影响澳洲房地产的“大势”（五。完结）

fangdahai

sunzww 的问题很有力：为什么近来预测房价下跌的就没赢过呢？

邓小平说，实践是检验真理的唯一标准。

俺不以为然。但实践确实是检验真理的最好标准。

过去十几年房价一直在上涨，凭什么说未来十几年房价不会继续上涨呢？

即使假设俺的理论全部正确，继续上涨十几年也有可能。

但可能性会越来越小。

你可以去投资房地产，而且很可能挣到钱。

但如果你同意俺的分析，那么，至少在心里要有一个警钟：击鼓传花的游戏是有可能结束的。

最好不要把全部家当都押上去赌。留一点周转空间比较好。

谢谢大家阅读。欢迎提出不同的想法，或者指出俺的错误之处。

（完）

flyingf4u

所谓专家，连推动房地产的原动力“刚需”都没分析清楚。

北风

“过去十几年房价一直在上涨” 谁说的？

XiaoxianZ

其实可以把心态放平点，房地产作为一个经济产业必然有他存在的理由，我也不喜欢炒房子这种行为，既没科技含量又没智慧结晶，还会毁了未来几代人的幸福生活，至少我80后这代，完全靠自己不努力个4，5是不用想买房子的。但讨厌归讨厌，我也买房，目标是加自住一共至少6套，5套出租，管他房涨房跌，我就买房子养老、这样总好过炒房投机客吧

denn

XiaoxianZ 发表于 2013-5-27 01:11
其实可以把心态放平点，房地产作为一个经济产业必然有他存在的理由，我也不喜欢炒房子这种行为，既没科技含 ...

shangpin

XiaoxianZ 发表于 2013-5-27 02:11
其实可以把心态放平点，房地产作为一个经济产业必然有他存在的理由，我也不喜欢炒房子这种行为，既没科技含 ...

，我也不喜欢炒房子这种行为，既没科技含量又没智慧结晶，

XiaoxianZ

denn 发表于 2013-5-27 01:18

    笑什么，你们不就是早生个小十年，趁着房子便宜的时候，买了几套，有什么好得瑟的，这种东西得看你所处的国家，在澳洲或者中国行的通，其他国家就未必，这种钱就算赚到了，就落袋为安吧，也没什么了不起的，因为你也成不了乔布斯，盖茨，顶多就是个比一般吊丝多点钱的吊丝罢了

XiaoxianZ

shangpin 发表于 2013-5-27 01:26
，我也不喜欢炒房子这种行为，既没科技含量又没智慧结晶，

    难道你认为炒房子是个很科技很有智慧结晶的方式？那你的智商和眼见就真人让我折服了

老A

乞丐永远结队嘲讽富翁的忙碌和冷漠 但自己下一餐的着落却很少有办法解决

XiaoxianZ

老A 发表于 2013-5-27 02:00
乞丐永远结队嘲讽富翁的忙碌和冷漠 但自己下一餐的着落却很少有办法解决

    富翁是没空那么晚像你一样这么晚上网发这种评论的，我有4套房，但我不喜欢炒房，足迹算是个相对不错的论坛，但越是在这个论坛泡着，你会发现中国人的价值观是不会随着时间和空间的变化而变化的，特别是你这种喜欢在一边看热闹一边说风凉话的人。

hjx1000

XiaoxianZ 发表于 2013-5-27 01:44
笑什么，你们不就是早生个小十年，趁着房子便宜的时候，买了几套，有什么好得瑟的，这种东西得看你所 ...

hjx1000

老A 发表于 2013-5-27 02:00
乞丐永远结队嘲讽富翁的忙碌和冷漠 但自己下一餐的着落却很少有办法解决

革命的火花就是在这产生的...

denn

XiaoxianZ 发表于 2013-5-27 02:07
富翁是没空那么晚像你一样这么晚上网发这种评论的，我有4套房，但我不喜欢炒房，足迹算是个相对不错 ...

