

不知道大家怎么想，但别对年年10%增值的区产生误区，觉得这些区域的房价都得是100W+。其实我看来不是，现在可以很轻松得找到五六十万的年年10%的区域。很多Terrance house增殖就很好，离城不到10KMZ，03年到现在也double了。猫本来说，比如说Brunswick，Kensington，Clifton Hill，Abbotsford等等。现在看起来还是丑小鸭，过两年就不一定了。Box Hill之前也是名声狼藉的，现在不也挺好的。