投资房推倒重建的问题

天行健

投资房，从买到现在一直出租，准备推倒重建，以后自己住，请问：

什么时候找人估价比较好？ 推倒之后行吗？还是推倒前？还是建好后？

估价的话，可以用city council的valuation来衡量吗？也就是说买的时候32万，现在council的capital improvement value是50万，但如果agent估价大概64万的话，是不是可以不找agent估价而直接用council的valuation呢？这样，以后真要卖这房子的话，CGT就是只算50-32 = 18万？

请高手指教！

Collins

先做Town planning, 批出后，真要起房子了，再拿building permit. 推倒房子是最后做的事情。

天行健

Collins 发表于 2013-4-16 16:32
先做Town planning, 批出后，真要起房子了，再拿building permit. 推倒房子是最后做的事情。 ...

问的不是这个，大哥！

Tulloch

CGT 不是看估价的，是看实际卖出的 sale proceed
如果你其中做了任何 capital improvement 的装修那么就加在你的 cost base 里，可以减少CGT
你推倒重建的费用都可以加进 cost base 里，等盖好了卖出去，用卖价减去cost base 就是你的 capital gain 了

天行健

Tulloch 发表于 2013-4-16 16:44
CGT 不是看估价的，是看实际卖出的 sale proceed
如果你其中做了任何 capital improvement 的装修那么就加 ...

您也没看明白。

比如说，我花了32万买的，现在价值64万，但从估价那刻起，就是我的自住了，不能算CGT了！等我死了，我孩子接手，他们有自住房，他们就要卖这房子，但因为这房子曾经是投资房，需要交CGT，但应该只算当年出租的部分。

买花了32万，现在估价比如说64万，等我死了，我孩子把它卖个1千万，也只应该算64-32=32万的CGT!

所以我的问题就是，怎么降低现在的这个估价！ 可否用council的capital improvement value来算？

Tulloch

哦我每注意到你打算自住的打算
那么这种情况下，一般valuation 只能用有 registered 的 property valuator 出的report.
但如果你的council 的valuation 是 recent 的 （一般指 6 个月以内）那么你可以用，即便你的 rates notice 是最新的，council 的valuation 可能是几年前做的，那么就不 valid 了

希望我的答覆是你想知道的

H妈妈

我的理解是按照时间比例。比如说你的房子总共持有
50年，其中投资房的时间是5年，自住45年，那么投资房所占比例是10%的时间。

假如说房子买入价32万，造价38万，50年后你卖470万（或者说pass away那天的房价市值），增值部分是400万，10%就是40万，该房属于长期投资持有，有50%折扣，那么应该对40万x 50%=20万进行缴税。

Laura12345

CGT是按非自住时期的长短算的

Laura12345

H妈妈 发表于 2013-4-16 17:24
我的理解是按照时间比例。比如说你的房子总共持有
50年，其中投资房的时间是5年，自住45年，那么投资房所占 ...

理解正确

spcd990

天行健 发表于 2013-4-16 16:51
您也没看明白。

比如说，我花了32万买的，现在价值64万，但从估价那刻起，就是我的自住了，不能算CGT了 ...

lz孩子都准备接受房子啦～比我想像的年龄大呀～我以为你就30左右～:o
ps:当初我买房还是lz介绍的broker～

天行健

spcd990 发表于 2013-4-16 18:48
lz孩子都准备接受房子啦～比我想像的年龄大呀～我以为你就30左右～
ps:当初我买房还是lz介绍的broker ...

哈哈哈，我还有2年就而立之年！

是我父母的房子啦，得学会看得远点！

laoyouyu

H妈妈 发表于 2013-4-16 17:24
我的理解是按照时间比例。比如说你的房子总共持有
50年，其中投资房的时间是5年，自住45年，那么投资房所占 ...

多长时间算是长期投资持有?

H妈妈

laoyouyu 发表于 2013-4-16 20:47
多长时间算是长期投资持有?

Over 1 year

dilys

那建房这一两年算自住房时间还是投资房时间呢？