2013、14年房地产投资之我所见 - 悉尼

tld128

2013年的房地产是个很“红火”的市场。之所以加“”是因为并不是所有地区都红火，但是“中国大妈”一词在这一年突然火了起来，原因在于在各个拍卖场所都能见到中国投资客的身影，拍卖价格屡创新高，也让人感觉到“大妈”们的威力。

但是这个其实主要集中在house的拍卖，如果仔细看一下拍卖数，除了最后1个月拍卖数有所提升以外，2013年的上半年和年中时候参加房屋拍卖的数量并不多，每周都只有200多套，这个跟2012年，2011年比较，其实数量上是差很远的。那时候整体房价其实更多的是持平。我这里说的整体房价是特指apartment类的，对我而言，apartment的买家占市场多数，这是自住和投资客都比较容易入手的市场。

这一段时间（2013年1月~6、7月）apartments的价格波动，据我自己的观察，并不大，CBD附近的两房价格波动并不大，特别是跟当时“火红”的house价格相比。直到年底，在澳币不断贬值的情况下，apartments的价格才开始上扬。以CBD附近的ultimo为例（取ultimo做例子是因为前不久一篇报道说ultimo的apartments投资算是悉尼里比较好的），二手两房的价格从开价70w+到75w+，这个变化也是在2013年年底才开始的。

在2007~2012年这5年里面，投资apartments、units的投资回报总体来说比house的要好一些，特别是CBD附近的，租金、房价一直在涨，对于资产并不雄厚的投资客来说，这段时间投资在公寓的回报率非常可观，基本1、2年内都可以到达正现金流，同时有比较可观的CG。这个情况在2013年有很大转变，由于大量的新建apartments涌入市场，apartments开始有些供等于求，zetland，redfen，ultimo的大规模建设，chatswood几大高层apartments的加入，parramatta也有几栋高层apartments。短时期内的大量公寓建设狠狠地冲击了市场价格。虽然房价没有下跌，但是在2013年的头7、8个月里公寓的房价基本没有动过，连带冲击了公寓楼的租金，有的地区租金不仅没有涨，甚至还必须降价才能租出去。随着新年的到来，租金市场在2014年2、3月学生潮来到之前也很难有提升。

新建的公寓楼，趋势是面积越来越小，质量也是越来越差，自住是越来越不舒服，所以很多换楼客都希望去买house，这个也造成了house的价格越来越坚挺。可以预测的是house的价格在2014年还会持续走高。

至于澳币的走低，海外资金涌入投资到房地产市场，从而造成房价暴涨，这个观点，我个人是持保留态度的。我不觉得大型海外投资基金会在澳币走低的情况下，而且是持续走低的情况下大量涌入澳洲的房地产市场。个人换汇来加入澳洲房市更多的是为自住，要么为自己，要么为亲人。试想一下，人民币不断升值，澳币不断贬值，貌似是进入澳洲市场更容易，但是就算澳洲市场升值了，因为澳币的贬值，实际资产还是在贬值的。1：6.4的时候1m的澳洲房产，相当于6.5m的人民币，现在是1：5.4，同样的人民币相当于接近1.2m的房产。这是需要房产有超过20%的升值才能保证投资不会亏损。大型海外投资基金不会看不到这一点。而且大笔的投资到房地产市场，要在汇率千变万化的市场里获利，基本是不可能的，投资房地产是需要时间的。

既然海外资金影响有限，那么房产其实还是受本地需求影响比较大。这个供需关系在近年大幅新增的公寓楼有了比较大的变化，加上大量的楼花把未来几年的升值都计算进去了，所以我个人并不看好2014年的公寓楼价格，而公寓的租金市场相应的也不会再有类似07~12年之间的涨幅，这个调整将会是一个比较长期的、缓慢的过程。

同时由于大量的土地拿去建公寓楼，house的土地也会慢慢紧张起来，这个时候是house的价格应该会不断上升，但是租金市场由于受到公寓楼的影响，house的出租前景，我个人也并不看好。

总体而言，我个人觉得 2014年，作为房地产投资客而言将是一个比较tough的一年，而对于希望购买自住房的TX来说，将是比较好的时期。以上观点，欢迎参与理性讨论，谢谢

天涯浪客

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天涯浪客

楼主的观点是不是House会一直涨，因为APT越盖越多，越来越小，所以大家都要买耗子，住的舒服。

其实如果不考虑钱的问题，是这样的。。。

tld128

天涯浪客 发表于 2014-1-7 11:05
楼主的观点是不是House会一直涨，因为APT越盖越多，越来越小，所以大家都要买耗子，住的舒服。

其实如果不 ...

