选择投资房的几点感想！

bowensyd

本人有投资房子的失败经验，作为前车之鉴，给出一些感想：

1.买房之前，一定要做好功课，选好想买房的大概区域，了解整个区域的平均价格，可以参考的资源很多,比如: www.realestate.com.au. www.domain.com.au. www.reviewrealestate.com.au.www.rpdata.com , www.apm.com.au ,www.property.com.au等等。要看历史的房价走势，了解之后几年的升值潜力；也要看租金回报的走势，知道大概每周的租金收入。一般来说，房子capital gain的回报率在9%，十年后差不多翻一翻；房子rental income在4%。如果低于以上的平均数值，就要三思而行了。一般最有投资价值的房子在inner city ，离CBD 2公里到12公里的距离。
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2.不要听sales唾沫横飞的吹嘘，sales的伎俩有，一，夸大房子的升值潜力，好好想想一般的sale哪有能力预测房价的走势，他们只有嘴没有脑子，他们会说房子过不了多久再去refinance，可以从银行拿出一大笔现金，事实是，对房子做refinance，是要valuer去做房子的评估，算出大概的市场价值，银行会参考这个评估报告，给出refinance后的价格。你的房子到底值多少钱，决定于valuer的评估报告，而不是sale的那张嘴。二， 夸大房子的租金回报，sale会很正经拿出计算器帮你计算每周的租金回报，我的sale帮我计算出前30年只还利息的贷款支出，然后用每周的租金一减，好像多出了不少。sale还向我承诺，房子什么时候有租客，就什么时候settle。事实是，没有一个银行会让你前30年只还利息的，贷款周期最长也只有30年，难道30年最后一刻把本钱一次还清？？租金并不稳定，难道不会有空房的时候？新房子settle的时间是在合同上明确下来的，最迟不能超过45天，sale承诺有租客才settle，完全是bullshit。三，一味强调negatively gear 的好处，就是新房每年折旧的数额帮你减少taxable income。事实是，如果因为避税买投资房的话，一定会得不偿失的。好好想想，一旦投资失败，你亏损的钱难道会比你退回来的税少吗？

3. 买投资房子之前，一定要专业人士谈谈，比如financial planner ， accountant ， valuer，mortgage broker，这些必须是independent 的，不能与房产中介有任何利益关系！

本人愚见，抛砖引玉了！

hsqhugh

向贷款broker只问贷款的事，不咨询房事。

bowensyd

“房事”？？？？？？？？？？？哈哈！！！

eric89

楼主可是2010年时在卖ZETLAND楼花的BOWEN?

liuda

兄弟，会分析很不错，大部分人不会或者懒得分析。我觉得你的感想应该写成问题了，因为你脑子里带着很多疑问。

不过通过你的经历，只能说你遇见的sales是背稿子呢。。


你首先想3个问题就好了，买房子到底好不好？  房子到底会不会涨？ 租金到底会不会涨?

如果你说 买房子不好  房子不会涨 你也不用往下看了。。

你说的观点


二， 夸大房子的租金回报，sale会很正经拿出计算器帮你计算每周的租金回报，我的sale帮我计算出前30年只还利息的贷款支出，然后用每周的租金一减，好像多出了不少。事实是，没有一个银行会让你前30年只还利息的，贷款周期最长也只有30年，难道30年最后一刻把本钱一次还清？？租金并不稳定，难道不会有空房的时候？

你这个疑问应该问问你的sales，你是可以用某种方式长时间只还利息，还利息是让自己的压力变低，平时的流动资金多些。
过了5,6年后，租金一定会上升，你的压力变小了，你想换成本金+利息 也可以。我自己选择只有利息已经块5年了，我对冲账户里面放钱，现在确实很轻松。房子总会还完的，但租金上涨，利息却一直不变得。这没什么不好的，不是吗？

三，一味强调negatively gear 的好处，就是新房每年折旧的数额帮你减少taxable income。事实是，如果因为避税买投资房的话，一定会得不偿失的。好好想想，一旦投资失败，你亏损的钱难道会比你退回来的税少吗？

如果一个地产项目，告诉你又能给你退税，又能涨，投资金额又小，如果有这样未卜先知的项目，sales自己为什么不买。。

房子的主要目的是钱币保值，同时是追求压力小得还款，和将来一个大的增值。 退税就是现在的还款压力。但不代表房子的用途是退税而已！是综合考虑的。

bowensyd

liuda 发表于 2012-11-1 22:32
兄弟，会分析很不错，大部分人不会或者懒得分析。我觉得你的感想应该写成问题了，因为你脑子里带着很多疑问 ...

谢谢点评！

租金能不能涨，关键看location 。很烂地方，不一定会涨。 事实上没有30年还利息的， 利息也不是fixed 30年的，所以利息是变化的，当利息高涨，而且租金不好的时候，产生负的现金流，就是亏损！

投资房对tax return的好处只能当做一个bonus ，不能作为买房的主要参考因素！强调tax return的好处就是误导！

superufo

常见的区长期capital gain的回报率基本上远不到9%

wangzhou69

同意。

mercer80

eric.chen.imel 发表于 2012-11-1 23:18
30年只还利息，只能说你遇到了刚入行的sales，一般情况都是五年，基于现在银行竞争激烈，你和银行说如果你 ...

