自住房refinance后转投资房需要注意什么？

sandyben

我打算把住了三年多的房子出租，三年前64万，现在估计75万。其中有个问题是我需要把这个房子refinance然后把差价拿出来付第二套房的首付。第二套房买下来后我就搬过去。请问这个过程我需要注意些什么呢？实在不懂，求指教。分分相送！
另外，现住的房子refinance后的那部分钱，例如75万*80%-48万（现在未还款项）=12万。 如果把这自住房转为投资房后这12万的利息能否用作退税？如果不行，或者能否refinance后再住上一年后再出租？请各位指点指点，谢谢。

Xueling77

Co-ask. Read many post but still very confused

Xueling77

Many thanks for any reply!

sandyben

静求赐教！

tigerwinnie

同问，等待高人

瑞米

非常明确，你这12万的利息不能作为你投资房的抵扣，即使你REFINANCE再住一年也不行，ATO主要看贷款用途和流向。

juliez

12万的利息不能退税。你能退的就是你自住房剩下的贷款额度

小小强

按照我的理解， 自住房你套出来的再去买另外一套自住房这部分产生的利息不能抵税。。。 税局好像说是投资的损失才可以用来抵税， 这么说来你这多出来的钱不是拿去做投资的， 产生的利息不应该在抵税的范畴。还有要看你之前第一套自住房贷款的操作方法， 如果你还本金了， 那么你把本金拿出来去买第二套自住也是不能抵税的。。。 当然你非要那么做税局也估计不会说啥， 只是给查到的时候要touch wood...

这么说不知道对不对？ 等楼下高人指点， 对的话麻烦加点浮云

MU

瑞米 发表于 2014-1-28 22:45
非常明确，你这12万的利息不能作为你投资房的抵扣，即使你REFINANCE再住一年也不行，ATO主要看贷款用途和流 ...

如果自主转投资了，是不是需要房子再评估一下？到时候算CGT的时候可以准确定位？

小小强

其实就是为什么第一套房要尽量多贷， 然后用offset+interest only吧。。。 在第二套的时候灵活性很大.... 不像有的人还了本金就给套住了， 想拿出来买套大的还不能抵税了... 对不？

sandyben

juliez 发表于 2014-1-28 22:46
12万的利息不能退税。你能退的就是你自住房剩下的贷款额度

如果是这样是正资金流啊，因为估计租金至少650，现在所剩贷款48万*利率4.89%除以52=450，加上管理费、council和水费，还是正啊，但我准备搬进去的新屋却是高额贷款啊。怎么办？不搬？但新房子租金上不去。请教专业人事，哪个方案会好一些？把新房子租出去，refinance第一套房付首期再向银行借80%，其实总共就是房价+印花税合58万，但租金回报估计才470每周，加上管理费，concil，水费等，每周要补进去150，没有算进折旧和退税，因为不知道怎么算。新房子是老公的名字，他年薪6万。搬还是不搬呢？

Jovani

查到就呕翻出来， 还会有什么PENALTY吗？

juliez

sandyben 发表于 2014-1-28 22:56
如果是这样是正资金流啊，因为估计租金至少650，现在所剩贷款48万*利率4.89%除以52=450，加上管理费、cou ...

那就报税要收入增加了。还有你的自助转投资也要看看要不要交land tax了。所以有时候想卖掉可能也是对的，因为增值不用交任何税。

小小强

sandyben 发表于 2014-1-28 21:56
如果是这样是正资金流啊，因为估计租金至少650，现在所剩贷款48万*利率4.89%除以52=450，加上管理费、cou ...

没办法 有人因为这样只能卖房再买房

Jovani

小小强 发表于 2014-1-28 22:49
其实就是为什么第一套房要尽量多贷， 然后用offset+interest only吧。。。 在第二套的时候灵活性很大....  ...

以我的理解，十分正确， 尽量多贷， 设立Offset account,不要还本金， Interest ONLY, 其实税局都是心知肚明的，就是给条路你走， 你也配合， 不然过不去的。当然不要超80%，不然还要付Mortgage Insurance。
比如说买第一个自住房600000， 要尽量争取贷60X80% = 48 万，如有多的钱就放Offsetaccount， 这样以后转投资就起码可以以48万来抵税。

小小强

Jovani 发表于 2014-1-28 22:03
以我的理解，十分正确， 尽量多贷， 设立Offset account,不要还本金， Interest ONLY, 其实税局都是心知 ...

cant agree more...

