12月更新：可变贷款利息5.17% Ubank Uhomeloan的refinance 心得

helnandez

写个长篇的从HSBC到Uhomeloan的refinance经过

搜了下这个论坛光有问怎么办的，好不好的，真正还没有Uhomeloan的经过记录，补一个
贷款的broker没人推荐这个loan，因为他们拿不到好处，ubank也压根就没broker,全得自己申请自己办

之前一个是HSBC的home valuel loan，相对于别家来说，HSBC对于first home value是很不错的，也是不能用broker


我的Ubank Uhome loan 终于在8月21号settle了

说下申请的经过吧。一共申请了三次：

第一次弄，房子买了2个月，刚下来贷款就想转，结果被告知settle不到半年没戏。

第二次弄，因为名字不对。中文名和英文名不符合。ubank 之前的usaver用的是老名（中文拼音），买房用的是英文（官方改名）

第三次弄，因为有购物卡500刀，算了算能cover费用，所以弄，不过最后也没给，原因是之前申请过，不是第一次申请，结果被拒购物卡，不过好歹贷款是批了， 批了10年的interest only，并且可随时提前还款，可redraw,房子重新估值，多了5万

填了一大堆的材料
材料主要包括：
贷款六个月的记录
信用卡记录
银行bankstatement
本人的改名公证
房产证
工资单
护照
驾照
法律声明

期间会有N个电话调查，都是来电无号码，注意接电话……
有一个最长的是问你生活费用的，细到连吃多少喝多少都问。尽量少说费用，他也不查

整个过程弄下来2个月，6月19号申请的，8月21号批的
10月19号开始，降到5.37%，25个点都给了，欢呼！

helnandez

退出HSBC和转入UBank全部费用

HSBC在这个论坛名声不太好，之前办，免了各项申请费，免年费
退出费只有300，叫HSBC home value loan，退出前的贷款利率是5.9%，（cash rate 3.75%)
manager叫Ben Waud，人不错，我直接打hsbc总部找的，如果是首套房子仍然推荐HSBC


refinance的原因就是Ubank利率低，可变贷款利息全澳最低，有redraw，并且可以重新估价我的房子，没任何月费，没退出费
HSBC的利率变化总是在月底，所以基本上吃了半个月的利息不降，不过生息也慢倒是


相对于big 4,我觉得hsbc算好的
link的hsbc的transaction account每个月还给了10刀，bonus给了10个月

总共的转贷款花费：
160 注册费
160 landgate
300 退出费
以上是在西澳的费用，其他州仅作参考
共计 620

转贷的多出来的费用大概半年能回来，以前的贷款是5.9%利息，现在是5.62%

Settle的时候可以选Fastrefi。是一个快速的Settle方法，选定一天然后settle，Fastrefi会提出1000作为费用，如果用不了它再最后退给你，ubank那边就给你办了


关键是可以refinance的时候重新估价房产，然后房子就升值了，capital growth无形中多了，这个是我最开心的
还有就是我选了interest only十年，这个很不错了，也可随时提前还本金

helnandez

坑2
关于redraw和offset的区别这里就不多说了
不懂的去搜搜论坛里会计们的帖子吧。
自住房redraw够用了，这个适用于买自住房超过半年的人给自住房换贷款的

自住房的redraw基本上等同于offset，并且可以直接网上操作，所以什么没offset无视这种的人请绕行

利息便宜就是我选的最大原因

利息便宜到可以把多余的钱弄出来放到高利率存款账户或者信托投资了，从而实现无风险套利(资金量要大，否则没啥大意思）

helnandez

Summary

优点：利息全澳浮动里面最低，房屋估值多，可interest only，也可fix，fix的费用300，和一般银行一样，或者一半一半， Unlimited redraw(最少1000/次）， 无退出费，无月费，无申请费

缺点：得自己办，手续太麻烦，审批时间长，没有实体银行，只有网络银行和电话银行，没offset（自住房这条没关系）
还有一个不能忽略的缺点：多还进去的钱要到下一次正常repay的时候才开始抵扣本金减少利息。 正常repay就是你设定的还款日，按月还的就每个月那一天，周还或者双周还的，就是每周或每两周那个日子，正常repay应该是UBank从你的Link账户自动划款的。