五年interest only 结束，换个银行再interest only 5年就可以了，周而复始！

但主要是看每个人自身的财务状况的变化。

simplyjean

superufo 发表于 2012-11-1 23:32
常见的区长期capital gain的回报率基本上远不到9%

9%每年，以72定律，8年就翻番了。。现在这种房子还真不多

applenet

涨知识了，其中楼上有人说的，5年后，POSITIVE GEARING后，就可以考虑利息+本金还法，还是挺有启迪的。

不过楼主我看你买的是不是楼花啊，至少也是公寓。HOUSE基本上还都是涨的。CAPITIAL GEARING和RENTAL INCOME很难同时都满意的。

bowensyd

eric89 发表于 2012-11-1 22:19
楼主可是2010年时在卖ZETLAND楼花的BOWEN?

不是，我是搞网络开发维护的。彼bowen非此bowen

bowensyd

applenet 发表于 2012-11-2 01:16
涨知识了，其中楼上有人说的，5年后，POSITIVE GEARING后，就可以考虑利息+本金还法，还是挺有启迪的。

不 ...

确实，连瞎子能看出来的好房子，sales是不会卖的。 sales推荐的都是很一般的，或者是他们自己没有看出来有价值的！ 所以我们要买到后者的房子。

bowensyd

superufo 发表于 2012-11-1 23:32
常见的区长期capital gain的回报率基本上远不到9%

这也要看location ，比如city的房子，可以当作cash ，因为liquid的性能很高。市场交易活跃，以至于价格高涨！

喜欢地产

bowensyd 发表于 2012-11-2 07:47
确实，连瞎子能看出来的好房子，sales是不会卖的。 sales推荐的都是很一般的，或者是他们自己没有看出来 ...

sales不卖好房子，只卖一般的房子？哪有这个道理？

SALES巴不得所有房子都是性价比高的房子，这样才好卖。。。。别以为好房子都留着SALES自己买。。。。市场上好房子那么多，都去买？哪有那么多现金流，即使地产大亨也不可能买所胡的好房子。

hsqhugh

superufo 发表于 2012-11-1 20:32
常见的区长期capital gain的回报率基本上远不到9%

同意。

bowensyd

喜欢地产 发表于 2012-11-2 09:00
sales不卖好房子，只卖一般的房子？哪有这个道理？

SALES巴不得所有房子都是性价比高的房子，这样才好卖 ...

sales推荐给你的房子都会是“性价比”非常高的！！我们要谈论的是，能不能多涨点知识和见识来识破sales ”性价高“的谎言！

喜欢地产

bowensyd 发表于 2012-11-2 08:04
sales推荐给你的房子都会是“性价比”非常高的！！我们要谈论的是，能不能多涨点知识和见识来识破sales  ...

其实很简单，看周围房子的价钱，再看看租金。。。SALES骗你你要信才行。。。还有，找实在一点的中介。

bowensyd

喜欢地产 发表于 2012-11-2 09:00
sales不卖好房子，只卖一般的房子？哪有这个道理？

SALES巴不得所有房子都是性价比高的房子，这样才好卖 ...

补充一点。大家公认的好房子，sale一般会自己买，或推荐给亲戚朋友。 而且每期推出的房子最多几套好点的，但是不会给你留！

bowensyd

喜欢地产 发表于 2012-11-2 09:17
其实很简单，看周围房子的价钱，再看看租金。。。SALES骗你你要信才行。。。还有，找实在一点的中介。 ...

实在点的中介， 你有好的推荐吗？我下次买房子可以考虑下！

hsqhugh

喜欢地产 发表于 2012-11-2 06:17
其实很简单，看周围房子的价钱，再看看租金。。。SALES骗你你要信才行。。。还有，找实在一点的中介。 ...

看周围房子的价钱---这只能说明这个房子的价格OK，不能说明这个房子就一定有多好的投资价值－－－特别是楼花APT，即使价格和周围的APT价格相仿，也应该远离

lemonctp

bowensyd 发表于 2012-11-2 09:21
实在点的中介， 你有好的推荐吗？我下次买房子可以考虑下！

早就被淘汰了

喜欢地产

lemonctp 发表于 2012-11-2 08:40
早就被淘汰了

不一定的。还有一些。。。啦。比如我

喜欢地产

bowensyd 发表于 2012-11-2 08:21
实在点的中介， 你有好的推荐吗？我下次买房子可以考虑下！

我就比较实在。。。

hyue68

自游自在

补充一点，进行投资前先做好风险控制。做最坏的打算，看看能够扛多长时间。

bowensyd

lemonctp 发表于 2012-11-2 09:40
早就被淘汰了

呵呵，实在点的sales都被炒掉了！！

bowensyd

喜欢地产 发表于 2012-11-2 09:52
我就比较实在。。。

难得，难得，有机会找你聊聊！

yl001

CG 9%。。。7-10年番一番。。。
2000-2002 到2010-2012 还有可能找到这样数据的房子。。。大部分还都是基数底的那种2-30万的房子
10年前50万以上的房子 有几个区现在翻到100万了？ （大把APTMENT 02年45万 现在刚过50万，WOLLI CREEK就是很好的例子。再比如RHODES，我朋友08年60万出头买的2房，现在4年了，新建的2房都有60万的。）

个人觉得，2012年现在，如果还是买基数2-30万的房子 还有可能在2020年翻番。如果买50万以上的，除非2020年澳洲平均工资翻番，不然的话，肯定不可能再套用这个什么10年翻番的标准了。

feier97

学习了