[真心求助]请大家帮忙分析一下，自住房是卖掉好还是转投资房好

nikyxin

现在纠结是否该把房子卖掉

房子情况：4房townhouse ,地段中上，保养良好，三年新

房子价格：购于09年8月，10年1月settle全新入住，购买价加上搬进去后各种折腾大概花56w
当时first home grant 拿了3万2，所以抵消了印花税等开支，此房拿下来在57万。

贷款：无offset!!! 当时贷款47万，最高换了12万，所以抵税时最低时35万贷款。目前是5。17的variable利息，实际还贷款每月$2025，抵税部分每月只有$1500

房子目前售价：估计在60万，理想的话可卖61到62万，中介费要1万5的样子，所以到手只有58万5

房子出租：保守估计可租490到520一周，抛掉中介费可拿2000到2100每月

个人情况：两人都低收入，年收入不超过15万，还有一娃要养，最近刚买了个70万的house,贷款56万，利息4。99三年固定，每月还$2300。

我们想卖的原因是：不想贷款压力太大。想手上有点闲钱可以做个小生意。此房无offset，税务上没大优惠。怕房价会继续跌到时候连60都卖不到。转投资房后以后卖要交CGT. 以后出租了再卖更不好卖，因为有租客住里面。

转出租的考虑：卖不到好价格，房价会长。以后还是会买出租房，如果卖了这个以后再买，买进卖出的花销也不少

大家觉得这房有留着的必要吗？

ausox

我会把投资房卖了,去做小生意,我比较激进

nikyxin

ausox 发表于 2013-5-1 08:33
我会把投资房卖了,去做小生意,我比较激进

是啊，如果又重新开始攒钱买生意，又得几年过去了。。。

天行健

5.17variable?怎么做到的？

lucyliu8472

- 抵税什么意思，看你说的offset你的意思是放在offset的钱，可以不交利息。1500在offset，每月减少的利息没有几个钱。

- 转成投资房，综合收入，开支可以报亏损，这是可以负扣税

- 现在卖了，没有赚多少钱。

- 现在你有2套房子，都是自住房？自住只能是1个地址，除非你是你名下一套你老公名下一套。这要搞清楚，不然也要交增值税

lucyliu8472

小生意也有风险，需要很多流动资金。

kui3000

房价不是一直在涨么？来个closing day sale， offer 620 plus。卖不掉就改租

nikyxin

天行健 发表于 2013-5-1 10:22
5.17variable?怎么做到的？

Ubank

nikyxin

lucyliu8472 发表于 2013-5-1 10:25
- 抵税什么意思，看你说的offset你的意思是放在offset的钱，可以不交利息。1500在offset，每月减少的利息 ...

我的意思是实际交了2000的利息但只有1500可以算在expense里，不知道是不是这样算的？

现在是自主房，两个月后我们才搬到新买的房里去

nikyxin

kui3000 发表于 2013-5-1 14:41
房价不是一直在涨么？来个closing day sale， offer 620 plus。卖不掉就改租

恩，good idea, 一会儿和我的中介问问去

lucyliu8472

kui3000 发表于 2013-5-1 14:41
房价不是一直在涨么？来个closing day sale， offer 620 plus。卖不掉就改租

closing day sell 就是mustsell by 如果不卖就出租？卖不了的话，怎么给中介钱，还要缴广告费吧

kui3000

lucyliu8472 发表于 2013-5-1 17:12
closing day sell 就是mustsell by 如果不卖就出租？卖不了的话，怎么给中介钱，还要缴广告费吧 ...

广告费肯定要交
置于中介同意不同意这么卖，那要看中介对房子的估价了。

堪市一霸

nikyxin 发表于 2013-5-1 15:48
我的意思是实际交了2000的利息但只有1500可以算在expense里，不知道是不是这样算的？

现在是自主房，两 ...

