投资房产的考虑因素

phoboshero

关注房产投资一段时间 有些想法和感受 希望大家评论指正

1. Loan Structure
一个好的投资就一定要有一个好的贷款支撑 那么贷款如何做 不同Loan用IO或者P%I带不带offset或者选择哪种rate都是有很大学问的 一个optimized loan structure可以给你足够的security但是又不会over secured，同时给你一定的flexibility做refinance或者需要withdraw或者换银行或换贷款策略，再同时要考虑预算怎么做Lower你投资的risk，合并这一切如何给你带来maximum benefits

2. Tax
投资就一定要利用合理避税 避税本身不能让你发家致富 但是合理利用避税可以节省很多开销 从而给你带来资产积累
那么买什么样的房子 多少rental yeild，多少capital gain可以给你带来tax benefit同时又带来investment profit呢 这也是一个复杂的游戏 买卖的stamp duty，maintenance fee各种支出 和 rental income, capital gain各种收入 怎么才能让你的cashflow稳定而且又能保证贷款的security而且又能利用tax deduction 来optimize investment呢

3. Agent
通过1和2 我们如果能计算出你需要投资什么样的房子 那么如何找这样的房子呢 一个好的投资房适合你 也就很有可能适合很多人 市面上的房子和价钱可能只有1%是能真正符合你的investment strategy的 那么及时的找到他们就一定需要关系 一般人不可能每天花很多时间在找房子上 agent是另一个投资的关键因素 当然 这里说的agent是那种Professional知道各种行情 可以单独代理买卖的agent 而不是满街都是只卖楼花的华人agent

综上 个人觉得如果真要投资房地产 你需要至少有：
1. 一个好的broker来帮助你establish a good loan structure and investment strategy
2. 一个好的accountant帮你计算income/expense and how to maximize your taxation benefit
3. 一个好的property agent帮你寻找适合你投资的房源 及时联系你 给你好的建议和对房市行情的分析

结尾 记住所有人都不是做慈善机构的 他们帮你一定有他们的利润在里面 包括银行 开始多花几千块钱来学习知识和找好的broker/accountant/agent会给你以后的investment life带来上w甚至上十万百万的利润 或 减少损失 我发现中国人特别喜欢捡芝麻丢西瓜 所以再次提醒房产投资的朋友 不要只看到眼前几百块钱 要耐心学习投资的管理技巧 一步一步的发展自己的资产

hyan9075

好吧

laji

很有道理
就是最后这个芝麻西瓜不易判断，市面上有好多专家但好像没有公认的＂专家"保证花几百块钱芝麻就一定换来西瓜

足迹上分享些心得（象楼主这样)帮助大家普及知识就很好，也帮助我们在寻求更专业的付费 咨询时认准＂专家"

Happycastle688

laji 发表于 2013-7-15 21:08
很有道理
就是最后这个芝麻西瓜不易判断，市面上有好多专家但好像没有公认的＂专家"保证花几百块钱芝麻就一 ...

iewallaby

知易行难

chxq89

freewalker

关键是专家难找啊，要是真的是公认的专家， 服务费又让人望而却步。反正我遇到的专家，不管是broker还是地产中介，一上来都说自己是资深人士，这第一那第一的，做下来后，发现也就这样，不能说不好，但也比别人好不到哪里去。

不过话说回来，坛子里面大多是IT＋会计的组合，很多家庭基本不用另找会计师了。Broker的话，现在各个银行之间的信息很透明，Broker能拿到的利率，自己基本也可以跟银行拿到。而且还有Ubank之类的贷款机构，根本不要broker，只能自己申请。除非你对贷款一点都不懂，或者你的贷款组合超复杂，又或者你的材料需要作假，否则的话，Broker也就是在你和银行之间做个收发员，碰上个不靠谱的，还可能把你的事情给耽误了。

这里面水最深的我觉得就是地产中介了。我觉得这也是跟我们对地产中介的期望值太高有关系。我们总是希望中介卖给我们的房子价格是最合理的，等我们买到后，我们又期望我们的房子的涨幅比别人的都要好。对于房子的价格，基本上这是vendor定的，中介只要不做虚假宣传，不诱导买家出高价，我觉得这个中介就已经算是好中介了。不过由于价格越高，中介的commission也越高，所以中介会不可避免的想办法让你出高价买房，对于我们买家，只能在跟他们打交道的时候自己把眼睛擦亮点了。至于房子今后的涨幅，以及地产的行情，我觉得这应该不在地产中介的职责范围内。投资房产和投资股票其实一样，都是对未来的投资。没有人能告诉你未来会怎么样，只能自己做判断，就像我们不能相信股评人士的话来买股票一样。当然，如果地产中介歪曲事实，或者刻意隐瞒事实，那就是另外一回事了。要说对某个区的规划，某个区的价格定位什么的，政府网站和一些地产网站像domain之类的都有，就看你自己愿不愿意花时间去研究了。

总之，这年头专家或砖家很多，但要是自己不去下点功夫做研究，只靠砖家的意见，最后挨砖的可能就是自己了。

foxgaocn

学习

likeham

freewalker 发表于 2013-7-16 10:17
关键是专家难找啊，要是真的是公认的专家， 服务费又让人望而却步。反正我遇到的专家，不管是broker还是地 ...

说的好，市场上有坑没错，对自己不负责还指望别人对自己负责也太不应该了。

lengyi3211

freewalker 发表于 2013-7-16 10:17
关键是专家难找啊，要是真的是公认的专家， 服务费又让人望而却步。反正我遇到的专家，不管是broker还是地 ...

北风

freewalker 发表于 2013-7-16 10:17
关键是专家难找啊，要是真的是公认的专家， 服务费又让人望而却步。反正我遇到的专家，不管是broker还是地 ...

投资这种事情，方向把握和决定还是要自己来
普通的专家一般只是比自己多掌握了一些信息，或者多过滤了一些噪音
真正要能帮你构思，规划，加执行的专家，不是普通人能找到的

hyan9075

freewalker 发表于 2013-7-16 10:17
关键是专家难找啊，要是真的是公认的专家， 服务费又让人望而却步。反正我遇到的专家，不管是broker还是地 ...

其实我觉得很多人一开始想到买房或者是投资，第一个想到的就是中介，然后是broker，大部分家庭组合里的accountant也少有真正从事这方面的人，尤其是新手家庭。至于自己搜索信息在房价飞涨的现在和急于买房的人心中都是最后考虑的因素，特别是当听到中介说：“快下手啊，明天要涨价了，后面还有好几个人等着买房子呢。” 这种时候很多人都会不冷静的就下手了。因为区域的价钱是需要一个时间段来感受然后逐渐摸索明白的，而这个时间也是因人而异，也许有些人会心急到愿意在所谓的“房价明天就涨了”之前就买了。所以还是有很多人都会对楼花趋之若鹜，所以还是遍地流 淌地产中介/broker。

茜茜公主

freewalker 发表于 2013-7-16 10:17
关键是专家难找啊，要是真的是公认的专家， 服务费又让人望而却步。反正我遇到的专家，不管是broker还是地 ...

学习了，赞

effie311

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tyhi

回复比主题实在

freewalker

tyhi 发表于 2013-7-18 20:47
回复比主题实在

那还不给俺加点分？