Redraw 功能和offset 帐户对比

SydPeterLiu

很多同学都好奇，redraw 和offset 之间是否有什么区别，容许我表达一下个人见解。

1，那么什么是Redraw 功能呢？
• Redraw 功能容许客户将银行计算的归还金额以外的额外的资金，再次从银行有条件限制的借出来。例如，按贷款合同要求，你必需每月归还银行1000元，而你归还了2000元，在年终的时候，你更额外多付了2万元。那么，总计你多归还的金额为：1000X12=12000, 再加上20000，一共是32000元。
也就是，redraw 功能容许你把额外归还的32000元再向银行借出来。

2，redraw 功能和offset account的对比
• 最大的分别是，redraw是向银行借钱，因为这部分的钱你已经提早归还给银行，你要使用只能算再借，程序会复杂点，部分银行还需要说明理由，理由不恰当就不借，呵呵，有的银行甚至还要收手续费，还规定最低取款额。有点麻烦。
• offset account 里面百分百属于你的钱，爱怎么用就怎么用，除了你妈或你女朋友没有人管你，不过，要是你女朋友拿去买LV或者爱马仕，事后你也不要怨银行。
• 详细offset account的更多说明，请参照我另一个帖子：什么是offset account

3, 税务问题
• 在投资房中，利息成本可以用于抵扣客户的投资房租金收入，无论redraw 还是offset, 税局都是计算实际利息成本，所以，你的多余资金放在home loan和放在offset帐户中，利息都会减少，效果是一样的，所以，如果从减少税收的角度看，使用offset帐号是没有帮助的。反而redraw才会令利息成本上升，从而导致taxable income减低。

另外，如何利益最大化是很综合的问题，不应该只考虑税收的多与少，而要考虑总体收入水平的提高和长远（long term)的总和成本和收益，还涉及个人的中期财务方向，例如很多人目前追求负扣税，是不是会带来长远的收益？真是见仁见智。

以上属于个人意见，不构成投资和税务建议，如需进一步沟通，欢迎私信。

Peter Liu @ Sydney

Happycastle688

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alee79

一直没觉得free redraw和offset有什么区别，所以不知道为什么大家总念着offset

decei

看上去redraw复杂一点 offset自由度高些   但是归根好像是一样的东东了

双喜临门

刘彼得是个好同志。

findcaiyzh

据说自主转投资 redraw是不行的。

IAStudio

大飞熊

你先有一套自住房，等第一套自住放还得差不多了，然后再买一套房子自住，然后第一套房子变成投资，你的redraw和offset的差别就大了。

如果任何broker告诉你redraw和offset差别不大的话，直接换人，并把这个broker介绍给你的仇人。

mercedes

大飞熊 发表于 2012-9-13 12:07
你先有一套自住房，等第一套自住放还得差不多了，然后再买一套房子自住，然后第一套房子变成投资，你的redr ...

说得太对了！
不过这方面我会听会计的， 不会管broker说的.

alee79

大飞熊 发表于 2012-9-13 12:07
你先有一套自住房，等第一套自住放还得差不多了，然后再买一套房子自住，然后第一套房子变成投资，你的redr ...

能说说第一套房子变成投资的时候，redraw和offset有什么区别吗？

cicibaby

不懂...那是哪个好些啊

s4048987

findcaiyzh 发表于 2012-9-13 10:43
据说自主转投资 redraw是不行的。

只有 redraw account 的 home loan，并非不能转投资房，只是在转的时候，所得到的税务补偿少了些；而且还要看你在转之前，是否redraw 过钱，如果没有最好，如果有 redraw 过的话，还要分情况讨论，这里有许多持牌 会计师，有没有人来详细解释一下啊？

chenhu2000

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大飞熊

alee79 发表于 2012-9-13 13:01
能说说第一套房子变成投资的时候，redraw和offset有什么区别吗？

举个例子你第一套房子50w，贷款40w（interest only）。过了5年，你多还了30w（这钱你可能放在homeloan account，也可能放在offset account），贷款还剩下10w。
这个时候你准备买第二套房子了，做为自住，准备把现在这套房子转为投资了。