Jovani

小小强 发表于 2014-1-28 23:00
没办法 有人因为这样只能卖房再买房

政府正是逼你这样做，因为那样你一卖， 买家一买， 你再买， 这都会产生税收的，Stamp duty， 各种服务费的GST，等等。

小小强

Jovani 发表于 2014-1-28 22:05
政府正是逼你这样做，因为那样你一卖， 买家一买， 你再买， 这都会产生税收的，Stamp duty， 各种服务费 ...

哈哈 这么一点我就突然明白啦～～
以前我只看到这种政策条文 还没有看到政府的用意 这下全明啦

瑞米

小小强 发表于 2014-1-28 21:47
按照我的理解， 自住房你套出来的再去买另外一套自住房这部分产生的利息不能抵税。。。 税局好像说是投资的 ...

晕，你都穿金鞋了还要浮云，让我们穿木鞋的情何以堪！

sandyben

哎，怎么办？不搬？但新房子租金上不去。请教专业人事，哪个方案会好一些？把新房子租出去，refinance第一套房付首期再向银行借80%，其实总共就是房价+印花税合58万，但租金回报估计才470每周，加上管理费，concil，水费等，每周要补进去150，没有算进折旧和退税，因为不知道怎么算。新房子是全新的，上老公的名字，他年薪6万。搬还是不搬呢？如果每周亏150的话，请问退税和折旧能退多少，如果很多的话就不搬了。

瑞米

Jovani 发表于 2014-1-28 21:56
查到就呕翻出来， 还会有什么PENALTY吗？

查到以后你以后后患无穷尽。

小小强

瑞米 发表于 2014-1-28 22:09
晕，你都穿金鞋了还要浮云，让我们穿木鞋的情何以堪！

亲， 浮云就是浮云啊～穷过才知富可贵

Jovani

小小强 发表于 2014-1-28 23:08
哈哈 这么一点我就突然明白啦～～
以前我只看到这种政策条文 还没有看到政府的用意 这下全明啦 ...

美其名曰， 搞活经济， 你们都不买卖， 政府这个最大的黑社会大佬点捞呢？

瑞米

sandyben 发表于 2014-1-28 22:09
哎，怎么办？不搬？但新房子租金上不去。请教专业人事，哪个方案会好一些？把新房子租出去，refinance第一 ...

你先不要急，目前没人住，你先搬进去，以后能出租了，你再搬回来。只能这样了。

sandyben

瑞米 发表于 2014-1-28 23:12
你先不要急，目前没人住，你先搬进去，以后能出租了，你再搬回来。只能这样了。 ...

谢您的回答，确实好人一个。那请问这样搬来搬去，但最后税局如何定性我这两套房子啊？

瑞米

小小强 发表于 2014-1-28 22:10
亲， 浮云就是浮云啊～穷过才知富可贵

金鞋以后还能什么鞋？你能给俺加点浮云么，让俺早日穿上皮鞋么，木鞋有点磨脚呢。

瑞米

sandyben 发表于 2014-1-28 22:14
谢您的回答，确实好人一个。那请问这样搬来搬去，但最后税局如何定性我这两套房子啊？ ...

你住哪里那套就是自住房，以你意志为转移。

sandyben

搬进去主要是两个用意，一是租金不理想，而是自己也想住住全新的房子。但这样搬来搬去，不就两套房都变成投资房，以后卖出去时capital gain怎么算啊？

瑞米

manunited 发表于 2014-1-28 21:47
如果自主转投资了，是不是需要房子再评估一下？到时候算CGT的时候可以准确定位？ ...

>

你怎么这么聪明哩。

Jovani

瑞米 发表于 2014-1-28 23:10
查到以后你以后后患无穷尽。

怎么个后患无穷，税法也TDM太复杂了， 你要让小民来个不知者不罪，下不为例吧