是只有1500可以算在expense里,你的理解是对的。关键是你看不看好房市。少500利息抵税，也凑合。比像我这样多还了20万才意识到的强。

笨鸟飞飞

我现在也面临相同的选择。

ellepopo

如果有好的小生意可以做也不错，房产就是很慢，但应该是稳定的，毕竟供求关系摆在这

JuliaTung

这，我喜欢房产，所以会留着，如果现在卖，赚不到什么钱，反而会亏。不过楼主你们家要是报税收入不高，留着投资房也没意义，因为没有多少税可以退的。要不先把两个房子重新做一下贷款，把投资房的钱全部抽空，试试保留一年，看看有没有什么好处，没有的话到时候再卖吧！

bennytang

楼主的贷款利息都好低啊！怎么做到的？贷款额度也不高啊

nikyxin

kui3000 发表于 2013-5-1 16:15
广告费肯定要交
置于中介同意不同意这么卖，那要看中介对房子的估价了。
...

我们现在是no sell no charge, 中介说先看这个周六开放后的情况再说。中介的意思是我们的心理价位高了点，可是我们也不大想降价

nikyxin

bennytang 发表于 2013-5-2 11:12
楼主的贷款利息都好低啊！怎么做到的？贷款额度也不高啊

找小银行就能拿到，多货比三家了

鱼羊鲜

一买一卖便宜了政府啊，小生意靠谱吗？

JuliaTung

在补充一句，我觉得房产升值五万等于没升，卖掉不合算。

自游自在

如果HOLD住，还是改出租吧。

West

哪个城市？

sudahenry

ausox 发表于 2013-5-1 08:33
我会把投资房卖了,去做小生意,我比较激进

问题是做什么生意那?可能全赔光。。。。

ZhuNan

LZ考虑不过长远阿，你买自住house就应该refinance阿。
现在能抵多少税不该是你考虑的重点。你新house 3年的fix过了之后，2个房子一起refinance，把equity都放到自住房。然后投资房35万的loan还interest only，全部抵税。出来的cash都放在自住的offset。 而卖了就彻底没抵税了。
而卖不卖关键要看你说的生意，自己考虑。想法有多成熟，有多大风险。如果生意肯定要做，而且需要现金，那卖了增加流动性。如果生意不是立刻要做，或者觉得这个投资房有前途（近交通，好学校），那就留着。

delphine

JuliaTung 发表于 2013-5-2 11:11
这，我喜欢房产，所以会留着，如果现在卖，赚不到什么钱，反而会亏。不过楼主你们家要是报税收入不高，留着 ...

这个好

nikyxin

ZhuNan 发表于 2013-5-2 14:31
LZ考虑不过长远阿，你买自住house就应该refinance阿。
现在能抵多少税不该是你考虑的重点。你新house 3年的 ...

谢谢！我们现在的操作貌似就是这样的，我们先做了第一套房的refinance,把多出来的钱和这些年多还的钱交了第二套房的首付，目前第一套房我们是interest only,然后第二套将来的自住房我就是fix了大部分,小部分variable用offset。如果第一套房我们决定出租不卖的话，我就准备把第一套也fix三年4。99

请问你说的三年以后，是不是再做refinance,把增值的部分拿出来都放自住房里，投资房就一直保留35万的贷款额？

ZhuNan

nikyxin 发表于 2013-5-2 16:06
谢谢！我们现在的操作貌似就是这样的，我们先做了第一套房的refinance,把多出来的钱和这些年多还的钱交了 ...

不是，我是以为你的t/h没refinance。这样的话要还p+I，p的部分不能抵税。
至于3年后，refinance拿钱放offset算redraw，不能抵税。

至尊小熊猫

JuliaTung 发表于 2013-5-2 11:11
这，我喜欢房产，所以会留着，如果现在卖，赚不到什么钱，反而会亏。不过楼主你们家要是报税收入不高，留着 ...

我每次看到这儿我都不太明白求解。

总说收入低抵税没太大意义，收入低交30%多，收入再高也就40%多，有差很多么？？为什么收入低就没太大意义了？？

求解。

ZhuNan

至尊小熊猫 发表于 2013-5-2 16:20
我每次看到这儿我都不太明白求解。

总说收入低抵税没太大意义，收入低交30%多，收入再高也就40%多，有差 ...

关键是报税收入，有的人现金收入啊。