我觉得house会越来越小众，所以价格会一直涨，当然一直涨的幅度有多少，我不知道

apartment的投资市场，我觉得短期之内不太适合投资，至少不适合希望有正现金流的投资客投资

kaola2008

tld128 发表于 2014-1-7 12:11
我觉得house会越来越小众，所以价格会一直涨，当然一直涨的幅度有多少，我不知道

apartment的投资市场， ...

但新的apartment有折旧，退完税就正现金流了。

tld128

kaola2008 发表于 2014-1-7 11:14
但新的apartment有折旧，退完税就正现金流了。

退税一般来说要等到财年才可以，而且投资房退税被audit得很厉害

我自己试过连续两年被audit，每次都拖了我9个月到第二年3月才拿到退税的钱，去年正现金流不用退税马上拿到其他的退税

MU

看看2月RBA怎麼說？

tld128

manunited 发表于 2014-1-7 11:21
看看2月RBA怎麼說？

你的意思是加息？

我估计要到年中或年底才有可能，零售业才刚刚开始复苏一点点

Roseville好

NG不应该影响投资决定。NG不是政府给你钱，是政府通过NG让你稍微少亏点，没有CG，你NG就是亏的外婆家也不认识。

MU

tld128 发表于 2014-1-7 12:25
你的意思是加息？

我估计要到年中或年底才有可能，零售业才刚刚开始复苏一点点 ...

不可能加息,但房子可能會更貴。也許會降息，看失業情況.

tld128

manunited 发表于 2014-1-7 11:28
不可能加息,但房子可能會更貴。也許會降息，看失業情況.

悉尼的房价不太可能降下去的了，应该会更贵的

littlegoat

现在汇率5.4吧。。。

干部

先找几个大妈聊聊，了解她们的投资目的，才能更准确地把握大势。。。

liuweiqw

投资房地产是需要时间的

说的太经典了

5-10年

天涯浪客

tld128 发表于 2014-1-7 11:11
我觉得house会越来越小众，所以价格会一直涨，当然一直涨的幅度有多少，我不知道

apartment的投资市场， ...

我一直关注的是unit，适合买不起耗子的穷人，能达到正现金流，物业费比APT低，适合长期拥有。别的区不知道，2008年到2012年，Bankstown的两房unit均价每年上涨2万，对于20多万的入手价格来说，涨幅不算太差；2013年涨幅迅猛，涨了有5万。我2012年有一个看房贴，里面提到了比较好的两房unit价格冲破35万；今年也就是2013年二手两房已经突破42万了，均价我认为上涨了5万，贴证如山！呵呵。

marsmty

tld128 发表于 2014-1-7 12:16
退税一般来说要等到财年才可以，而且投资房退税被audit得很厉害

我自己试过连续两年被audit，每次都拖了 ...

天啊，要拖这么久才能拿到。

tld128

天涯浪客 发表于 2014-1-7 13:54
我一直关注的是unit，适合买不起耗子的穷人，能达到正现金流，物业费比APT低，适合长期拥有。别的区不知 ...

关于unit，因为通常都比较旧，没有很高的strata，但是折旧也很少。CG表现稍微差于apt，总体来说，我自己感觉，投资unit的好处在于启动资金少一些，但是升幅也相应少一些。

好的unit现在也不多了

天涯浪客

tld128 发表于 2014-1-7 14:10
关于unit，因为通常都比较旧，没有很高的strata，但是折旧也很少。CG表现稍微差于apt，总体来说，我自己 ...

呵呵，我觉得10年左右的unit多的是，相当容易找啊，为什么要找破旧的呢？另外我倒是觉得APT升值差。原理很简单，一块地上盖房子，unit的户数远少于APT，如果同是1000平米的一块地，是12套unit的房子升值快呢？还是24套的APT的房子升值快呢。。。

我最近看中了一套unit，各方面都比较理想，个人感觉能正现金流，第一次开放我有事没去，结果给卖掉了。就是2013年12月的事情。。。

我觉得吧，房产投资就一句话“物以稀为贵”，至于什么户型其实不重要。耗子如果在市中心当然贵，如果在偏僻点的地方，自然便宜。

vivian20135

Roseville好 发表于 2014-1-7 12:26
NG不应该影响投资决定。NG不是政府给你钱，是政府通过NG让你稍微少亏点，没有CG，你NG就是亏的外婆家也不认 ...