你有4套房了说话就是有底气啊

XiaoxianZ

denn 发表于 2013-5-27 10:11
你有4套房了说话就是有底气啊

没什么底不底气的，我买房就是为了养老用的，因为不想老了之后拿政府钱，我是做小生意的，没有养老金的，我也不想走这条路，又费时又费力，但这边的养老金政策逼着我走这条路。但我是有底线的，差不多租金够我生活了，就会停手的，房价高或者低对我不会有影响的，我还是要享受一下生活的。房价太高，对下一代，下下一代是很不公平的，不过就是一个住的权利，何必呢

denn

XiaoxianZ 发表于 2013-5-27 10:31
没什么底不底气的，我买房就是为了养老用的，因为不想老了之后拿政府钱，我是做小生意的，没有养老金的， ...

顶一个，做小生意的准备上岸用，很好。

老A

XiaoxianZ 发表于 2013-5-27 02:07
富翁是没空那么晚像你一样这么晚上网发这种评论的，我有4套房，但我不喜欢炒房，足迹算是个相对不错 ...

哇噻噻噻 4套房啊 好有钱啊多到吓死人了   好成功喔 好伟岸呐 好会装呦  预祝你买到第五套成为华人首富

peter1234

天行健

呵呵，分析了这么多，感觉没点到重点。

澳洲地产的走势，呵呵，多少年都没说！50年后或许人类已经能住月球了呢，澳洲的房子到时候肯定没有月球值钱！

house转型向TH, UNIT靠拢，这点我同意，因为现在政府的对各个计划就是high to medium density living， 特别是交通方便的区。

至于什么网络电脑之类的， 嘿嘿，现在的年轻人都愿意住apartment？不愿意收拾前后院？嘿嘿，这话有点说得太早了吧，年轻人永远都是年轻人？年轻人也有变老的一天，年轻人永远只占总人口的一小部分！

baby2008

正在还 house的 房贷的 年轻人飘过。。。。。。

fangdahai

天行健 发表于 2013-5-27 16:53
呵呵，分析了这么多，感觉没点到重点。

澳洲地产的走势，呵呵，多少年都没说！50年后或许人类已经能住月球 ...

抱歉俺没有表达清楚。

相同地点，相同的房间数。一个是100万的独立房，一个是六七十万的UNIT。如果搁在20年前，俺猜大部分人会选择独立房；但在互联网高度发展的今天，越来越多人会选择UNIT

所以，这时候的独立房不再是一种“刚需”。

更何况，俺猜独立房与UNIT之间的价格差距还会不断扩大，后果之一就是独立房越来越难以出租。

天行健

fangdahai 发表于 2013-5-27 19:43
抱歉俺没有表达清楚。

相同地点，相同的房间数。一个是100万的独立房，一个是六七十万的UNIT。如果搁在2 ...

不一定，个人觉得你有一点基本的没搞清楚。

就是土地增值，而房子贬值！

所以投资者在考虑100万的地加房子的时候，会看这块地值多少钱，将来的潜力，而不是这个房子的价值。6-70万的unit除了贬值还能干啥？

可能你会说，对于自住者来说，没有这个问题。可问题偏偏就还是增值的问题，我认识那个几个人买房子或者建房子自住的时候都说反正这辈子就住这，不考虑增值问题，过了几年，发现自己房子的估价落后了，全后悔了。

买房子，不管投资还是自住，本身就是一项投资，既然是投资，那肯定对回报有所期望，而未来在不断减少的是土地，特别是好区，所以带地的耗子永远是刚性需求(因为如果租金不给力，可以拆了建unit，你unit 能拆了再建unit？）！

fangdahai

天行健 发表于 2013-5-28 11:52
不一定，个人觉得你有一点基本的没搞清楚。

就是土地增值，而房子贬值！

你这是在从投资者的角度考虑问题，而不是从难以凑齐首付的年轻人的角度。

能吃到肉当然很好，但首先得确保不会被饿死。

天行健

fangdahai 发表于 2013-5-28 13:10
你这是在从投资者的角度考虑问题，而不是从难以凑齐首付的年轻人的角度。

能吃到肉当然很好，但首先得确 ...