还有个值得注意的，如果你选择的是Interest Only，系统是不会根据你还本金自动减repayment的,每次的repayment仍然是一样的，多还的部分算还本金，如果你想降repayment，那好，打电话！这个确实很烦……
Terms and Conditons 下载

https://www.ubank.com.au/ub/Show ... df/uhomeloan_tc_pdf


6.6 – Additional Payments
e. Notice by You pursuant to this clause must be in writing via
My UHomeLoan or in a method acceptable to the Lender. If
You effect an additional Payment to your Facility, any such
Payment will be applied in satisfaction of any Payment due to
be effected by direct debit within the next month, unless You
arrange otherwise. For example, a voluntary Payment made on
21.09.2010 is applied towards satisfaction of the Payments
due up to 20.10.2010, or if 20.10.2010 is not a Business Day,
the next Business Day thereafter.
（感谢eyes提醒）

经验：多申请refiance的上限，能多贷就多贷，多批的用不了直接放redraw里面。 选择interest only的选项，越长越好，建议周还款，这样repayment 本金会更新的更快，这样还款的自由度大。本金想提前还也行，10年内1分本金不还也行. 打电话给他们打  +61 2 8756 0855. 用skype打，别打13那个号，要不电话费吓死你……


教训：最好赶上有活动的时候办，送500刀的卡，而且条件不成熟不要申请，很容易被拒。

适用人群：适合爱折腾不怕麻烦的人

go2home

记得楼主原来是跟HSBC的home loan，据说当时还挺满意的啊？

helnandez

go2home 发表于 2012-9-19 11:26
记得楼主原来是跟HSBC的home loan，据说当时还挺满意的啊？

对，楼上的记性不错
因为刚开始弄HSBC很优惠，这一年来服务也不错，ubank不能开始就弄，只能refinance
不过Ubank更低
等我写完了你再看吧

lucyliu8472

做等。我也想换到 ubank..

angel1688

记号下，也想转银行。

JasonLiu@Au

我今天刚刚从HSBC转到Ubank，之前是5.85 ，之后是5.62.

JasonLiu@Au

参加了促销活动，有500元的补贴，正好可以cover 转的费用（300的discharge fee from HSBC and $210 Loan registration from government)

JasonLiu@Au

我还有一个loan是这个周五转，也是从HSBC到Ubank.,也是有500元的补助，等于是免费refinance

dayang

等，我也想换

谢谢lz啊

helnandez

JasonLiu@Au 发表于 2012-9-19 14:57
我还有一个loan是这个周五转，也是从HSBC到Ubank.,也是有500元的补助，等于是免费refinance ...

他没给我

helnandez

dayang 发表于 2012-9-19 15:02
等，我也想换

谢谢lz啊

看看适不适合你吧

unimelb

这个利率很不错，多谢楼主

a1169377

JasonLiu@Au 发表于 2012-9-19 16:57
我还有一个loan是这个周五转，也是从HSBC到Ubank.,也是有500元的补助，等于是免费refinance ...

请问那个是怎么申请的啊？没在他们的网站上看过

JasonLiu@Au

a1169377 发表于 2012-9-19 19:54
请问那个是怎么申请的啊？没在他们的网站上看过

这个是之前的促销活动, 7月30日前申请,9月22日前settle,就可以有$500的礼物卡

a1169377

JasonLiu@Au 发表于 2012-9-19 20:37
这个是之前的促销活动, 7月30日前申请,9月22日前settle,就可以有$500的礼物卡

T—T。。。好吧我没有这么幸运。。。看来下次只能听天由命了。。。

junniao

加油。下次lz转sony bank吧

helnandez

junniao 发表于 2012-9-19 18:43
加油。下次lz转sony bank吧

还没来呢吧？

aulaoda

谢谢LZ的介绍！！

summermt

不错

青岛四方

加分支持你~

campsie69au

helnandez 发表于 2012-9-19 13:24
坑2
关于redraw和offset的区别这里就不多说了
不懂的去搜搜论坛里会计们的帖子吧。

多出来的钱放REDRAW好，USAVER不划算，到手只有4厘几，放到LOAN里利息温安川伯仙袋袋平安！

helnandez

campsie69au 发表于 2012-9-20 05:27
多出来的钱放REDRAW好，USAVER不划算，到手只有4厘几，放到LOAN里利息温安川伯仙袋袋平安！

...

回楼上，国内的信托能到9%

brahmasky

mark一下，学习

y12345678

小心汇率风险

helnandez

y12345678 发表于 2012-9-20 08:38
小心汇率风险

回水哥，现在有澳币的信托，还有澳币的存款账户

campsie69au

helnandez 发表于 2012-9-20 10:54
回水哥，现在有澳币的信托，还有澳币的存款账户

资金随时可以转移回来用？

helnandez

campsie69au 发表于 2012-9-20 09:08
资金随时可以转移回来用？

不行，信托你可以查一下定义，随时转回来用的没有那么高的利息，至少不是资本保障型的