新华社发问土地使用权：70年后我们的房子怎么办?

xiwu

新华社北京10月4日专电题：房子70年后怎么办？

商品房70年土地使用权到期之后，我们的房子该怎么办？是自动续约再延长几十年的使用权，还是根据当时的地价补缴土地出让金，或是还有其他新办法？在“以房养老”政策开始在一些地区试点时，“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实起来。

有关70年的担心

刚刚在北京买下一套商品房的陈卓原本并没有去想70年之后的事情，直到她无意中看到《北京市国有建设用地供应办法（试行）》，在这部2005年颁布的地方法规中明确规定，“土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。”

“届满”“未获批准”“无偿收回”这些字眼让陈卓开始担心自己房子未来的命运。一想到有一天自己倾全家之财买下的房子可能会不属于自己，陈卓心有惴惴。“70年后，我的房子还是我的吗？或者说，要怎样它才能继续属于我呢？”

这是每一个商品房拥有者都要面对的问题。

在我国，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年。70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。然而，“皮之不存，毛将焉附”，土地使用权的到期事实上也就意味着房屋整体所有权的到期，这也正是人们会担心“70年后”的根源所在。

根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

根据《城市房地产管理法》第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

显而易见，从法律层面讲，购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格，但具体的法律条文却并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。这个政策真空无疑给人们留下了想象的空间，“70年后的续期，还要付出多大的代价？”

土地使用权到期后的几重猜想

2011年上海的一场土地拍卖会上，预申请须知中一条“出让人收回并补偿相应残余价值”的规定，曾在社会上掀起了继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

再次申请土地使用需要补缴土地出让金，不过补缴多少，以什么为标准，拥有房屋产权的业主是否愿意缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿意缴纳，土地上的房屋该怎么处理？这一系列的问题暂时还没有任何政策能够回答。

有些人悲观地认为，70年土地使用权到期后可能会出现“房随地走、国家补偿”的情况。毕竟房屋的价值随着时间的推移会减少，而土地的价值则刚好相反。不过，这种做法带来的社会成本和经济成本都过于巨大，在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，这不太可能成为一种普遍的方式。

杨红旭认为，根据《物权法》“自动续期”的法律精神，保障房屋产权所有者对物业的合法权利应当是立法的基本出发点，直接收回土地，或是根据当时的市场价格补缴巨额土地差价的可能性微乎其微。“国家会适时地进行政策调整，在商品住宅土地使用权集中到期前肯定会出台相对完善和公平的法律、法规。”

一场未完成的土地制度改革

1990年5月19日中华人民共和国国务院第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布并施行，该条例第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年。国家规定，城镇建设用地土地实行国有、个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。

尽管现在“70年土地使用权”的问题饱受争议，但回顾我国改革开放的历史不难发现，从禁止土地租赁、买卖，到允许土地使用权的出让、买卖，这无疑是市场经济发展过程中的一个里程碑式的进步。“住宅用地70年土地使用权”也正是土地制度改革重要的成果之一。

事实上，对土地使用权转让进行时间限制也并非独创，在其制度设计之初就受到了当时香港土地使用和交易制度的影响。而在马来西亚、新加坡等国家，这种转让土地使用权而不转让土地所有权的方式也普遍存在，区别不过是具体年限的不同而已。根据这些国家和地区的经验，在相关法规和政策健全的基础上，本着对公民私有财产的尊重，土地使用权的续期并不会造成严重的社会问题、侵害业主的合法权益。

不过，从我国相关法律制定之初到现在，二十多年过去了，由于当时的法律、法规并没有过多涉及70年之后的问题，而随着很多商品住宅“年龄”的增高，原本要留给未来解决的问题开始变得十分迫切，这场始于二十多年前的土地制度改革也急需新的注脚和更加完善的体系。“70年后土地使用权怎么办”，不仅是购房者关心的个人问题，同样也是中国土地制度改革继续发展完善所必须回答的问题。

CNY

我早就问了这个问题，那时是50年。
这个问题困扰我，让我失去了这些年房价暴涨的良机。。

glk47

才知道到期后是 无偿收归国有

pz2011

是不是要转为私有制啊，共产主义公有制还维持的下去嘛？

臭脚

是啊，很多房子就快要到期了，80年代买的商品房50年期限，转眼就到期了

xiwu

pz2011 发表于 2013-10-5 09:34
是不是要转为私有制啊，共产主义公有制还维持的下去嘛？

谁反党我跟谁急!   如果党没了, 房子连个70年后怎么办的说法也没了!

ericcheung17

别傻了 那时就共产主义了。。。

Y叔

不操心70年以后的事

hjx1000

xiwu 发表于 2013-10-5 10:37
谁反党我跟谁急!   如果党没了, 房子连个70年后怎么办的说法也没了!