这个时候如果你的30w是放在home loan account里面，取出来的时候就是所说的redraw。

因为负扣税的问题，一般人都会把30w取出来放到第二套房子里面还贷款或者付首付。这样你的第一套房子还是40w的贷款。

但是如果你用redraw的话，30w产生的利息是不能退税的。所以你能够进行退税的利息只能是10w。
如果是offset的话，30w产生的利息是能够退税的。

其实这才是redraw和offset的最大区别。再纠正一下楼主，很多offset account也是有最小取款额的，至少CBA就有。

当然你使用redraw了以后也可以通过其他的方式来来退税，不过那样的方式就复杂很多了，我记得老妖也写过这样的东西。

1181

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kuxxc

1 楼不对。
14 楼全对。

hehua53

大飞熊 发表于 2012-9-13 13:22
举个例子你第一套房子50w，贷款40w（interest only）。过了5年，你多还了30w（这钱你可能放在homeloan ac ...

假如我的offset 和Homeloan account link在一起，钱能在二者之间自由转来转去，平时我把闲钱都放在homeloan里，那么如果在取出钱买另外一个房子之前把那多还的30万在转回offset, 那利息是算10万还是30万？

bobo97000

mark

carolynding

补充税务方面redraw和offset，虽然同样可以抵扣实际发生利息费用，但如果withdraw出的钱用于私用（非投资房），则之后增加的利息费用是不可以抵扣在投资房报税里的，而如果offset里多余的钱，随时可以拿出做任何时，所增加的利息却可以在投资房报税中抵扣。所以有offset帐户肯定好，只是有时候需要额外费用。

来自: 新足迹 iPhone客户端

大飞熊

hehua53 发表于 2012-9-13 21:00
假如我的offset 和Homeloan account link在一起，钱能在二者之间自由转来转去，平时我把闲钱都放在homelo ...

我的理解是你一旦把钱放到home loan account里面了，如果把取出来的钱不是作为投资用途，这个钱所产生的利息就不能退税

s4048987

carolynding 发表于 2012-9-13 21:09
补充税务方面redraw和offset，虽然同样可以抵扣实际发生利息费用，但如果withdraw出的钱用于私用（非投资房 ...

是不是可以这样理解，假设将 redraw 里多还款的 10万元拿出来，立马去购买股票、或基金、或投资房，因为这10万元的用途是投资，所以这10万元 产生的利息，以及 redraw 时被银行 charge 的 redraw facility fee 都是 tax deductible 的？ 谢谢~

圆满的考拉

如果自住转投资，一定要用OFFESET

小鱼的理想

hehua53

大飞熊 发表于 2012-9-13 21:45
我的理解是你一旦把钱放到home loan account里面了，如果把取出来的钱不是作为投资用途，这个钱所产生的 ...

那我SB了，有offset还把钱放在Homeloan里了

sydney2

想问一下，如果我贷款30万，interest only. 是不是我头5年只30万的利息。那每月大约是多少呢？很多人只还利息，那本金何时还呢？

henda

一楼资料有点不对哦 。。。

house 1 loan 50万，还了 30万， 还欠 20万，redraw 30万买 house 2， 那 house 1 到底欠多少？50万，可以抵税的利息是以 50万还是20万为基础？20万。

50万 x 6% 和 20万 x 6% 差了 ~1w8 哦 。。。

jobaby

比如原来自住房贷款30w，还款了10w，然后把这10w redraw出来了买新的自住房。
refinance原来的自住房变成贷款35w了，之后租出去。那是不是这35w产生的利息都能抵扣了呢？求指教~~

carolynding

s4048987 发表于 2012-9-13 21:47
是不是可以这样理解，假设将 redraw 里多还款的 10万元拿出来，立马去购买股票、或基金、或投资房，因为 ...

是。

心田

学习了，一直都以为两者没区别

wyw

还有个区别。一般带REDRAW功能的没有年费。带OFFSET功能的有3,4百的年费。