次贷危机： 突出“居者有其屋”的优越性

welch

● 吴俊刚
　　美国爆发了所谓的次贷危机，很多外行人都摸不着头脑，难以理解那时怎么一回事，只知道，这场危机祸延全球，大家都吃了美国佬的亏，连我们新加坡一路来信誉卓著的银行，也都难以幸免。

　　当然，火从自家门前烧起，华尔街的各大宅院，免不了首当其冲，焦头烂额。全国金融公司、新世纪金融公司、贝斯登公司、花旗银行、摩根士丹利、美林证券等，个个灰头土脸，狼狈不堪。

　　究其实，这场危机时美国人自己玩火玩出了大乱子。正是聪明反被聪明误。他们以为这么玩可以十拿九稳，既有创意，又可分散风险，赚全世界的钱，让全世界的老行家也都垂涎动心，结果，看，连瑞士银行这样的老手也栽了个大跟斗。说它们都被美国人玩了也未尝不可。

都被美国人玩了

　　所谓次贷，就是次优或次级房屋贷款。在美国，信用评级机构对消费者信用等级的打分从约300到约900，低过620的就算是次级，也就是信用不是很好的借贷者。换句话说，这类贷款者较可能赖、拖、欠账，或最终还不起分期付款。传统信贷机构如银行自然对这类贷款者敬而远之。

　　可是，美国政府为了鼓励人们拥有住屋，于是实行了放松对次贷管制的政策，让许多原本就缺乏支付能力的人有了借贷买屋，并享受房市兴旺，房价节节上升的好处，当然，这类贷款的利息因为风险较大，也比一般贷款利息来得高。更妙的是，许多借款人又用他们的房产进行再融资，套取现款来花。有人说，这一政策改变的始作俑者就是前联邦储备局主席格林斯潘。

　　随着政策放松，次级贷款机构也跟着冒起， 保险公司、股票经纪甚至一些大型超市都干起次贷的生意来。这些放贷机构把房屋抵押的债权出售给投资银行，用所得收益进行再贷款，而投资银行则将这些债权重新包装成为债券，在全世界资本市场上发行。由于回报率较高，在贪念的驱使下，世界各地的银行竞相入场，结果在危机爆发时也全被套牢。

值得思考的问题

    有分析指出，次贷出炉，刺激房市兴旺，但2004年下半年起，美联储为了预防通胀而紧缩银根，并连续提高联邦基金利率，房贷利率相应上升，于是住屋需求下降，房价也开始呈现疲软。许多背负次级房贷的屋主，一方面应付不了房贷利率的上升，一方面又因房市疲弱无法转售屋子，只好拖欠违约，最后面对屋子被封的命运。房市一垮，次贷危机也跟着爆发。

　　值得我们思考的是，次级房贷出现的初始动机，金融上的牟利动机应该是最根本的。在低利息时代，为了提高回报率，有华尔街的头脑灵活的银行智囊想出了这个点子，构思出以房地产为后盾的证券，既可收取高利率，又可分散风险。除此之外，表面上它还有个堂皇的理由，那就是帮助许多原本无法从银行贷款买房的老百姓拥有自己的房子。

　　问题是，大家似乎都忽略了借款者的偿还能力这个关键。次贷的借款者偿还能力本来就比较差或不十分确定，在房地产一片欣欣向荣的时候，他们可以靠房产的升值来支撑自己的偿还能力，甚至套现，一旦房市陷入低迷状态，很多人就会还不起分期付款，变成负资产者最后是房子给贷款机构“封”了，无家可归。这本来就是向银行或贷款机构借钱买房子的现实。因此，可以说，要通过这样的金融“创意”来达到居者有其屋的目标是不可能的事。市场也许有很多的能耐，却绝对不是万能的。

　　从这个角度来看，次贷危机突出了新加坡的“居者有其屋”计划的优越性。行动党政府一开始显然就注意到偿还能力这个关键问题，因此制定了公积金计划来协助人们拥有自己的房产，而且，让购买政府组屋者向建屋局贷款，而不是向银行或金融公司等贷款机构贷款。

银行借钱是为了赚钱

　　我们别忘了，银行或金融公司借钱是为了赚钱，当你还不起分期付款时，它们会毫不客气地把你作为贷款抵押的房子收回拍卖，你去找国会议员写信也没用。建屋局就不同了，它纯然是为了帮助新加坡人拥有住屋而设的，因此也千方百计帮人解决各种买房子时可能面对的问题，包括贷款、摊还分期等问题，贷款的利率是很低的，而且是相对固定的，不像银行或金融公司，不时随市场情况调整，甚至一年之内可以连续调高几次。一些人在利率很低的时候，要求政府让他们可以转而向银行或金融公司贷款购买组屋，据我所知，他们当中有不少人后来都感到后悔莫及。

　　此外，建屋局贷款的摊还期也是很有吸引力的，最长的可以到30年，等于说每个月的分期付款可以减少到最低限度，确保绝大多数人都有偿还能力。真正碰上裁员、失业、意外等问题的，找议员帮忙通常也可以解决，至少屋子不会被收回，水电供应不会被切断。

　　总的来说，居者有其屋是社会工程，是靠市场解决不了的问题。

[ 本帖最后由 休 于 2007-12-25 14:40 编辑 ]

gaojianli

和一个新加波的朋友聊过，感觉是不错

enjoyit

因为造得漂亮，质量也好，很好的消除了刚开始推行组屋的困难，消除了第一批居住组屋的人的心理自卑感。目前国内也开始学习新加坡的组屋计划，首推廉租房。所以最近房产压力很大。

oliverzeno

“总的来说，居者有其屋是社会工程，是靠市场解决不了的问题。”

这结论简直了。。

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这作者脑袋给门卡过吧？

[ 本帖最后由 oliverzeno 于 2007-12-25 00:05 编辑 ]

thunder

那么搞主要原因是地方太小吧

兔八哥

同意楼上。澳新两国国情不同，不可一概而论。而且，有地住宅，国内喜欢叫的“别墅”或者“洋房”本来就是澳洲吸引移民的卖点之一，想象一下，如果这里也推出“安居工程"(当然事实上短期内也是根本不可能的事），象新加坡一样，70%以上居民住政府组屋，这里的吸引力还会这么大吗？个人以为，至少商业移民对这里会兴趣大减。

袋鼠

组屋有其好处也有坏处，最大好处是便宜，基本上公积金就够付贷款了，不用自己再掏钱。供房压力很小。
而且即使一时还贷有问题，建屋局也不会逼得太紧，不像银行那么毒。

不过组屋是在太单调了，走到哪儿都是组屋，全一个模样，太boring了。
而且就建筑设计来说还不如国内新建的住宅楼。
房子质量还不错，但是外观设计都差不多，太boring啊。

cattor

原帖由 oliverzeno 于 2007-12-25 00:04 发表
“总的来说，居者有其屋是社会工程，是靠市场解决不了的问题。”

这结论简直了。。

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这作者脑袋给门卡过吧？

我觉得“居者有其屋是社会工程，是靠市场解决不了的问题”这结论很好。ls你是金融背景，对经济现象认识不错，不过别动不动就贬低别人的观点。仿佛你就是索罗斯本人似的。