...

严重同意。

xiwu

ys98 发表于 2013-10-5 11:50
不操心70年以后的事

党操心啊!  遗产税, 以房养老, 70年土地使用期满后土地收归国有....

flyfish668

大家不用担心，党已为大家将来计划好。

打工一族要么把房子给政府，要么把房子给子女然后政府再抽税。就这样了。一辈子为党

88888

这个简单，到第六十九年，把房子卖了。

再去买个新房子，又是70年。。。耶。。。。

格美

大家卖个楼上的。

深海2010

新华社谁的喉舌？70年产权谁的政策？新华社可以再装B不要脸的？

ywolf

建国到现在还没七十年呢，中间发生多少事，谁还去操七十年后的事？

xiwu

88888 发表于 2013-10-5 18:10
这个简单，到第六十九年，把房子卖了。

再去买个新房子，又是70年。。。耶。。。。 ...

老兄的是笑话还是当真?

ccrrff

ywolf 发表于 2013-10-5 18:26
建国到现在还没七十年呢，中间发生多少事，谁还去操七十年后的事？

想想前苏联   70年的房子飞不了

XUGANG1996

没收呗。

不是第一次了。

1949党妈妈入城第一件事就是没收私房再分配。

88888

xiwu 发表于 2013-10-5 18:35
老兄的是笑话还是当真?

买房子是这样算的啊！

比如，我现在买了一间1993年建造的房子，我的房产证上也是写的，70年产权。

而不会写还有50年。对吧？

那要是买了1942年的房子，不可能只让住一年，说70年到了收回吧。

事实上1941年前的私人房子，没有谁被收回去过吧！

pomer

大家放心，开发商早就帮大家想好了，房子撑不了70年，不用操心了。

伊达政宗

澳洲行

党就会干这个

juliez

这里堪培拉也是若干年的使用权，这里到期是怎样操作的？

xiwu

juliez 发表于 2013-10-5 18:58
这里堪培拉也是若干年的使用权，这里到期是怎样操作的？

堪培拉房子的土地99年租赁到期, 只要土地不被用于公共目的或政府要求，政府将给予一个新的土地租赁99年，房子持有人毋须支付费用（除行政事业性收费）。“

xiwu

88888 发表于 2013-10-5 18:44
买房子是这样算的啊！

比如，我现在买了一间1993年建造的房子，我的房产证上也是写的，70年产权。

在中国, 如果现在买了一间1993年建造的房子，房产证上的"土地情况"一栏的"终止日期"写明: 2063年.
至于还有多少年。党相信人人都会计算的. 不用写明.

现在2013年买一间1942年建造的房子，如果房子是1942年以来还没有中华人民共和国房产证的, 房产证上的"土地情况"一栏的"终止日期"写明: 2083年. 如果房子已有中华人民共和国房产证的, 新房产证上的"土地情况"一栏的"终止日期"和旧房产证上的"土地情况"一栏的"终止日期"保持一样.  至于还有多少年。党还是相信人人都会计算的. 不用写明.

至于1941年前的私人房子，有没有谁被收回去过的请见18楼.  具体不多说了。

88888

瞎讲有啥讲头。。。

中国的房产证上从来不写 土地使用期限的。

看看我的产证：

xiwu

还有一页关于你的产权情况, 房子和土地情况的吧?

xiwu

88888 发表于 2013-10-6 00:29
瞎讲有啥讲头。。。

中国的房产证上从来不写 土地使用期限的。

还有一页关于你的产权情况, 房子和土地情况的吧?

白雲山民

推算一下，我沒那麼長命，讓人家去擔心好了

xiwu

白雲山民 发表于 2013-10-6 00:46
推算一下，我沒那麼長命，讓人家去擔心好了

算算, 真是的!  睡觉去, 讓人家擔心好了.