不是太明白您的意思。您是不是说投资不应考虑NG，应该考虑实现正现金流的问题。但是正现金流不是一开始就能实现的呀。谢谢。

wowmygame

我觉得房子这东西,今年涨这样的,明年涨那样的,后年又一个来回.涨来涨去都差不多的.03年普涨,09年涨UNIT,今年涨HOUSE,不存在谁比谁长期多涨多少个百分比.因为互相可替代.HOUSE不rezone是不会比同区UNIT涨得比例高多少的.考虑到少收的租金,基本差不离.
只有"地段"是不能替代的,谁离City近谁CG好.APT前景很好,因为有追求的90后们是不会玩大地破房的.越来越远的新房更没意思.就是premier地段的APT前景光明.
以前我说,靠近CIT的华人区,周末可以走出门吃豆浆,油条,下班带把青菜,上班20几分钟火车.所以华人区都近CITY,都贵.
现在看这些PREMIER地段的APT,晚上吃了朱妈妈,到DARLING HARBOR散步,去赌场怡情,晚上到楼下泳池游泳,周末去酒吧泡妞,早上走路上班.这才是lifestyle.这就要值2M.而现在,这些APT才1点几M.所以世界人民来抢.
去TMD大地破房吧,那玩意,那地角,那蟑螂,已经太贵!
抢吧!!APT,因为她才真的值得拥有.

auprince

有钱投资房产
当房姐房叔不当房奴!

lubber

location is e king

tld128

wowmygame 发表于 2014-1-7 14:36
我觉得房子这东西,今年涨这样的,明年涨那样的,后年又一个来回.涨来涨去都差不多的.03年普涨,09年涨UNIT,今 ...

你说的，我是部分同意

CBD附近的apartments在07年到12年，涨幅接近80%，07年我入手一套一房无车位，30万，10年年底卖掉45万，到12年大约50w+。但是12~13年涨幅并不多到目前也卖不到55w。

租金在07年大约是350一周，到10年年底卖的时候是450一周，现在是520一周，租金13年全年没变化。

13年年头，我一直在留意着ultimo附近apartment的价格，头9个月基本没有任何变化，租金基本完全没涨。主因是新建的apartment太多了，前几年off plan的13年新落成的也不少，zetland新的apartment也对city附近的房价有一定程度的冲击

lobsters

tld128 发表于 2014-1-7 16:00
你说的，我是部分同意

CBD附近的apartments在07年到12年，涨幅接近80%，07年我入手一套一房无车位，30万 ...

现在买ultimo还是算了吧，central park一下就有几百套建好，对周围租房冲击比较大。这盘本身管理费也巨贵，买了投资也不合算

wowmygame

tld128 发表于 2014-1-7 16:00
你说的，我是部分同意

CBD附近的apartments在07年到12年，涨幅接近80%，07年我入手一套一房无车位，30万 ...

你觉得悉尼City 的新APT还能有多大供应？这些供应在什么价位？
以后大市什么时候上下谁都说不清。但真理是City的房才是值得拥有的好东西。
大地破房，我看悉尼有的是，互相能比比的也就是离圆心的距离。
今天，我们这代人命中，当进入这些圆心的机会来临。怎么那么多人磨矶楼花不好？我真捉鸡。

michael128

随着apt越来越多, house越来越少. 同一地区的median house price和median unit price的差距会越来越大. 预计5年后离city 25km以内的地区, 同一地区median house price将会是median unit price的2.5倍左右.

wowmygame

michael128 发表于 2014-1-7 16:15
随着apt越来越多, house越来越少. 同一地区的median house price和median unit price的差距会越来越大. 预 ...

现在是什么比例？
还25KM，拉倒吧，你的house在24.5KM处吗？
现实是别人就在离City2.5KM出百万买APT,不去你那啥越来越少的25KM处。
我就烦这种。明明住不起拥有光明投资前景的APT,非以为自己大地破房才拥有惟一的明天。
呵呵， 我就这么一说，别对号入座。

michael128

另外随着house price的攀升, 几年后house的average rental return会跌破2%, unit的rental return会维持在4%-5%之间.

michael128

wowmygame 发表于 2014-1-7 16:18
现在是什么比例？

不到两倍