关于第二套房子的资金管理

enson0129

有朋友问我这个问题， 我也不知道怎么做好。请教大家以下。

朋友A有一套现在市值大概６５万的一套房产，已经payoff。。现在自住。她有计划换一套大一点的房子， 大概价格1.8m左右的。 但是没有那么多现金。她计划是付一部分大概３０％－４０％， 剩下的部分贷款。 现在的问题是，对于第一套房子，是卖掉拿现金然后付第二套房子好， 还是出租第一套用租金来换第二套的贷款好。

请高人指点， 谢谢。。

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卖简单，不卖，
1，银行肯不肯贷这些款；
2，你朋友能不能负担这些贷款；
3，税务考虑。

luyangcy

两个房子做split loan，租的贷款100%。

charmaine

有朋友问我这个问题， 我也不知道怎么做好。请教大家以下。

朋友A有一套现在市值大概６５万的一套房产，已经payoff。。现在自住。她有计划换一套大一点的房子， 大概价格1.8m左右的。 但是没有那么多现金。她计划是付一部分大概３０％－４０％， 剩下的部分贷款。 现在的问题是，对于第一套房子，是卖掉拿现金然后付第二套房子好， 还是出租第一套用租金来换第二套的贷款好。

如果他的taxable income较高，那就refinance第一套，65万应该拿出来cash52万，放在第二套自住房子的offset. 第一套房租出去，52万的利息减掉房租，抵消一些taxable income.

charmaine

luyangcy 发表于 2013-6-14 15:22
两个房子做split loan，租的贷款100%。

这个咋做？就是跟银行谈谈，重新组合吗？

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charmaine 发表于 2013-6-14 15:24
如果他的taxable income较高，那就refinance第一套，65万应该拿出来cash52万，放在第二套自住房子的offs ...

MM不要误导别人，把私人用途的钱用来报税，这是ATO严查的地方，查到补缴＋罚款没有商谅。

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luyangcy 发表于 2013-6-14 15:22
两个房子做split loan，租的贷款100%。

第一套房子已经PAY OFF了，无论怎么做，在税务方面，利息都已经不能作为这套房子的抵扣了。

mantou

第一套房已经PAYOFF了， 估计没有什么选择， 不然租金要交税。

enson0129

所以大家的意见是卖掉第一套是把？

橙葡萄

我一个朋友是相同的情况，他果断卖掉了第一套房子去做新房子的首付。不过他后来又贷款买了一套投资房抵税。

mmllyy

橙葡萄 发表于 2013-6-14 15:53
我一个朋友是相同的情况，他果断卖掉了第一套房子去做新房子的首付。不过他后来又贷款买了一套投资房抵税。 ...

That's the right way.

ch3399

橙葡萄 发表于 2013-6-14 15:53
我一个朋友是相同的情况，他果断卖掉了第一套房子去做新房子的首付。不过他后来又贷款买了一套投资房抵税。 ...

正确。

charmaine

click 发表于 2013-6-14 15:26
MM不要误导别人，把私人用途的钱用来报税，这是ATO严查的地方，查到补缴＋罚款没有商谅。 ...

哈哈哈，我以前也一直象你这莫认为，所以不能payoff，必须offset。
只可惜，后来越来越多的朋友给我上课，人家就是payoff了，又重新refinance，照样把钱拿出来放在新的自住，没见哪个被ato查，所以现在我的结论是ato不管这个。
其实也真的不该管，否则很不公平。只是因为一开始setup account时犯了错误，就要承受这样的惩罚，确实不合理。

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charmaine 发表于 2013-6-14 16:23
哈哈哈，我以前也一直象你这莫认为，所以不能payoff，必须offset。
只可惜，后来越来越多的朋友给我上课 ...

