老生常谈，再问Offset和Redraw的问题。

ahnet

OFFSET和REDRAW的问题大家都问了好多了，但是还是有些不太清楚。

本人用BANKWEST的REDRAW账户，拼命往里面还钱，现在自住想转投资了，傻了，还了的钱不能抵扣税。意思是不是：

假设月租金2000，月利息2000，是不是说这租金的2000得算我的收入，但是利息的2000不算我的支出。 假设正常年收入50000，现在就变成74000，但是产生的24000利息就该我活该了，是这样说吗？

还是说假设月租金2000，月利息3000，多出来的-1000（-12000一年）不能负扣税，但是和利息抵消的那部分租金不算我的收入？

如果是第一种岂不是租得越久，亏得越多，亏的部分还不能负扣税，哭都没处哭去？

newtoall

In order to answer you questions, please clarify the following:
  1. Is it true even 本人用BANKWEST的REDRAW账户，拼命往里面还钱, you still need pay for 月利息2000?

    So you still have 2000 interest?

   2000 monthly interest implies around 400k loan unpaid ?

ahnet

newtoall 发表于 2012-11-14 20:38
In order to answer you questions, please clarify the following:
  1. Is it true even 本人用BANKWEST ...

不是，是打个比方。
我用的BANKWEST现在还得只剩下几万了，本来想把房子出租但是问银行银行提醒说从REDRAW账户里提出来的钱不能做负扣税，然后上网查了查才知道是怎么回事。

我现在有点不太明白的是，现有房屋的租金算我的正收入，但是如果把钱从现有房屋的REDRAW账户里提出来放到新房的OFFSET账户里，现有房屋贷款产生的利息在退税的时候不算我的支出？

假设把钱从现在房屋的账户里取出后月利息是3000，然后房屋出租月租金为2000，假设年收入为50000，那么我退税的时候TAXABLE INCOME是哪种情况呢？

1.TAXABLE INCOME=50000+2000X12=74000，无支出，税就按74000计算

2.TAXABLE INCOME=50000+2000X12-2000X12，多出的1000不能负扣税，税按TAXABLE INCOME50000计算？

newtoall

ahnet 发表于 2012-11-15 09:02
不是，是打个比方。
我用的BANKWEST现在还得只剩下几万了，本来想把房子出租但是问银行银行提醒说从REDRA ...

#  不是，是打个比方。 我用的BANKWEST现在还得只剩下几万了，本来想把房子出租但是问银行银行提醒说从REDRAW账户里提出来的钱不能做负扣税，然后上网查了查才知道是怎么回事。 我现在有点不太明白的是，现有房屋的租金算我的正收入，但是如果把钱从现有房屋的REDRAW账户里提出来放到新房的OFFSET账户里，现有房屋贷款产生的利息在退税的时候不算我的支出？

REPLY:
   From legal point of view, if BANKWEST现在还得只剩下几万了,
     
      1.   only the interest of that left 几万 loan is tax deductible.
      2. the interest of those redraw amount is not tax deductible.
   
   In theory, the ATO should be able to have the full record of that loan account as BANKWEST is an Australian Bank, rest is up to you decide.  

   In practice, be very careful about the consequences and calculate your risk and return of breaking this law term in reality :)
    --> To avoid too much loss and risk, better go to an account --> guess you will get the same suggestion as above

ahnet

newtoall 发表于 2012-11-15 09:13
#  不是，是打个比方。 我用的BANKWEST现在还得只剩下几万了，本来想把房子出租但是问银行银行提醒说从RE ...

好吧~谢谢了~

tina0000

如果已经像lz这样情况发生了，还有没有什么好点的办法减少损失呢？
是不是这个房子就不适合作为投资房了？只能作为自住房，或者卖掉？

newtoall

tina0000 发表于 2012-11-15 13:19
如果已经像lz这样情况发生了，还有没有什么好点的办法减少损失呢？
是不是这个房子就不适合作为投资房了？ ...

# 如果已经像lz这样情况发生了，还有没有什么好点的办法减少损失呢？

Reply:   It is hard to say this is 损失. It just means you have to pay more tax and less gain.

# 是不是这个房子就不适合作为投资房了？
Reply:    Depends, it still can be 投资房 except you get less tax benefits

# 只能作为自住房，或者卖掉？

Reply:  If you want to
                     -  maximise your tax benefit a
                     -  you are a high income earner
                     -  you have no emotion attached to this property
            Then 卖掉

tina0000

newtoall 发表于 2012-11-15 13:37
# 如果已经像lz这样情况发生了，还有没有什么好点的办法减少损失呢？

Reply:   It is hard to say this  ...

谢谢你的回答,好详细.
请问如果我refinance到另外一个银行，开设一个offset account，那可以用我新的贷款额来计算可以抵税的利息吗？
还是即使我换了另一个银行重新贷款，但是是同一套房子，所以还是必须用前银行的贷款额（总贷款额减去我还在redraw里的数额）来计算可以抵税的利息？

newtoall

tina0000 发表于 2012-11-16 10:42
谢谢你的回答,好详细.
请问如果我refinance到另外一个银行，开设一个offset account，那可以用我新的贷款 ...

# 请问如果我refinance到另外一个银行，开设一个offset account，那可以用我新的贷款额来计算可以抵税的利息吗？还是即使我换了另一个银行重新贷款，但是是同一套房子，所以还是必须用前银行的贷款额（总贷款额减去我还在redraw里的数额）来计算可以抵税的利息？

Reply:
    Legally, even you refinance到另外一个银行，开设一个offset account, in above case mentioned,  还是必须用前银行的贷款额（总贷款额减去我还在redraw里的数额）来计算可以抵税的利息.

    In reality, you need calculate your risk and return by yourself in doing something strange.

    Always bear in mind, ATO can  have full record on your loan as local bank did for 5 years (normally).
    Normally the dramatic financial status change of your property will bring their attentions to review it.   But also depending on whether they think you are worthwhile to cost their effort :)

tina0000

newtoall 发表于 2012-11-16 11:05
# 请问如果我refinance到另外一个银行，开设一个offset account，那可以用我新的贷款额来计算可以抵税的 ...

谢谢你~~

bjhtz

这个还不错,好帖子，大家谈谈












护肤品排行榜　　linzi899.com/
美白面膜　　shentiru99.com/　

寻找方向

xuexi le

kitten88

bjhtz 发表于 2012-11-18 13:06
这个还不错,好帖子，大家谈谈

同意, 是好帖

老A

学习了

zhaoxiajun2006

谢谢分享， 看来如果想把现在的自住房以后转成投资房的话需要现在就转成有offset account的贷款了么，我们现在只有一个redraw的， 有了多余的钱就往里面放 原来以后都不可以负扣税了

berlindut

往好的方面想想，你这几年没用offset账户，1年就省了300多刀。。。是不是舒服点了。。。

golden_w_jun

为啥要负扣税，不还是亏么

fantaitai2012

newtoall 发表于 2012-11-16 11:05
# 请问如果我refinance到另外一个银行，开设一个offset account，那可以用我新的贷款额来计算可以抵税的 ...

像搂住这样的情况， 可不可以loan term 设得短一点 这样那个几万产生的利息和他的租金差不多抵消呢？