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[财务贷款] refinance后贷款固定和浮动比例问题 [复制链接]

发表于 2013-8-27 22:06 |显示全部楼层
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深知足迹牛人很多,小弟有个技术上的问题想请教大家。

背景:本人有一处Apartment作为投资房(自己外面租房),目前用offset账户作对冲,减少利息,并在first 5 year只还利息。计划在两年内再买一处自主房,会用到offset账户里面的钱作首付。现在考虑refiance,降低利率,顺便对将来做规划。

问题:1. 如何选择贷款:贷款固定(无offset account),浮动还是按比例来选择,例如30%固定,70%浮动? 之所以问这个问题,我主要想知道,在觉得比例时的衡量标准是什么?例如,假如我在未来3个月买第二套的话,是不是尽量选100%固定?因为浮动作offset的话没有意思,offset里面的钱是要拿出来作首付的?或者,如果两年后再买第二套的话,我现在想尽量浮动来降利息,然后买第二套时在restructure,选择固定?但问题是,两年后的固定利息是多少就不好说了,也许会比现在高很多。那么若取中间,也就是选择一个比例的话,则就是一个现金流VS时间的问题了,不知大家能否给我一些提示?

      2。第二个问题比较白吃,就是refiance后打算买第二个房子的话,是不是会有另一个loan account?

希望大家给与我纠正和提示,有分!
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发表于 2013-8-27 23:46 |显示全部楼层
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菜鸟来抛砖引玉下。如果我是lz,我会计算自己在买房时大约能攒到多少钱(即买房时会有多少余钱在offset里),然后把相当这个数字的那部分留做variable,剩下的fix。
具体操作:假设现有贷款50万。预计到买自住房时能攒到15万作为自住房的首付。那就fix现有贷款的35万,留15万做Variable。当然如果预期会有工资上涨或额外收入的可能,不妨fix 30万,剩下20万variable。
不知道这样做合理与否?

发表于 2013-8-28 00:10 |显示全部楼层
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Tstraying 发表于 2013-8-27 22:46
菜鸟来抛砖引玉下。如果我是lz,我会计算自己在买房时大约能攒到多少钱(即买房时会有多少余钱在offset里) ...

谢谢回复,您给的例子很典型,原因也显而易见,再看看大家的想法

发表于 2013-8-28 12:03 |显示全部楼层
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学习

发表于 2014-6-3 13:09 |显示全部楼层
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很头疼的比例分配问题,看看有没有砖家指导下
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发表于 2014-6-4 09:42 |显示全部楼层
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1.目前还不是固定利率的最好时机
2. 你买第二套房肯定可以有新的LOAN ACCOUNT。
3.从浮动到固定易,从固定到浮动难,你可以先REFINANCE浮动利率,再等几个月后如果觉得利率见底,再选择固定部分。这个比例与你未来的财务规划有关,其他人无法提供进一步意见
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发表于 2014-6-4 09:45 |显示全部楼层
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Raimy 发表于 2014-6-4 08:42
1.目前还不是固定利率的最好时机
2. 你买第二套房肯定可以有新的LOAN ACCOUNT。
3.从浮动到固定易,从固定 ...

难道你认为利息还会跌1%?
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发表于 2014-6-4 09:51 |显示全部楼层
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本帖最后由 Raimy 于 2014-6-4 10:01 编辑
jjz10 发表于 2014-6-4 08:45
难道你认为利息还会跌1%?


不会再跌1%,会在一段时期内维持低利率。但是如果这个时候固定,等你固定期满,有可能利率刚刚进入加息通道。
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发表于 2014-6-4 10:57 |显示全部楼层
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我也想FIX 我的利息但是银行的人说利息还会降,纠结

发表于 2014-6-4 16:56 |显示全部楼层
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你好楼主,我本人就是一个Mortgage broker,因为你买投资房涉及到负扣税的问题,如果你有能力多还的话,你肯定是优先还自己的自住房的,而且考虑到你两年后会买下一套投资房,固定两年其实是最适合你的方法,如果你有自住房要还的话,你可以考虑固定大部分的比例,例如80%20%甚至90%10%,如果你没有自住房的话,你可以考虑一半一半,或者60%40%,因为两年里面你不可能一下子还清所有贷款。然后两年后你定息到期的时候,你买下一个投资房会有更加多的选择,你可以选择一个利息更加低的银行转贷,把两个房子做在一个银行里,这样的话你还可以只付一个年费。两年后你可以把两个房子分成2个账户,甚至4个,最多9个也可以,而且可以全部带offset account。至于两年后的利息是什么样的,我们谁也不可能预测到,所以讨论这些是没意义的,现在做出对自己最有利的选择才是最实际的,不是吗?如果你还有什么不懂的,可以发message给我,我可以在电话里甚至上门来跟你详谈。

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