MM，很多人这么做，没有查到是他的运气，但是不是代表这是对的。
如果被查到，那么就是自己承担后果。
就像很多人说XXX也这么做了，XXX也拿现金拿福利了，XXX房子分租十几间，XXX也打黑工十几年了，XXX也带牛肉干进关了。
我觉得吧，还是要给别人正确的信息。
至于别人是不是愿意做其他的事，要不要冒险，那是他们自己的选择。

yzh1999

顶一下ls。虽说lss是好心给人出主意，但是总要把背后的风险一起告诉别人才好

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charmaine 发表于 2013-6-14 16:23
哈哈哈，我以前也一直象你这莫认为，所以不能payoff，必须offset。
只可惜，后来越来越多的朋友给我上课 ...

所以呢，如果MM以前用的OFFSET，还是要继续用。
如果没有用，现在用也可以挽回一些损失。
如果真是被查了，别说这些给你建议的朋友，就是给你做贷款的人，给你报税的会计，他们都不会承担你的损失的。

billcats

这个很大程度上取决于三个因素：第一套房子的好坏（建筑本身占一小部分，更重要的是位置和周围环境），自己的财务状况以及愿意冒得风险。

如果买第二套房产所需要的贷款额银行可以批下来，就是说自己的第二套房子供贷款没问题，并且第一套房子易租又好卖，可以继续持有。租金所得刨除出租管理、维修以及折旧后需要缴税，就看夫妇二人（假设是共有产权）各自的税率，未必太差。
风险就在于一旦家庭财务状况有变，需要套现，卖房需要一段时间。房市也有可能好或差，但风险收益也在此。
这种方案相对再购买投资房节省多次买卖的税和佣金。适合第一套房流通性较好的情况。当然如果无迫切搬屋需求，把第二套更贵的新购置房产先出租几年更有着数。其它选择比如卖出，另外购置投资房都是选项，按照自己财务状况和眼光决定。但不要为了负扣税而买投资房。要为赚钱投资。很多情况下negative gearing很鸡肋。

mxgong

在不卖的情况下

租金差不多600吧。 去掉费用，纯租金到手可以供差不多50万的贷款。

那么你就可以算一下，剩下130万 你是能负担多少贷款，那么付多少首付。

solomon99

billcats 发表于 2013-6-14 16:39
这个很大程度上取决于三个因素：第一套房子的好坏（建筑本身占一小部分，更重要的是位置和周围环境），自己 ...

还是正现金流才好，这个交了税属于少赚了，负扣税其实是少亏了。

charmaine

click 发表于 2013-6-14 16:38
所以呢，如果MM以前用的OFFSET，还是要继续用。
如果没有用，现在用也可以挽回一些损失。
如果真是被查了 ...

我一开始就看了老妖的帖子，自然是offset没商量，我也曾经像你一样苦口婆心的讲给他人听，结果是事实证明我太多事了 也许真的像你所说，只是没有被查到而已。不过我觉得这个可能性很小了~~~~除非有被查到的人来现身说个法~~~

charmaine

solomon99 发表于 2013-6-14 16:45
还是正现金流才好，这个交了税属于少赚了，负扣税其实是少亏了。

你忘了这边投资房要是正现金流，那边自住房就要多交利息

rebeccamy222

学习了

點解

进来了解下

zhenchengli

Mark

billcats

charmaine 发表于 2013-6-14 16:54
你忘了这边投资房要是正现金流，那边自住房就要多交利息

这谈的完全是两码事。财务规划和违法获得钱财根本不能扯到一起。就像说普通打工仔一年辛辛苦苦挣的没有携带毒品出入境的人一次挣的多。

不是说勇士们要去违法偷税，其他的大家都扮嫩天真胆小。这里还有个边际成本的问题。如果你觉得现在生活是不错的，家庭安乐，子女健康成长，海外旅游，驾驶靓车都是常态。无谓的风险不值得。将来的某一日ATO查了你，你的生活，你的家庭、子女的生活就会有很大影响。你的边际成本很高。违法得了多少钱？有数的。60万的利息一年也就3、4万吧，但净租金收入恐怕没有这么多。好，就算是全部4万，负扣税能有多少？要是夫妇联名，太太不工作，负扣更少。说句夸张也不夸张点的，你在股票市场的投资每年上下都可能不止这个数啦。负扣税本身对于很多人都是鸡肋，在这上面违法利益也鸡肋。