还是那句话，年轻人会变老，所以年轻人永远只占人口的小部分。

就算刚开始买个unit, 也是为将来买house做准备的。人生在世，吃住二字！谁不想住豪宅？住不起而已，那就只能住耗子，耗子也买不起，那就只能屈尊于t/h, unit了。但，你要是非要说年轻人都愿意住unit/apartment, 呵呵，有必要自欺欺人吗？那都是被逼的。

所以这些都不太重要，最重要的还是看人口增长速度，现在这种移民/生孩子速度，房价必涨，不管耗子还是unit，而且我相信，澳洲至少未来25年内还需要不断移民进来，所以至少未来20年还是能保值的。

天行健

另外我觉得还看城市，悉尼我觉得地越来越少，地价只会越来越高，而apartment的价格也会随着涨。

而墨尔本不一样，还得看区，新区的房子还得等公共设施到位后才能涨，住不起耗子而促使apartment的价格上涨还得等上几十年。

fangdahai

天行健 发表于 2013-5-28 13:48
还是那句话，年轻人会变老，所以年轻人永远只占人口的小部分。

就算刚开始买个unit, 也是为将来买house ...

有一点俺完全同意：如果价格和住房条件相当，每个人都会选择HOUSE而不是UNIT。但UNIT的建造成本比HOUSE低很多，对土地需求少，注定其价格会更低。

俺们这一代，还算比较幸运，往往能比较容易地获得财产。但现在的年轻人就比较倒霉：高房价，高失业率，浪费钱和浪费时间的地方多。如果房价平均每年上涨6%，收入上涨3%，很多年轻人注定无法承担UNIT的价格，更不用说换HOUSE

假定HOUSE平均价格60万，6%就是3.6万；假定UNIT平均价格40万，6%就是2.4万。一对年轻夫妻，其积蓄能每年增长2.4万吗？如果不能，那他们很可能就得一辈子租房。

melon

天行健 发表于 2013-5-28 11:52
不一定，个人觉得你有一点基本的没搞清楚。

就是土地增值，而房子贬值！

土地增值也要看这块土地上能做什么。就像同一位置一块可以建duplex的700平方米前宽20米的土地肯定比700平方米但前宽只有15米的地值钱。

你说如果house租金不给力的话可以拆了建Unit ， 没那么容易吧？ 新州想建duplex 都要求地块面积至少将近600平方米，然后前面的宽度不少于16米 （新数据我不知道），这样然后能不能批准还不一定呢。低密度的区周围都是House 也不可能允许推到建unit， 只有有些中密度的区才有可能。推到重建成本也是很高的。

House确实宽敞舒适，但前提是比较好的house，内外部结构和内饰比较好比较大比较新，如果只是地很大，但房子本身很小很旧比如板房，住里面又小冬冷夏热，以后重建还要再至少投入30万（两层普通面积的）。当然了还有地理位置的问题，街道绿化水平等等，决定了周围的环境。

如果自己的地想建什么就建什么那地确实是很值钱了，但是那是不可能的呀。

还有你说年轻人住Unit和住Apartment都是被逼的这个太绝对了， 在悉尼很多区，租比较新和宽敞的Unit/Apartment 的钱可以在同区租到还不错的House的，这些人想住House买不起完全可以租个House住。

天行健

melon 发表于 2013-5-30 16:11
土地增值也要看这块土地上能做什么。就像同一位置一块可以建duplex的700平方米前宽20米的土地肯定比700平 ...

至于扯这么细吗？

既然城市规划往high-medium density发展，将来的地大多都是能分割的，再说了，能不能分割你自己不会看啊！

melon

天行健 发表于 2013-5-30 16:42
至于扯这么细吗？

既然城市规划往high-medium density发展，将来的地大多都是能分割的，再说了，能不能 ...

只要和你观点不完全一致就有问题？ 说得细致也是毛病？而且我说得也并不“细致”
莫名其妙！

天行健

melon 发表于 2013-5-31 09:48
只要和你观点不完全一致就有问题？ 说得细致也是毛病？而且我说得也并不“细致”
莫名其妙！

呵呵，我之前的观点是地涨值，你非要argue说有些地分割不了所以不一定涨值...呵呵，这不是废话是什么，townhouse也有地，你能随便拆了重新建一栋t/h? 以偏概全就没意思了。

melon

天行健 发表于 2013-5-31 10:05
呵呵，我之前的观点是地涨值，你非要argue说有些地分割不了所以不一定涨值...呵呵，这不是废话是什么，to ...

我只是说地不是随便可以分割的，并没有否定土地会增值呀，你说话能不能文明一点，别动不动就说别人是废话！